解説：上海公布房價調控目標，新建保障房面積要高於商品房，保障房成重頭戲，震蕩樓市格局，《今日觀察》正在評論。

    主持人（史小諾）：我們今天繼續關注各地陸續&&房價調控目標。昨天上海市公布了今年的房價調控目標，這也是第一個發布調控目標的一線城市。方案當中提到今年全市新建的保障性住房面積要高於商品房的面積格外引人關注。在房地産市場上，保障性住房超過商品房將會意味着什麼？行業格局會發生哪些新的變化？保障房加碼對保障民生會産生哪些顯著的效果？我們將會持續關注。首先一起來看一下相關的背景。

    解説：繼全國近40個二三線城市公布房價調控目標之後，昨天，一線城市上海也在政府網站上發布了2011年度新建住房價格控制目標，與蘭州等城市不同的是，上海將新建住房價格漲幅定為低於全市年度生産總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。

    楊靜（中央&駐上海記者）：據上海市統計局數據顯示，2010年上海實現生産總值16872.42億元，按可比價格計算，比上年增長了9.9%，全年城市居民家庭人均可支配收入為31838元，比上年增長10.4%，這樣推算下來，上海房價調控目標應該也在10%左右，與其他40個城市無異。

    解説：上海市政府同時&&，2011年新建保障性住房的面積也將高於商品住房面積，並提出要確保完成上述目標，上海將着力完善廉租住房，經濟適用住房，公共租賃住房和動遷安置房四位一體的住房保障體系，加強房地産市場的調控，遏制投資、投機性購房。

    今年1月26號，國務院發布“國八條”明確要求，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於第一季度向社會公布，如今大限將至，雖然已有近40個城市公布了房價調控目標，但包括北京、廣州、深圳等一線城市在內的多個城市，房價調控目標尚未明朗。

    陳晟（中國指數研究院副院長）：整體的房價今年是以穩為主，更多的是進行一些結構性調整，也就是説整體的房價，包括商品房，保障房的整個力度都會加大，但是保障房的結構會增多，使整體房價處於微漲的狀態，但是二、三線城市會根據不同的城市資源的稟賦，漲幅的空間可能會大一些。

    主持人：剛才我們片子中説到3月31號全國的所有城市要公布自己的房價調控目標，我們看到很多都是在10%上下移動，我們現在看到上海新建保障房的面積，他提出要超過商品房，這對於整個上海市的房地産市場來説意味着什麼？是一個怎樣的信號？

    ——保障房成為市場新主角

    劉戈：其實大家更多的關注了上海，只是説我的調控目標要讓房價的上漲，商品房的房價上漲要低於我的GDP和人均收入，很多人的很多報紙媒體都關注這一條，但是後面這一條我覺得很重要，就是説保障性住房面積要超過商品房面積，其實他為什麼可以這麼説？因為從2009年的時候上海開始大規模的建設保障性住房，在那之前很少，當年就開工了400萬平米，這個面積一下就佔到了2009年上海整個住宅開發的45%，到2010年又開發了1200萬平方米，這個數字就已經超過了2010年的上海的商品房的面積，在今後五年的上海，按照上海的五年規劃，今後五年還要有1億多平方米的保障性住房，平均下來每年大概會有2500萬平方米，20萬套左右的這樣的一個保障性住房進入到市場，這個比例就可能，不僅僅是超過一半，可能達到60%到70%，那麼這樣一個變化意味着什麼，意味着房地産市場的主角發生了一個重大的轉化，原來商品房是主角，是1號主角，那麼現在保障性住房變成了1號主角。

    主持人：剛才片子當中説到，就是很多二三線城市已經公布了自己的具體的目標和數字，我們看到上海市是第一個一線城市公布自己的調控目標的，那麼它對於全國的房地産市場來説也是一個非常強烈的信號。

