上海兩樓盤八折促銷，開發商差價補償老業主，以價換量是否引發多米諾效應？2012推進房産稅改革試點，房地産將何去何從？《今日觀察》正在評論。
　　主持人（王小丫）：觀眾朋友大家好！這裡是正在播出的《今日觀察》。今天我們將關注房地産的走向，今年的中央經濟工作會議在擴大內需和減稅政策之外呢，會議提出的堅持房地産調控不動搖，也成為大家共同關心的一大熱點，曾經瘋漲的房價，在持續調控下會出現怎樣的變化？房産稅未來又將會對中國經濟産生怎樣的影響呢？我們今天將就此展開評論。
　　兩位評論員，一位是中國人民大學經濟學院的副院長劉元春先生，歡迎您的到來！另外一位是我們財經頻道的評論員馬光遠先生。首先呢，我們要來看一下相關的新聞背景。
　　年終歲末，樓市方面的新聞格外牽動人心，在上海曾以開盤當天就銷售264套，而名噪一時的浦東星河灣，近來傳出星河彎打八折銷售，還補差價的消息。
　　樑上燕：這個已經是非常非常（的情況），這是我們十年來從來沒試過的，（銷售）有沒有變化，這個可能不是在我們控制之中，這個要看消費者和市場的反應。
　　上海市房産交易中心網站數據，浦東星河灣二期預售證的開盤時間是7月份，總套數209套，而截止12月16日只賣出了58套，和2009年的開盤首日就已銷售264套，成交金額超40億元形成了鮮明對比，開發商將拿出幾億元對前期老業主進行價差補償，老業主必須在2012年1月31日前完成按揭辦理手續，一次性付清和分期貸款的也必須滿足相關的約定。此次降價僅涉及上海的兩個樓盤，其它城市樓盤不會跟進。在上海除了星河灣、綠地、萬科、保利、中海等多家大型房企已經開始籌劃降價銷售計劃。
　　廣州，近來一個樓盤號稱單價直降一萬二，記者來到樓盤現場，看到購樓場面很火爆，中介們拿着寫有"降價"信息的牌子夾道歡迎。
　　中介人員：先生買房子嗎？很便宜的。
　　這個樓盤在11月初開盤以來，網簽每平方米均價在三萬元左右，新推出的600多套房只賣出了12套，在降價兩天裏最低價僅為每平方米1.8萬元。
　　樓盤銷售人員：附近的二手樓樓齡接近20年的，都賣到2.5萬了，如果不是發展商年底降價促銷，怎麼可能會出現這樣的價格。
　　記者：想回籠資金嗎？
　　樓盤銷售人員：對的。
　　北京，記者近期在通州調查，多個樓盤推出降價的舉措，同比降幅在20%到40%。
　　記者：現在的價錢是多少？
　　某樓盤銷售人員：折扣完以後是一萬四五，咱們這個價位也是（降了），沒有折扣前也是兩萬多一平米的。
　　看過市場再來看總體數據，國家統計局公布的11月，70個大中城市房價指數，近10月房價環比指數首次負增長之後，全國房價環比指數再次下跌，新建商品住宅價格環比下降的城市數量進一步增加，同比漲幅回落的城市數量也進一步增加。

　　主持人：我們注意到中央經濟工作會議是強調指出，要促進房價的合理回歸，那麼在兩位看來，未來的這個房價會怎樣，能夠降到一個合理的位置嗎？
　　劉元春：那麼應該説按照目前的各類指標來判斷，明年一季度房地産出現一個深度調整應該是可以預期的，那麼為什麼這麼談？因為我們首先就是説比較一下我們目前的這一個房地産這個的這個資金鏈的狀況，那麼我們會發現，在四季度它處於一個加速惡化的這種狀況，同時根據這種供銷的這種關係，我們會看到，目前它的這一個存貨在急劇上漲，那麼雖然我們一線城市，二線城市，三四線城市，有這種區域上的這種差異，但是我們認為由於這種資金鏈的進一步惡化，這種房地産整體這個供銷關係的全面逆轉，再加上我們政策的這種持續打壓，那麼明年促進全面的這樣一種調整是可以預期的，當然這種價格回到合理的這種位置，如果從目前政府的這種意願來看它是肯定的，因為這是一個很重要的一個民生性的宏觀性的一個戰略性的一個任務，所以這個是從中央政府來講已經下了決心。
　　主持人：馬博士您認為？
