2012中國南京秋季房地産商品交易會日前在南京國際展覽中心開幕，本次展會共有28個樓盤及多家中介機構提供近三萬套房源參展，主辦方舉辦的“換房一條龍”等服務活動受到購房者的歡迎。圖為購房者在展會上觀看二手房房源信息。記者 韓瑜慶 攝

    隨着我國社會“老齡化”加速逼近，越來越多的人開始提前為老去的時光做準備。也正是因為它的稀缺性與剛需性，養老産業開始成為眾多企業眼中的“朝陽産業”，不少企業更是馬不停蹄地向養老概念轉型。業內人士&&，養老産業的發展是大勢所趨，但是，現階段養老産業的概念十分模糊，還沒有一個絕對的定論。因此，部分開發商利用“養老地産”的噱頭炒養老概念，只是為房屋售賣增添砝碼。

　　房企加大試水養老地産力度

　　日前，綠城集團執行總經理傅林江在2012中國房地産品牌價值研究成果發布會上透露，綠城未來將告別純高端地産發展模式，積極向養老、旅游多元化模式轉型。
　　傅林江&&，“未來一段時期，綠城的發展戰略，將由高負債率發展模式，向以風險控制為主的穩健經營模式轉變。”而綠城中國發布的2012年中報也稱，綠城將積極介入二、三線城市綜合體及養老和旅游等主題地産，意在擴大産品類型。
　　而萬科繼2010年試水萬科幸福匯後，今年8月，萬科與長春市人民政府簽署協議，萬科與將投資120億元，在長春市多個區域打造佔地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意産業項目。
　　除綠城、萬科外，保利、首創、復興等龍頭房企均在近年拋出了養老地産發展計劃，認為養老産業將成為公司重點發展方向。根據中指院對2011中國房地産品牌企業進行統計顯示，僅2010年一年，就有21.74%的品牌企業進入養老地産領域。
　　中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時&&，在普通住宅長期執行限購、限貸政策的背景下，土地價格並未降低，而房價漲幅卻在下降或持平，致房企利潤大減。因此，房企正在從以追求土地升值賺取利潤向以産品升級賺取利潤轉型，自然會選擇風險小、回報高的産業地産。
　　“養老産業的發展是大勢所趨。”全國工商聯房地産商會會長聶梅生對《經濟參考報》記者&&，養老産業，不僅是地産，而是擁有醫療，商超，金融、家政等多個行業的生活綜合體。老年人是養老産業的剛需人群，隨着老齡人口的不斷增加，需求擴大，是真正能實現我國擴內需的行業，也是未來的發展方向。

　　老齡社會推動地産轉型

　　的確，在我國加速步入老齡化社會的背景下，隨着“421”家庭結構逐漸成為主體，越來越多的老人需要進入養老機構或類似療養基地安度晚年。統計數據顯示，截至2010年底我國有各類養老機構38060個，擁有床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但全國養老床位總數僅佔老年人口總數的1.59%，不僅低於發達國家5%至7%的比例，也低於一些發展中國家2%至3%的水平。另外，有數據顯示，截至2011年底，我國平均1000名老人僅擁有17張床位。
　　分析人士認為，中國老年人口數量快速增長，養生住宅的需求量正在日益加大——從2010年需求5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米，市場發展空間巨大。
　　正因為是解決民生的重要部分，地方政府也開始把養老産業的發展放到基礎性地位。日前，北京市國土局啟動了《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作，從明年起，養老設施用地將納入本市年度國有建設用地供應計劃。
　　北京市國土局相關負責人&&，應通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，並根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確産權持有方式。
　　而此前7月12日，長春市發布《關於加快推進養老服務業發展的補充意見》，將對養老機構的服務中心、床位、運營等方面給予一次性補貼。

　　借“養老”之名　打“不限購”牌

　　事實上，在此之前，北京的養老地産項目已初具規模。據統計，北京已有的八個養老地産項目，其中持有經營的包括愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊；出售和出租的包括曜陽國際、北京太陽城和將府莊園；出售的包括東方太陽城和萬科幸福匯。
　　但值得注意的是，作為我們所熟知的養老地産項目的萬科幸福匯，在其總規模達1226戶中，作為養老地産試點的房源僅有146套，所佔比例僅為11.9%。
　　“現在多數養老産業，還僅是停留在房地産階段。”張大偉&&，現在所説的養老地産，多數本身還是住宅，只是住宅的升級版，最終目的是為住宅加上部分附加值，更有利於其的售賣。張大偉認為，房地産行業在告別土地差價暴利時代後，房地産商多願選擇養老地産、旅游地産等地方政府積極扶持的地産項目，以提高企業項目利潤。
　　北京房地産協會秘書長陳志對記者&&，“由於定位不明，現階段的養老地産只是貼上了不同的標籤，以不同形式買房，其並沒有躲過賣房的本質。”
　　對此，聶梅生也指出，現在有關養老産業的概念十分模糊，還沒有一個絕對的定論，但肯定不是地産。她認為，養老産業應稱之為養老社區，而不是養老地産，因此，在其定位上，主體絕不是房地産，而應是有關養老的各種配套設施。“其與房地産最根本的區別是，除了養老方面的配套設施與機構以外，真正的養老産業多為持有型物業，房屋僅用於租賃，並不售賣。”
　　也正是由於養老地産發展仍處試驗階段，在開發模式仍未有明確定論的背景下，行業目前較為混亂。“一些開發商打着養老地産的旗號，實際上就是低價圈地，然後賣住宅。”業內人士指出，一方面，房企藉&養老的噱頭，便於營銷。另一方面，由於地理位置較偏，一般不屬於限購區域，有的就算在限購區域內，由於購房者多為60歲以上的老人，在房地産整體調控的背景下，部分城市不認房、只認貸，這也讓開發商鑽了空子，打“不限購”擦邊球。
　　“地方有供地需求、市場有購買需求，開發商有追求高利潤的需求。”上述人士&&，由於建養老産業，必須有醫院、護理等配套設施，因此，開發商的投資也為地方政府減輕不少負擔。所以在減輕負擔的基礎上，地方政府會給企業相應的稅收優惠、補貼等置換型優惠政策，這也是為什麼近年來養老地産的火爆的重要原因。
　　“現階段我們必須做的是確定養老産業經營模式，在物業方面給出明確劃線，是持有還是售賣。”上述人士指出，目前，相關部門已在開始關注養老産業的亂象，為了使行業能良好發展，相關部門正在制定行業標準，也會陸續&&一系列鼓勵政策，逐步對養老事業進行規範。