    何帆：其實不只是上海，我們看到很多其它的城市，也有類似的這些政策上的變化，我們現在看到地方政府的這些政策的變化跟過去是有所不一樣的，為什麼講這一次房地産新政，新政，新政它的新意之一就是這一次要切實讓地方政府要參與到房地産的調控之中，為了做到這一點，第一中央和各個地方已經簽訂了目標協議書；第二個我們現在正在強化問責制度，如果你要做不好的話，就要來問你了；還有我們看看在剛剛公布的十二五規劃裏頭，新增加一個約束性的指標，其中就有這個保障性住房。所以我們在未來五年，總理已經説了，我們在未來五年一共要建3600萬套保障性住房，這都已經寫進去了。所以在這種情況下你看到很多，比如説像北京，其實它在去年的時候，已經超額完成原來的建保障性住房的任務，那麼還有重慶，一直對建保障性住房是非常熱心的，黃奇帆市長就曾經説過，説我們以後要保證重慶一半的居民都要住上保障性住房，而且説保障性住房是以公租房為主，公租房，公租房，要永遠都姓“公”，不改變這個性質，包括我們看到天津也在嘗試就是説建立一個廉租房的信託投資基金，用更多的渠道來建設保障性住房，你現在在今年的地方“兩會”，從政府工作報告和地方的制定的“十二五”規劃裏頭，保障性住房都變成了一個非常熱門的詞彙。

    主持人：保障房的建築面積要超過商品房的建築面積，意味着這個行業的格局會有一些變化，那麼接下來相關的觀點我們一起來聽一下國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，他是怎麼説的。

    巴曙松（國務院發展研究中心金融研究所副所長）：保障性住房的建設，它同樣可以帶動建材，家電的消費，儘管今年可能因為房地産市場的調控，使得房地産的投資可能有所減緩，但是今年的保障性住房，1000萬套的開工，這個可以比較有效的對衝房地産市場調控帶來的緊縮，可能形成的負面的影響，所以保障性（住房）開工建設越順利，直接會促使房地産商找準自己市場定位，從短期效果來看，一些市場定位和現有的保障性住房非常接近的，非常類似的這些房地産開發商，它可能受到的衝擊會非常明顯。

    主持人：剛才巴曙松先生也談了現在正在發生的一些變化，接下來我們通過一個片子一起來看一下各方積極參與保障房建設的一個現狀的情況。

    解説：3600萬套，這是“十二五”規劃中未來五年所要建設的城鎮保障性安居工程指標。商品房市場面臨的調控壓力日漸增大，而曾被開發商視為“雞肋”的保障性住房，正成為他們眼中的大蛋糕。

    截至本月25號發布年報的49家房地産上市公司中，七成以上&&已經或將要積極參與保障性住房建設，萬科集團透露，計劃今年保障房開工目標超過200萬平方米，去年萬科通過競標，以待建方式參與了深圳、北京、南京三個保障房項目的開發，中天城投集團日前與貴州省政府簽署協議，計劃在“十二五”期間，在貴州省內完成建設面積約一千萬平方米，總投資約200億元的各類保障型安居工程及其配套設施。

    綠地集團也透露，今年保障房建設將佔綠地開發總量的1/3，累計投資將達500億元。不僅是開發商，銀行的目光也在越來越多的關注保障性住房，這個佔地207畝的保障性住房小區，是湖北黃石今年開工建設的保障性工程之一，小區將在今年8月封頂，建成以後將提供四千多套住房。

    在今年的保障性住房開發中，除了政府提供的資金，當地還獲得了來自國家開發銀行的6億元授信，就在日前，建設銀行與湖北省剛剛完成500億授信，支持保障性住房建設的簽約。

    李德炳（湖北省住房和城鄉建設廳廳長）：這次和建設銀行一共簽了500億的授信額度，主要用於廉租住房，公共租賃住房，棚戶區改造。

    朱小黃（中國建設銀行副行長）：對於保障房的金融服務，我們會本着保本低收益的原則來推動。

    解説：而全國社保基金，信託貸款項目的第一個試點城市南京，3月底將有30億元的社保資金進入保障房建設，日前，太平洋保險公司發起設立的太平洋上海公共租賃放項目債權投資計劃通過了保監會備案，這項計劃將募集資金40億元，主要用於上海地産有限公司在上海市區建設的約50萬平方米，公共租賃住房項目的建設和運營。

