議論多時的小産權房整治近日迎來實質性舉動：北京市國土局公布了初步清理整治的79個小産權房項目，&&將對其進行分類處理；北京市住建委已啟動對在建在售“小産權房”的參建企業的資質核查，核查中如發現相關企業不符合資質等級標準等問題，最高將給予撤回資質的處罰。
不過，《經濟參考報》記者調查發現，在全國許多地方，儘管有多部門進行嚴管，但小産權房依舊呈現“花樣翻新”變異蔓延之勢，背後三大推力強勁，小産權房治理路竟路在何方？
小産權房“花樣翻新”變異蔓延
2011年底，國土資源部等多個部門聯合下發《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》，明確指出小産權房不予登記發證。而在此之前，許多城市也已經明確小産權房不予登記。但從實際情況看，小産權房並沒因此隱匿，而是改頭換面，“包裝”變異成會所、休閒項目、養老地産等形式悄然入市，呈遍地開花之勢。
記者在浙江、湖北等地採訪發現，在樓市調控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小産權房建設、銷售步伐加快。如在浙江一些農村，出現了打着“生態大棚”名義變相對外出售的小産權房，這種侵佔農用地的“家庭農場”和休閒農業項目在北京、武漢、南京等大城市周邊也隨處可見。與此相似，一些大城市周邊的農村，利用宅基地興建會員制養老中心、私人會所或大公司培訓中心，變相出售或出租小産權房。值得注意的是，隨着相關部門對別墅項目“禁地”，大量別墅項目轉戰農村。一些開發商在“三荒地”、林地、景區周邊開發所謂的旅游地産、農旅綜合體，大打政策擦邊球，山裏地里長處各色休閒房。
武漢市早在5年前就頒發了小産權房管理辦法，明確禁止城鎮居民購買小産權房。根據規定，小産權房只能在集體成員之間流轉，不允許在社會上公開銷售，購房者如果購買了沒有産權證的房産，一旦出現糾紛，將不受法律保護。但即使這樣，小産權房市場依舊火爆。
在武漢市徐東大街有一片“團結村還建樓”，用的是村裏的集體土地，這個小區停車場、綠地一應俱全，看起來和普通商品房並沒有什麼兩樣。已經入住的孫女士告訴記者，小區都是村裏的拆遷戶還建得來，3年前拆遷完畢，半數以上裝修完畢已經入住，另一部分“待售”。“小區沒有土地證，屬於小産權房，售價在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協議保證權屬。”孫女士説，因小區周邊樓盤售價接近一萬元，是小區房價的2倍，因此這些小産權房十分搶手。
同武漢一樣，全國各大城市周邊的農村裏，分佈着眾多的小産權房，許多人已經在這些房屋裏生活了多年，而更多的小産權房，正在繞過監管上馬動工，並最終成為潛力巨大的小産權房市場的一部分。機構統計數據顯示，小産權房在北京、深圳等房價較高城市，已佔到房地産市場銷售總量1/10—1/5。
三大推力使“小産權房”禁而不絕
儘管有關部門明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小産權房以其價格較低、手續較簡、准入無限等優勢，迎合了不少人的需求。小産權房禁而不絕、變異蔓延背後主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年的“野蠻生長”脫離了普通公眾的承受範圍，高房價與居住需求之間的矛盾為小産權房“創造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小産權房最大的優勢，也是小産權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結小區看房的張先生説，他知道該房屋只能辦理房産證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一為從事中介工作的業內人士告訴記者，小産權房一般比周邊樓盤價格低一半，低價優勢解決了部分支付不起高房價人群的居住需求，“只要高房價的現狀不改變，小産權房就一直有市場”。
其次，小産權房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排。現有農地制度安排最大的問題是農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價”。逐利性決定了農民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償，建小産權房不需要繳納出讓金、基礎設施配套費等市政建設費用，成本低廉，而銷售可以借高房價“東風”，巨大的利益使得小産權房在農村雨後春筍般生長。調查發現，小産權房所佔的土地沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮幹部私下談妥地價後即進行開發。開發商為了利益、村鎮幹部為了好處，雙方合意行為導致小産權房繞過監管上馬開工。而在農村集體土地上開發房地産的“超額利潤”，也被開發商和村鎮幹部獲得，農民所得甚少。
再次，監管不到位執法不嚴格形成負面示範效應，終致小産權房越積越多。一方面，監管不嚴讓村莊之間互相攀比，比如浙江的一些村莊因開發小産權房獲益，臨近的村莊也會跟進；另一方面，執法不嚴使得購買小産權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小産權房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關專家認為，雖然國家有關部門三令五申，但由於一些地方國土部門未能及時果斷清理，有的甚至採取默許縱容的態度，才導致小産權房逐步做大成為頑症痼疾。大連市房地産經濟學學會秘書長賈廣葆説，堵住小産權房蔓延之風，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得、又是個“燙手山芋”，“九龍治水”最終導致沒有人真正去管。
堵住增量整治存量治理小産權房
清華大學教授蔡繼明、中國房地産業協會顧問袁倫華等學者認為，治理小産權房，要遵循嚴控增量、整治存量的總原則，確保今後沒有增量，逐步分類處置存量，解決小産權房禁而不絕、變異蔓延的難題。
對一切規劃、在建的小産權房項目要叫停，建好未銷售的，堅決不允許進入市場銷售。要加大執法力度，嚴厲查處隱蔽在“休閒農莊”、“旅游地産”、“養老中心”等名目下的小産權房建設項目，做到不再有增量小産權房出現，為整治存量減輕壓力。
對存量處理要做到從嚴、分類、穩步推進。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的小産權房不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規劃的小産權房，宜盡快補辦集體土地變性、徵地、完善用地出讓手續、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小産權房，用於自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。
在現行土地制度無法變更的前提下，有專家&&，主管部門應&&政策，將城鄉結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分小産權房，質量驗收合格後，轉變為公租房或保障房。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價房、經濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費，滿足不同購房人群的需求，堵住小産權房蔓延的市場基礎。
有專家直言，農村的集體建設用地應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，並按照同樣的市場原則定價。城鄉土地權利的不對等與城市擴張帶動農民入城之間的矛盾已經十分突出，現有的城鄉土地制度安排違反了同地、同權、同價的原則，限制了居民遷徙定居自由。應加快改革，實行國有建設用地和集體建設用地統一市場，達到同地、同權、同價，以制度改革從根本上解決小産權房變異蔓延問題。
當然，從目前來看，小産權房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調控不動搖，促進房價持續合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統一完備的土地交易市場，堵住小産權房生長的制度漏洞，將其化約到統一的房地産市場之中。