　　馬光遠：這個房地産我們還是得看政策，所以如果説政策堅持不動搖的話，那麼整個下行的態勢，從目前來看的話基本上已經形成，我覺得明年的整個房地産走勢，應該是分上半場和下半場，那麼上半場指的是上半年，我想上半年即使説，比如説歐債危機出現重大惡化，那麼影響我們實體經濟穩定的話，即使政策出現適度的微調，整個房地産下行的態勢應該如何改變，因為這個基本上可以講目前整個房地産處於一個下行的周期中，這個應該講沒有任何異議，第二個是下半場，那麼下半場指的是什麼呢，就是大家對整個房地産未來心態的一個認識，所以我認為未來整個房地産我們老是談，談這個叫合理價位，合理價位，什麼叫合理價位，究竟是價格因素還是一個心理因素，我想首先如果説今年的這麼一個停漲，到明年上半年的下降的通道以後，大家對整個房地産價格的認識會有一個理性的回歸，也就是説房地産究竟值多少錢，買一個房子究竟值不值得你用50年、70年甚至一百年你的全部收入去買的話，這個完成一個心理周期的調整以後，那麼無論對你開發商，對於地方政府，對於購房者來講的話，那麼從心理來講就完成一個理性的回歸。那麼這個理性回歸對於未來的整個房地産的健康來説比價格的調整可能更要重要，所以我覺得上半年可能是價格的實質回歸。
　　第二個是下半場，明年的下半年是心理的合理回歸，這個合理回歸大家完成以後，就會達成一個共識，也就是説未來我們肯定還離不開房地産，房地産要繼續發展，但是房地産的發展不等於房價的發展，所以老是有人問我説，什麼叫合理價位？什麼叫合理價位？我説你根本不用着急，當市場當心理達到合理預期的時候，這個價位出現的那種交易的這次活躍就是合理價位。
　　主持人：我們看到這次中央經濟工作會議呢，還專門提出了房地産稅的這個改革試點，那麼我們知道在上海和重慶這兩個直轄市，已經開始了房産稅的試點工作，接下來我們通過一個短片一起來了解一下。
　　2011年1月27日，上海、重慶房産稅改革試點破冰啟航，按照上海市開展對《部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》，1月28日起，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房徵收房産稅，稅率依房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，《辦法》明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除，即對居民家庭新購且屬於第二套及以上住房的合併計算的家庭全部住房面積，人均不超過60平米，含60平米的，其新購的住房暫免徵收房産稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積按規定計算徵收房産稅，以一個三口之家的上海居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購110平方米的住房，這個居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免費住房面積標準，因此該家庭此次新購的這一套110平方米的住房，可暫免徵收房産稅。
　　重慶，個人住房房産稅稅率徵收標準為，獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房，成交建築面積均價3倍以下的住房稅率為0.5%，3倍含3倍至4倍的稅率為1%，4倍含4倍以上的稅率為1.2%，在重慶市同時無戶籍，無企業，無工作的個人新購第二套，含第二套以上等普通住房，稅率為0.5%。1月28日起，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申請繳納。
　　專家&&，房産稅的重要作用是調節收入分配差距，從上海、重慶來看，改革試點徵收的收入用於保障性住房，特別是廉租房和公共租賃住房建設等公共服務領域，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。
　　主持人：我們看到這個上海和重慶就是已經在推行這個房産稅的一個試點工作，那麼要推進這個房産稅的一個試點改革，這次中央經濟工作會議，也特別強調指出了，這是不是就意味着未來的這個房産稅，它會成為一個影響整個房地産市場的一個非常重要的因素？
