自1月28日上海、重慶開徵房産稅試點，時間已過去百日。一些專家和業內人士日前在接受記者採訪時&&，隨着我國住房市場化進斷加快，居民購買商品房成為解決住房問題主要渠道，私有住房越來越多，開徵房産稅的時機已經成熟。同時，目前開徵房産稅還有若干難題需要破解，包括房産價值評估、確定稅基和稅率等。基於這些因素，房産稅從試點到全面開徵的過程應穩紮穩打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細”、“宜富不宜窮”的原則。

　　開徵時機已經成熟

　　西南政法大學副校長劉俊&&，事實上，我國對房産稅的徵收醞釀了半個多世紀。中華人民共和國成立之初，政務院發布的《全國稅政實施要則》(1950年)中，房産稅就被列為開徵的14個稅種之一。此後幾經政策更迭，1984年國家改革工商稅制，決定恢復徵收房地産稅，將房地産稅分為房産稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。兩年後《中華人民共和國房産稅暫行條例》發布。2003年10月中央提出，“條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅”開始，房産稅改革這一大勢引起了廣泛的關注。
　　劉俊説，在計劃經濟時代，房屋大多由政府或企業供給福利房，具有個人産權的住房較少，徵收房産稅的意義不大。上世紀80年代至1998年實施房改時，城市中的許多市民都是單位和企業的福利房，産權歸單位和企業所有，有個人産權的房子數量少，因此對個人産權房徵房産稅沒有實施。然而，實施房改之後，房地産市場化進程加程，越來越多的老百姓進入市場購房，個人産權住房逐年增多，房産稅開徵勢在必行。
　　中房集團理事長孟曉蘇&&，中房公司在2003年即向國務院提出征收房産稅的建議，其總體思路是要把原來的流轉稅更多地轉化為保有稅。這是因為，當前大約80%的城市居民已經擁有産權房，而稅收還延續過去那些在福利分配製度下的舊有的稅收制度，就是重於徵收流轉稅，這是不合理的，會使有些人過多地佔有社會資源，而且是無成本地白白佔有。對産權人普遍徵收房産持有稅是國際慣例，世界上絕大多數國家都徵收。房産稅徵收理論相當清楚：産權人的房屋坐落在城市或者城市周邊，産權人享用着城市為其修的交通、道路、環境，治理空氣污染等等，城市的發展還造成土地的增值，以及眾多的公職人員為産權人服務。
　　重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤&&，目前，我國房地産稅費主要集中在開發投資環節；對於消費者而言，則主要集中在交易環節。對於購房者來説，只要不轉讓交易，就可以零成本地持有房産和土地資源。當市場處於賣方市場時，投資者可以輕鬆地將手中的房産溢價出售，並可以不費力地將各種交易稅費轉嫁到買家頭上，從而變現投資收益，這在客觀上刺激了投資投機行為。因此，在物業保有環節收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利於充分發揮稅收對社會資源的二次分配和調節作用。從這個意義上講，開徵物業稅十分必要。

　　若干難題尚待破解

　　當前，徵收房産稅還存在若干難題尚待破解。
　　首先是房産價值評估問題。根據國外普遍經驗，房産稅徵收是以房産價值為依據徵收的，需要對房價進行評估，確定房産的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內，房産價值的確定存在很大難度，一方面目前我國相關法律法規不夠健全，評估機構從業人員數量和素質遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮化進程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房産和地産的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房産持有者認可。如果不能對房産的價值進行有效評估，將難以確定物業稅的稅基、稅率。
　　世界上許多成熟的市場經濟國家和地區都選擇以“房産在某一時間點的公開市場價值”作為住房保有稅的計稅依據。由於我國正處於房地産市場快速發展的時期，各年間房地産價格變化幅度較大，定期對課稅對象的價格進行評估是十分必要的。房産估價的實際困難是存在的，必須正視並積極解決這一問題。
　　其次是稅基和稅率問題。從上海和重慶的房産稅政策來看，上海只對增量房徵稅，重慶對別墅等高檔住房徵稅，但高檔住房也是針對增量，別墅雖然存量和增量都徵收，但面較小。從長遠來看，還應逐步適當擴大徵稅面，否則房産稅將難以真正地發揮作用。
　　稅率的制定也需要講求科學。假設房産稅稅率定為1%，如果房地産價格上漲的幅度高於該比率，則該稅率對抑制房地産投機並無實質意義。如果稅率過高，又會給房地産業造成新的壓力，不利於房地産行業穩定發展。因此，房産稅的稅率要靈活調整，針對不同人群也要制定差別比例稅率。

　　房産稅改革要穩妥推進

　　從長遠來看，徵收房産稅是大勢所趨，但從現實情況看，以及上述存在的若干難題，從滬渝試點到全面推開的過程要穩妥把握、循序漸進。房産稅改革的推進過程，原則應該是在節奏上“宜緩不宜急”，先在部分城市試點，然後逐步完善推廣；在實施細則上是“宜粗不宜細”，便於實際操作，降低徵稅成本；在徵收面上是“宜富不宜窮”，保障普通老百姓乃至中産階級的利益。
　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成教授説，要把改革的力度、發展的速度和社會可承受度結合起來。當前，首先要確保滬渝兩地的試點工作順利推進，兩地&&的一些具體政策，其目的就是要用較小的阻力和代價取得成功，具有積極意義。試點的一個重要作用，在於讓人們形成政策預期，做好心理準備。在這個基礎上，改革可逐漸從增量房到存量房、從高檔住宅向普通住宅、從試點城市向全國各地推進。
　　當前全面開徵房産稅還需破解四大障礙：第一是信息障礙。　由於全國房産數據沒有聯網，投機資金從政策執行較嚴的一線城市向二、三線城市氾濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導致限購、稅收、貸款等調控政策落不到實處；第二是法律障礙。當前要對已有的法律、法規、地方政策做一個梳理和清理，防止出現“法律打架”的現象，影響徵收的權威性；第三是徵收障礙。究竟是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理，都需要細化；第四是利益障礙。政府要有所側重，防止出現同時“開罪”窮人和富人的局面。