    2011年，一千萬套，2012年一千萬套，此後三年，1600萬套，與這些數字形成對比的是，目前我國商品房每年竣工約600到700萬套，也就是説，在現有商品房市場的基礎上，一個與此體量相當的保障性住房市場將逐漸形成，住房市場格局正在發生變化。

    主持人：格局正在發生變化，我們看到開發商、銀行、包括保險公司，他們都是敏銳的捕捉到了這種變化的趨勢，那麼我們老百姓也特別想了解，比如説我們的地方政府，比如説我們的開發商，他們角色現在肯定是跟以前發生了一些些許變化，這個變化的趨勢是怎樣的？兩位評論員給我們分析一下。

    ——保障房市場同樣有機遇

    何帆：現在房地産業正好處在一個中場休息的時候，我們上半場可能是在踢足球，但是現在我們不知道下半場到底是繼續踢足球還是改打乒乓球，有可能我們就變過來了，就可能就打乒乓球了，我覺得這也挺好，因為你足球可能踢的很爛，你打乒乓球可能還真的能拿個世界冠軍。所以我們看到這種變化格局是，第一，中央政府政策已經發生了變化，所以我們在原來的時候房改在1998年推出房改，但是當時的房改，那裏頭還有經濟適用房，因為我們有安居工程，所以它是一個多層次的住房供應的體系，但是到2003年18號文件出來之後，實際上更多的側重點就開始發展商品房市場，希望能夠大家都去買商品房，但是進行了這麼多年的實驗，最後發現這條路可能是有問題的，所以我們現在從中央這個角度來看，我們的政策其實在一定程度上又回歸到原來，就是我們的初衷還是要建立多層次的住房供應市場，這樣的好處是第一，我們現在能夠擴大投資，因為現在保障性住房投資額度還是很大的；第二我可以拉動消費，如果你有更多的人能夠住上保障性住房，包括你傢具、家電的這些消費其實都有刺激的作用，那麼更關鍵的實際上是贏得了民心，因為這是我們建設和諧社會真正把它落到實處了。從地方政府我覺得有很多，有先見的地方政府現在也已經意識到了，你過去靠土地財政，靠建設這些非常昂貴的商品房，其實是自己把自己逼到一條死胡同上去了，你土地資源總有一天要用完的，然後如果你的房價上漲的速度太快的話，你無論是企業，無論是居民，在你這裡都很難安家立業，所以在這種情況之下，中央和地方都已經變化了，當然房地産商也不得不變化。

    劉戈：對，其實這個變化它會以多種方式參與到保障性住房裏面，你看有的地方採取的就是，比如説叫拼盤式，就是説你現在拿下來一塊地，那麼你必須要把其中的百分之，比如説30%變成廉租房，或者公租房，那麼這樣你原來的運行方式就發生變化，還有你現在可能拿不到商品房的地了，但是你可以投標來參加一個政府的房地産的一個公租房的開發，那麼這個時候你前期，你進行投入，那麼最後呢，完成了以後呢，由政府進行回購，很多，你看現在有49家上市的房地産公司已經有人統計的話，有70%他們已經&&要介入到這樣的保障性住房的這樣一個建設當中。

    主持人：我覺得對於開發商來講，現在的利潤空間是不是比以前大大縮小了，那麼他的動力來自於哪？

    劉戈：對，但是他賣法不一樣，以前的房子雖然它有很高的利潤，但是它更多像一個快速消費品那樣賣，他要大量做廣告，要大量營銷人員，然後在設計上然後去想很多很多的這樣一個辦法，但是現在如果你要是進一步到……

    主持人：其實也變簡單了。

    劉戈：對，你變簡單了，你的建設的房型，可能很多房子一張圖紙就夠了，然後你用不着那樣大規模促銷活動，用不着打那麼多的廣告，這樣你會獲得一個相對穩定的，比如説一年3%，5%這樣的回報，對於很多房地産公司來説，你如果要是能完成這樣的轉型，這樣的收益也是不錯的收益。