　　劉元春：毫無疑問，因為目前來講整個房地産這個政策的調控，應該説它有一個短期目標，中期目標和中長期目標，那麼從短期目標來講，這個驅泡沫肯是它很重要的，是它價格的一個回落這是一個當務之急的，但是在中期來講它擴供給是很重要，達成供求相對的這種平衡，那麼中長期來講就是制度建設非常重要，那麼要避免我們出現上幾輪所出現的這種報復性的這種價格的上漲，同時避免我們這種房地産這種資産化這樣一種投機性的這種趨向，那麼加強我們這種制度建設是非常重要的，那麼房産稅是我們制度建設中間的一個非常重要的一環，那麼雖然它可能在不能夠起到一個根本性的一個作用，但是它對於遏制目前的這種炒房的這樣一種趨向應該是非常重要的。
　　主持人：那麼這種從制度體系上進行的一個政策調整，會對這個中國經濟，那麼宏觀的來講是中國經濟，微觀的來講是房地産的這個行業來説，有多大的影響呢？
　　馬光遠：應該説我們房地産調控如果從98年開始算，我們已經調控了13年了，那麼13年以來，我們不斷的調控，在整個房地産市場應該説經歷這麼多輪的調控以後，大家逐漸在心理，在制度，包括在對房屋價格的認識層面逐漸的出現了很大的一個分化，但是我們看到就是説從政策的短期效應來講的話，當然你用政策，你用短期的政策，對整個房價的影響比較大，但是從長期來講，從一個産業的來講的話，那麼制度比政策要重要。所以房産稅事實上是我們用制度來替代政策的一個轉折點，也就是説未來我們整個房地産調控是用制度來替代政策。
　　我記得9月份的時候溫總理在《求是》雜誌裏邊談到房地産調控的時候，特別強調我們目前要抓住房地産房價下調的這種關鍵時期，&&治標性的舉措，這個治標性的舉措就是制度性的舉措，當然房産稅是整個制度建設的一部分。
　　那麼對於未來來講的話，我想房地産對於我們這個城市化還在進行中的發展中國家來講的話，房地産的發展還處在一個黃金期，我經常強調，如果説整個房價合理，整個制度建設比較完備的話，房地産最少應該還有20年的黃金期，但是由於制度不完備，由於這個整個的制度建設比較殘缺，導致房價出現了畸形的這種暴漲，那麼這種暴漲不僅僅可能會影響宏觀經濟的穩定，更可能會葬送了房地産，也就是説我們説一個産業，如果説一年兩年都出現20%，30%，甚至一倍的這種暴漲的話，這個産業它本身是沒有活路的，所以未來我們整個房地産調控你會發現一個思路上的完全轉變，就是用制度來代替政策，來求得一個長期的一個産業的穩定健康的發展，而不是僅僅的一個房價的回歸。所以這個對於房地産來講不僅僅不是一個説打壓房地産的舉措，而是一個房地産未來健康發展的制度保障。
　　主持人：房價的走勢會如何，對於房地産市場的調控又會如何呢？稍後繼續我們今天的評論。
　　中央經濟工作會議再次定調，堅持房地産調控不動搖，如何堅守不松勁？《今日觀察》正在評論。
　　主持人：好，歡迎各位繼續關注，我們看到對於房價的調控呢，目前效果正在進一部顯現，那麼對下一步的調控會有怎樣的一些方向和把握呢？我們來聽一聽專家和媒體的各方觀點。
　　張平（國家發改委主任）：明年要鞏固和擴大房地産市場調控成果，繼續嚴格執行抑制投機投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型中低價位的普通商品房建設，促進房地産市場健康發展。
　　2012年發改委將會同有關部門編制實施好"十二五"住房保障規劃，推進保障性安居工程建設，日前閉幕的中央經濟工作會議也明確提出，要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地産市場健康發展，各方傳遞的信號很明確，樓市調控不可能松動，北京市有關負責人近日&&，2012年將繼續執行樓市限購政策，保持調控的連續性和穩定性，此前已有多個城市強調繼續實施限購政策。
　　中國房地産學會副會長陳國強認為，2011年樓市調控中特別強調如何抑制投資投機性需求，這是為市場做減法，而中央經濟工作會議同時提出，加快普通商品房建設和供應是做加法，增加有效供應才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場壓力，真正讓市場回歸健康發展軌道。
　　主持人：我們在這次中央經濟工作會議上，非常明確的聽到了，就是對於房地産市場的調控的政策是絕不動搖的，那這對於未來的房地産的走勢會有怎樣的影響？
