山雨欲來風滿樓。雖然目前房地産信託沒有暴露出實質性兌付風險，但市場頻現提前清盤案例。據《經濟參考報》記者不完全統計，年初至今，已有涉及18家信託公司逾30款房地産信託産品提前清盤，其中中誠信託提前清盤産品6款。
業內人士&&，房地産信託清盤源於信託公司在集中兌付壓力下提前鎖定風險，保障償還委託人本金和收益，部分清盤項目背後實為資産管理公司和房地産基金低價接盤收購。一國資背景的房地産私募基金高管稱，看好房地産不良資産回收，尤其是二線城市和資産質量好的小開發商的項目。
市場 年初至今32款房地産信託提前清盤
本來期限設計為1-2年的房地産信託計劃，接連出現提前清盤，引發市場關注，更讓關注房地産信託高收益的投資者也逐漸注意到其背後隱藏的兌付風險。
據記者的不完全統計，從2012年年初至今，已有包括中誠、中融、渤海和山東信託等18家信託公司的32款房地産信託産品出現提前清盤現象，涉及金額達53.51億，産品提前清盤時間從數月到近一年不等。其中，僅中誠信託一家信託公司提前清盤房地産信託項目就有6款，數量最多。
以中融信託旗下興源股權投資集合資金信託計劃為例，該産品成立於2010年11月26日，規模為4.2億，信託資金用於對南充興源環亞房地産開發有限公司進行股權投資，投資完成後持有該公司97.17%的股權。
按照信託計劃，該信託計劃優先級受益權到期日本應為2012年11月26日，但中融信託5月22日發布公告稱，因融資方興源環亞房地産開發有限公司向受託人申請提前支付部分股權購買選擇權維持費用於提前終止優先級受益權。根據相關合同約定以及項目公司的運營情況，為保障優先級委託人利益，受託人同意提前終止信託計劃優先級受益權，並於2012年5月25日提前終止。
同時值得注意的是，中誠信託旗下房地産信託提前清盤數量最多，包括深圳紫園投資集合信託計劃、上海新城創宏投資集合信託計劃、新城金郡投資集合信託計劃、南京恒業陽光帝景房地産一期項目投資集合信託計劃、常州美林江南置業投資集合資金信託計劃和密雲鼓樓貸款項目信託計劃共6款産品。
對此，用益信託研究員岳婷告訴《經濟參考報》記者，房地産商找到新的融資渠道後，不願使用高成本信託資金，因此會提前償還投資者本金及收益；另外，信託公司也會主動要求提前清盤，以防範未來兌付風險；同時，房地産商和信託公司在信託計劃設立初期便約定可提前結束。
“開發商現在資金吃緊，融資無門，怎麼會提前交出手中的現金呢？”西南地區一位信託公司高管對記者稱。在他看來，房地産信託提前清盤主要是信託公司在房地産商有償還信託資金能力條件下提前鎖定風險，實現兌付，信託公司佔有主導作用。
有業內人士指出，信託公司願意放棄管理費而提早清盤既出於保護受託人投資者的權益，也保證自身不會捲入到房地産企業破産官司當中。好買基金信託研究員羅夢也表達了類似觀點：信託公司發現開發商有兌付困難時會主動清盤，這是信託公司進行風險控制的一項措施。
背後 資産管理公司和地産基金低價接盤
“目前我們很看好房地産不良資産回收，尤其是二線城市和資産質量好的小開發商的項目。”一家國資背景的私募股權基金(PE)公司的高管對《經濟參考報》記者稱。他還&&，接盤房地産信託成為今年業務重點之一。
記者觀察到，中誠信託今年曾發布深圳紫園投資集合信託提前終止公告，原因是中誠信託與中國華融資産管理公司深圳辦事處、深圳市武龍源房地産開發有限公司簽訂了《債權轉讓協議》，華融資産管理公司向中誠信託支付了全部債權轉讓價款55850萬元，同時深圳市武龍源房地産開發有限公司也向受託人支付了全部借款對應的利息，並支付了全部股權轉讓價款950萬元。