    何帆：其實不只是3%到5%，從表面上來看，這個保障性住房的利潤可能只有3%到5%，但是你還要考慮到房地産商他的自有資本金，大概我估計可能有20%左右，那麼你要這樣算起來他的資金收益率也在25%左右，就是利潤空間還是不錯的。

    劉戈：比較大的。

    主持人：剛才我們説到這樣一個格局的變化和各方角色變化，那麼它的資金來源將會是怎樣的，我們來聽一下相關專家他們的觀點，接下來我們一起來聽一下交通銀行首席經濟學家連平先生的説法。

    連平（交通銀行首席經濟學家）：今年目標是非常宏偉的，但是投入資金要求估計是1.3萬億到1.4萬億這樣的一個規模，應該説還不能夠掉以輕心，資金的來源方面還有一定的困難，估計5000億左右可能是從政府領域出來的，8000億是社會融資，這裡麵包括專項的投資基金，債券的發行也可以考慮，總之是信託、租賃、保險還有債券，許多非銀行的融資方式，我覺得都可以在這些領域加強創新，關鍵是要通過創新以及市場的運作，要使得這些資金它有一定的收益，能夠達到一個預期的收益的目標，這樣的話這些資金才會源源不斷地流入。

    主持人：謝謝，非常感謝連平先生帶來的相關的觀點，稍候節目繼續。

    解説：保障房體系改寫樓市格局，百姓如何從中受益？《今日觀察》正在評論。

    主持人：歡迎繼續收看我們的節目，保障房會越蓋越多，是不是意味着我們中國的老百姓更多程度上，或者是説大比例的他能夠住上保障房呢？我們一起來看一下各地不同的做法。

    解説：實現民眾安居夢，各地也在因地制宜，降低保障房准入門檻，完善保障房體系。

    廣州，根據去年12月公布的廉租房和經適房徵求意見稿，廉租房將規定的家庭人均月可支配收入上限由640元提高到800元，人均資産凈值限額從7萬元提高到9萬元，經適房擬將規定的月均可支配收入上限由1524元，提高到1840元，人均資産凈值限額從11萬元提高到13萬元，兩者的面積門檻都從原來的人均居住面積低於10平方米調整為低於15平方米。另外保障房的受惠人群也將擴大到新就業的大學生，外來務工人員。

    上海，今年在全市鋪開經適房的申購，准入標準已進一步放寬，比如三人以上申請家庭，人均月可支配收入從原先的2300元提高到2900元，人均財産從原先的7萬元提高到9萬元。

    江蘇，今後三年經濟適用房的保障對象將由目前收入最低的20%人群增加1倍至收入偏低的40%人群。

    北京，保障住房體系由以售為主向租售並舉過度，其中限價房中，30歲的年齡准入標准將降低，家庭總資産額度將提高，公租房打破戶籍限制，申請範圍將擴大到産業園區職工，在京長期工作的外地戶籍人士。

    重慶，將大規模推進公租房建設，“十二五”期間，重慶計劃投資信建公租房四千萬平方米，80萬套，以公租房為龍頭的保障房型社區，將成為重慶主要的社區形態。

    主持人：我覺得這個保障房的面積增加了，肯定是老百姓特別願意看到的事情，但是怎樣分配，尤其是那些應該住到的保障房的人群，怎麼樣保障他們能夠住得到，或者是説這個門檻和標准將會是怎麼樣的？