　　劉元春：那麼很明確，就是説目前雖然房地産出現了一些局部的這樣一些調整，那麼我們所看到一線城市的這個新開樓盤和二手房價格出現了明顯的松動，但是一些三線城市和四線城市價格依然還在堅挺，銷售量這些還在出現同比增長的這樣一種態勢，那麼所以説整體的這種房地産市場的這種變化還沒有出現，很多地方還在處於一種僵持的這種狀態，那麼在目前這個時點，如果沒有持續性的這種收緊這樣的一種政策，我們可能會重蹈覆轍，因此要避免這個，那麼持續的這種收緊，那麼應該是一個方向性的，那麼這一次明確之後，那麼應當説會對一個是信貸，對於房地産市場進行定向收緊這個政策會持續，同時限購這樣的一些政策和相關的一些稅收的這些政策還會連續，那麼這樣就會從根本上改變我們整個房地産行業的這樣的一種資金來源。
　　那麼當然另外一方面就是説會改變我們民眾對整個房地産的這一個預期，從而使我們房地産的這樣的一個從銷售從他的這個資金來源都會出現大幅度下滑，從而引起房地産價格的這種下滑，那麼這個下滑來講就會達到我們相應的這樣的一種調整的這種預期。
　　主持人：對未來，馬博士你怎麼看，對於未來房地産的調控？
　　馬光遠：這個事實上這一次中央經濟工作會議裏邊，關於房地産我們可能看到的是一個是堅持政策不動搖，讓價格合理回歸，另一個是關於保障房的描述，但事實上還有第三個方面的描述，就是要牢牢的把握做實體經濟這個主題，也就是説讓大家勤勞致富，靠實業來致富，這是房地産調控表決心的另一個方面，那麼如果説房地産本身仍然像前兩年那麼暴漲的話，沒有人去做實業，也沒有心思，資源只會向房地産進行流動，所以要把握實業，要讓資源和資金向實業進行流動的話，你只有去合理的堅持的房地産調控不動搖，那麼才能夠做到，才能夠對資金和資源有一個緊縮的效應，所以就這個來講的話，事實上我們從這個中央經濟工作會議通篇來看的話，明年對於如何要穩增長其實房地産的下滑並不在考慮之列，也就是説我們要把內需作為一個戰略基地，那麼再一個以前的政府投資的一些重點項目要堅持，第三個要在戰略新興産業和服務方面要做出一些重大的一些突破，第四個特別強調要刺激民間投資的發展，也就是説我們事實上一直有很多選項，可以應對房地産的下滑的，最起碼在上半年我認為房地産整個政策放鬆的可能性概率基本上等於零，也就是在這種情況下，如果説整個房地産開發商整個地方政府，仍然抱着跟政策對抗的這種心態，仍然想到政策會松動，我想這個是非常不理智的，對於明年的整個增長來講的話，房地産這種下滑已經在政策的考慮範圍內，這個風險政策有辦法去進行消化，所以我覺得未來最大的心理調整並不在於老百姓怎麼樣買房子，而是開發商跟地方政府怎麼樣來應對，對政策怎麼樣進行正確的解讀。
　　主持人：那一方面我們了解到中央經濟工作會議已經明確的提出來了，這個房地産調控的政策是堅持不動搖的，但是另外一方面有一些工作可能是需要繼續跟進的，首先一個是不是我們應該非常積極的思考，在降價的同時，如何來建立一個規範合理健全的一個住房體系？對此兩位有什麼樣的建議？
　　馬光遠：其實上中國房地産市場化已經13年，但是住房制度的這種建設才剛剛開始，也就是説我們怎麼樣構建一個符合中國國情的正在處於城鎮化過程的一個住房的體系，無論是商品房的體系還是保障房的體系，這個制度建設才剛剛開始，那麼這個制度建設要取得成效的話，只有一個前提，就是房地産調控絕對不能松動，包括保障房的建設，這次特別強調從融資從管理、運營到監管都要求進行完善，所以我覺得對於中國房地産來講的話，2012年是一個轉折點，以前是暴利的13年，那麼到未來可能會回歸到一個正常的這種産業發展的常態裏邊去，所以我覺得2012年房地産應該是轉變的一年。
　　主持人：劉院長您怎麼認為？
　　劉元春：那麼這裡面就是在降價的同時，我們對於住房體系要有一個通盤的考慮，第一個考慮就是我們很重要的一個就是説我們要在供給上面要做足文章，以往我們就是説單純的降價，可能會使這個周期性的變化會加大，就是説降價之後帶來的是我們投資的減少，投資的減少是帶來未來的這種供給的進一步的減少，那麼供給的進一步減少，那麼導致我們供需的這個缺口，那麼導致這種報復性的反彈，那麼所以説保障供給這是很重要的一個，就是説在我們降價的同時要理性思考，那麼如何保證供給，那麼要兩條腿走路，第一條腿就是我們保障性住房的建設，今年我們啟動了一千萬套保障性住房的這種現象，但是明年整個資金的跟進，開發的進度，如果沒有很好的這種監管，那麼我們可能前期的規劃……