創投界的兩極分化正在地産行業上演。在部分地産PE還在為募資渠道憂慮時，另外一些已經開始物色抄底。
　　2月15日，私募股權投資基金安泰盤實&&，出於看好地産投資機遇，該基金將在未來18個月內完成30億元的人民幣投資，主要投向為中小型開發商的優質資産。
　　持有該觀點的並非孤例。“房地産行業的深度調整，會使今年的地産基金擁有很好的投資機會。除了拿地利好，部分中小開發商可能因現金流入不敷出，一些優質項目亦會被拿出來做股權或債券融資。”穩盛投資總經理吳濤&&。
　　更多的PE資金也在擇機進入。針對當前熱鬧的地産信託兌付風波，一位央企控股的投資公司人士認為，將會出現新的並購機會。

　　機會匯際

　　儘管認為2012年的地産私募基金將成為創投界亮點，但出於對2012年LP投資熱情的擔憂，清科研究中心研究員傅喆坦言，由於行業競爭加劇、募資難度抬升，在2011年沒有完成募資的地産PE，今年將面臨更加困難的糧荒。
　　安泰盤實恰恰屬於糧草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不動産投資部大中國區總裁蓬鋼領兵的安泰盤實就完成了首期30億元的資金募集。
　　資料顯示，該基金續存期3年，通過結構型信託渠道募集。其中，包括恒大地産主席許家印、富力地産董事長李思廉等10位基礎投資人共同出資的10億元充當劣後級投資者，其餘20億元則來自於優先級投資者，預期年回報率在25%左右。
　　對於25%的投資回報，一位地産PE管理人士&&，在當前環境下，地産項目由於青黃不接，普遍抵押率、價格偏低，但卻僅屬於流動性風險範圍，在好的風控操作下，要實現該收益並不難。
　　蓬鋼也&&，今年3-5月間，其基金將投出第一批項目的4-5個住宅開發項目，分別位於北京、上海、廣州及南京等城市。
　　除了住宅項目所體現出來的進入機會，在穩盛投資吳濤看來，商業地産也不乏投資價值。 “今年我們也在看一些商業地産的項目，如果價格合適的話，我們就投資在這個領域。”吳濤説，不排除和一些大型金融機構合作。
　　除此之外，在2012年樓市銷售依然乏力的預期態勢下，面對銀行短期信貸與信託融資的兌付倒逼，上述央企控股的投資公司人士認為，這將為行業內的並購重組提供優質資源。“我們已經在跟幾個項目接觸，類似於接盤操作，合作的方式包括股權投資、組合投資。這是一個低成本擴張的機會。”
　　與此同時，外資基金也在保持着對國內地産市場的熱情。日前，泰豐資本董事長葛涵思在接受媒體採訪時稱，房地産周期性很強，泰豐資本依然在尋求時機進入中國的房地産市場，尤其是商業地産。

　　接盤

　　在眾多的投資機會中，地産PE能否成為千億元地産信託兌付的接盤者，成為了市場關注的焦點。
　　中金公司統計的數據顯示，預計2012 年地産信託需要還本付息約為2500億元。“現在地産信託的兌付壓力確實很大。”由於借新償舊的渠道被銀監會變相叫停，一位信託公司地産業務負責人&&，儘管難以確定出現兌付困難的規模，但風險的出現仍是概率內的事情。“今年1月中旬，上海銀監局陪同銀監會人員已經逐個巡視了每家信託公司的地産信託兌付情況，要求信託公司風險自負。”
　　“再加上銀行信貸到期的債務倒逼，肯定會有部分企業、項目的財務資金十分緊張，甚至頂不住。”上述投資公司人士直言。
　　但是，對於該人士認為的機會，上海的一位信託人士卻不以為然，“肯定不會所有的資金鏈問題都是流動性問題。再者，假如真的項目十分優質，那為何信託公司不用自有資金接手，而將利潤外傳或利潤共享？”該信託人士認為所謂的接盤基金，並不會成為主流。
　　並且，對於此時抄底地産投資的時機，該信託人士分析，儘管有看法認為以並購機會為主的接盤基金可以坐享前期資金投入對項目風險的平滑，減少運作周期。“但還是要看調控政策的未來走勢，這等於在拿時間與調控對賭。”
　　對於地産PE的風控，穩盛則認為，主要表現在兩個環節，除了嚴格篩選項目，還要做好資産管理。
　　“不管是股權投資還是債權投資，都要主動管理，爭取每個項目實現封閉式運作。除了對項目公司財務預算和現金支出的審批外，穩盛也會派駐現場財務經理和巡檢小組，及時監控項目運營和資金的調用。”吳濤認為，相對於銀行、信託，私募基金更關心投資時機是否正確，投資進入的價格是否合適。