    ——進退有據 保障房需要合理機制

    劉戈：現在各個地方，現在&&的政策看，比例都提高了，就是整的，保障性住房所佔的整個開發面積大幅度提高，當然隨之而變的就是他們的原來保障性住房的門檻就降低了，比如説以前，比如説廉租房在廣州規定是600塊錢以下人均收入，現在提高到800，而且我覺得更重要的一點就是説，這幾類房子裏面，互相之間要形成一個退出機制，也就是説，這房子不是説你住進來了，你就永遠住下去，比如説廉租房，現在，原來家庭裏面沒有一個就業人口，現在兒子長大了，開始掙錢了，那麼這樣的話，你就不符合你的廉租房的這樣一個住宿的規定了，那麼這個時候，把你調整到公租房裏面，或者你收入再提高的話，有一部分房子還會轉成經濟適用房，這樣的話，你再出出一些錢取得有限的一部分産權，那麼這樣一個制度的設計，最後就不但是在門檻上設計的話，讓你能夠進來，而且呢，能夠讓你根據這樣的一個制度設計，你自己去權衡利弊，然後呢，去選擇自己適合的那樣的一個房子。

    主持人：保障房是買還是租？

    劉戈：不一定，都各種，好幾種形式，你比如説廉租房就是很低廉的價錢，公租房的話是比市場價格稍低一點的價錢，經濟適用房是取得部分産權，所以各種形式不一樣，那麼最後就是不一樣收入的人去住不一樣的房子，然後再通過制度設計讓你有一個退出機制，這樣的話，各類人群在這樣一個住房政策裏面都能夠找到自己適合的位置。

    主持人：對，劉戈説得特別對，但是我覺得這個制度縱然是設計在那了，但是具體實施和這個中間會不會有一些小縫隙，可能讓有的人鑽空子，比如説我們經常説經濟適用房其實裏面都是開奔馳，開寶馬的，這個應該怎麼來防範？

    何帆：因為畢竟這是一個新政策，我們應該比較誠實的説，從國際經驗來看，我們現在需要改進的餘地還很大，你比如説過去的時候，大家其實對政府建這麼多保障性住房是沒有信心的，但是現在我們能夠看到這個目標正在一步一步的實現，那麼接下來就是説保證誰能夠進去，而且這個房屋的質量，能夠讓大家住着，不僅能夠住進去，而且能夠還住的很安心，這樣就有很多標準，要逐漸的，要去探索，要去完善，所以我的這個建議就是門檻要低，就是你要，實際上要有更多的人能夠來申請保障性的住房，包括剛剛進城的農民工，剛剛畢業的大學生。

    劉戈：對，戶籍的問題也是一個非常重要的問題。

    何帆：都應該有資格能夠申請這些保障性的住房，但是與此同時，你的門衛要嚴，就是一定要嚴查，防止那些胖子，假裝是瘦子就鑽進來了，而且這個門衛他不僅管進入，他還要，像剛剛劉戈説的，還要管退出，你這些保障性住房從長期來看都是要保值增值的，但是如果你有一天你退出，你要把它賣掉，那這個時候你要賺取了超額的利潤，這個其實就違背性質了，所以怎麼進，怎麼出這都是政府在監管的方面需要進一步加強的。

    劉戈：制度的設計也非常重要。

    主持人：接下來我們再來看一下網友對保障房的看法是怎樣的。

    第一位朋友説“保障房的面積超過商品房，房地産市場的格局的轉換將會帶動房地産行業的再次洗牌”。

    這位朋友説“一旦房價的漲幅上限被鎖定，也就等於把房企的利潤空間鎖定了，我想房企的出路要麼就是加入保障性住房建設之中，要麼就是大幅的縮小自己開發力度和減少捂盤的時間，走精品房企的道路”。

    主持人：看來網友對於房地産的格局的變化也是非常關心的，進一段廣告，廣告回來我們繼續討論。

    主持人：歡迎繼續收看《今日觀察》，那麼關於保障房目標的落實，最後一個問題，我想請教兩位，怎樣讓這個目標能夠落到實處，進入到它正常的一個軌道當中？

    何帆：過去的時候呢，我們可能陷進有一個惡性循環，你的房價越高，大家投機，投資就越多，然後最後就更稀缺，房價就更高，也可能等我們轉變過來之後，我們就進入一個良性循環，因為中國未來的經濟發展關鍵是要靠城市化和城鎮化，那麼城鎮化和城市化一個主要就是要讓更多的人和更多的農民能夠……