一位信託公司內部人士向記者透露，部分房地産信託提前清盤表面上是地産商提前還款或信託公司主動清盤，其實背後資産管理公司或地産基金接盤之後就清盤兌付。“目前房地産商資金緊張，不會提前還款，信託公司也不願意看到清盤現象，有損聲譽。”他説。
無獨有偶，華業地産發布公告稱，其子公司深圳市華富溢投資有限公司於2010年4月向中誠信託申請了10億元人民幣借款。由於該筆借款期限已滿，因而深圳華富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地産開發有限公司擬與中國華融資産管理公司廣州辦事處簽署相關協議重組上述債務。
上述地産PE高管告訴記者，接盤房地産信託有兩種方式，一是從信託公司手中直接將資産收益權打折收購；二是和房地産商交易，為地産公司償還信託資金後，進而收購其股權。
不過，有分析人士警示風險，認為包括資産管理公司和房地産基金在內的第三方接盤房地産信託，雖然能解決房企資金短缺一時之渴，但非根治之法，流動性風險是一場擊鼓傳花的游戲，接盤僅是延遲危機爆發的時間，仍需警惕背後的風險。
對此，上述地産PE高管&&，對於房地産市場回暖判斷是前提條件，尤其看好一些優質地段的住宅類項目。“過去兩年開工率不足，一旦市場回暖，房子會立刻出手，可以收回現金，大家都賺到錢了，不存在擊鼓傳花。”該高管説。
壓力 兌付面臨流動性風險
雖然資産管理公司和地産基金出手接盤，暫時緩解了房地産信託兌付風險，但在政策基本面沒有實質改善的背景下，這些金融資本也難以扭轉房地産行業整體“錢緊”局面，未來房地産信託兌付壓力仍然不容忽視。對於房地産信託清盤現象，有分析人士指出，背後原因是今年集中兌付壓力在考驗房地産商融資能力的同時，也對信託公司風控措施提出更高要求。
由於嚴格的房地産調控政策和趨緊的信貸政策，面臨資金壓力的房地産商頻頻借道信託途徑融資，房地産信託在過去兩年經歷了快速增長。中國信託協會發布的數據顯示，截至今年一季度，房地産信託餘額達6865.70億元。由於房地産信託期限多為1-2年，曾經為地産商輸血的房地産信託今年面臨集中兌付期，考驗着房企愈發繃緊的資金鏈。
國泰君安統計數據顯示，今年一、二季度地産信託到期兌付規模分別為366億元和368億元，而在三季度將達到全年高峰716億元，四季度為309億元。同時，根據中金公司測算，今明兩年房地産信託預計到期規模分別為2234億元和2816億元，總還款額分別約2500億和3100億。分季度看，今年第三季度到期規模約1000億元，其他單季度也在350億-500億元左右，7月起是到期年度大高峰，每月均在300億元以上。
上述信託公司高管告訴記者，從信託計劃設立之初，信託公司便會全程介入並監控房地産商的銷售情況和現金流，一旦發現房地産存在兌付問題便會採取具有針對性的風控措施。
儘管如此，在銷售回款不及時，又無法從銀行渠道獲得資金支持時，實現房地産信託的及時兌付成為擺在房地産商和信託公司面前的一道難題。因為信託産品不像銀行信貸那樣可以展期或追加授信，有隱性的剛性兌付要求。
對於房地産信託集中兌付壓力，國泰君安房地産行業分析師李品科對《經濟參考報》記者稱，7月份單月兌付資金較大，下半年房地産信託還面臨整體兌付壓力，但開發商在上半年採取積極價格策略，以價換量，目前資金壓力相對去年4季度好一些。“未來不排除一些小開發商出現兌付問題，但量比較小。”李品科稱。
而在另一位接受記者採訪的信託人士看來，房地産信託幾乎不存在實質性的兌付風險，問題主要是短期流動性風險，房地産信託採取了充足的抵押擔保措施，即使不能到期兌付，也可變賣抵押物或找第三方接盤，從而保證投資者本金安全。