編者按：現在的房地産就像一塊充滿美味的蛋糕，任何人都想衝上前來切上一塊。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地産界擁有一席之地!在一份調查中，被訪的500家非地産類企業中，超過44%的企業計劃未來在房地産市場分得一杯羹。大量資金涌入地産業都是衝着地産行業利潤去的。
房地産依然是上市公司賺錢最快業務
□謝衛群
上半年在滬深兩市上市公司營收增長前十名中，房地産公司佔據半壁江山。房地産業依然是上市公司賺錢最快的業務。但其負債增長、現金流減少值得關注。
上半年業績表現搶眼
滬深兩市有130多家上市公司主業為房地産業，在趨緊的政策環境下，上市公司的業績整體表現依然搶眼。
統計發現，在滬深兩市上市公司營收增長前10名中，格力地産、世茂股份、濱江集團、電子城和陽光股份等5家房地産公司上榜，依然佔據半壁江山。這表明，儘管政策調控趨緊，但相對於其他行業，房地産業仍然是上市公司賺錢最快的業務。
世茂股份今年上半年實現營業收入18.37億元，同比增長371%。濱江集團的中報顯示其上半年營業收入為8.77億元，同比增長340.11%；實現歸屬於母公司所有者凈利潤2.5億元，比上年增長
810.92%。
此外，還有不少龍頭企業今年上半年也取得了不俗的業績。上半年，招商地産實現凈利潤10.5億元，同比增長高達115.71%。萬科、保利雖然表現略差，但上半年凈利潤也分別達到28.12億元、16.27億元，同比分別增長11.41%、16.56%。
不過，另一些房地産上市公司日子卻不好過。億城股份與宜華地産近日公布的2010年半年報顯示,兩家房企業績同比均大幅下滑。其中億城股份上半年歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的凈利潤為5723萬元，同比下滑43.28%；宜華地産上半年歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的凈利潤僅502.34萬元,同比下降83.67%。房地産企業暴利的時代好像正在轉變。
“在同樣的政策背景下，房地産企業表現的承受力完全不同。如何提升競爭力成為房地産上市公司的重大課題。”有專家分析。
現金流指標由正轉負
房地産上市公司在保持增長的同時負債率不斷高企，被擠出每股收益前20位排行榜的現象值得關注。
來自萬得資訊的統計表明，以申萬行業分類的135家房地産上市公司，總體資産負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4%，較2009年年底的65.03%也上升了2.76%。東興證券房地産行業分析師鄭閔鋼在總結房地産半年報時指出，135家地産上市公司的借款達3317億元，同比增長56.46%。
此外，上市房企的現金流指標也由正轉負，鄭閔鋼&&，上半年上市房企的最大變化是資金流出加大。截至6月，上市房企的每股經營性現金流為-0.70
元，創近幾年同期最大負值。有數據顯示，上半年135家上市房企中有88家這一指標為負值，而去年同期只有43家公司這一指標為負。
“負債的增加與經營性現金流的減少，讓房地産公司面臨巨大的挑戰，一旦銀行利率有所調整，房企將受到巨大衝擊，利潤將大幅減少，已有的增長也將改變。”台灣中山大學會計學教授劉德明分析。
正因為面臨這些擔憂，上市房企的再融資計劃紛紛擱淺。鋻於2010年第二季度以來國家有關房地産行業政策發生較大變化，世茂股份今年6月不得不撤銷了已醞釀一年的定向增發不超過1.5億股新股，籌資17億元人民幣(約合2.49億美元)的計劃。
有關報告指出，2005—2009年間，我國房地産行業的平均毛利潤率30%左右。即便在遭受國際金融危機衝擊的2009年，房地産行業卻實現了“乾坤大逆轉”。以萬科為例，2009年公司實現營業收入488.8億元，凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%，經營指標全面超過2007年。
耐人尋味的是，由於房地産業暴利的存在，不少地方的房地産項目仍然是“搖錢樹”，近年來上市公司在主營業務之外紛紛扎堆房地産市場。
不少上市公司通過非主營的房地産業務增加了效益。中報顯示，陽光股份今年上半年業務收入25.6
億元，同比上升251%，其中房地産銷售收入佔95%，商業物業租賃佔4%。主要地産項目北京陽光上東C9區和天津萬東項目於期內竣工。其中，陽光上東C9區貢獻的11.5億元佔整個結算收入的近一半；天津萬東項目貢獻7億元，佔整體收入30%。
需要提醒的是，上市房企遭遇的問題，同樣可能出現在其他上市公司的非主營房地産業務上。“上市公司不重自身的主營業務，而都轉向來錢快的房地産業務，這是一種資源和資金的扭曲和錯配，也增加了房地産市場的泡沬。短期看，上市公司的財務報表好看了，但是，從長遠看會削弱上市公司的競爭力，對企業股民不利。”劉德明説。
浙江企業：投入不到1億元，兩年利潤1億多元
□顧春
“近幾年，企業資金投向房地産已經成為常態，幾乎各個企業都在投，區別只在規模大小。畢竟來錢太容易了。企業天生就有逐利性，既然做房地産最賺錢，那就無法要求企業退出房地産業。”一位上市公司董事長坦率地説。
這是一家以紡織起家的企業，多年來，做出了品牌，做出了規模。但近年來，企業把很大的精力投進了房地産開發當中。“現實是，存款實際上負利率，同時貨幣供應充沛。這樣的情況下，老百姓只能依靠購買房産來實現貨幣的保值，這才導致了房地産價格居高不下。只有宏觀政策加力，才能轉變企業拼命投資房地産的趨勢。”
這位董事長認為，當紡織主業做到一定時期後，企業的發展瓶頸隨之而現。外貿出口形勢越來越緊，不能進一步擴大規模，利潤逐年下降，要繼續發展非常困難；節能減排的要求越來越高，幾條生産線由於戴上了“高消耗”帽子，面臨搬遷。現實擺在面前：要麼轉産，要麼萎縮。
這家有百年歷史的紡織服裝企業大步邁入樓市，原因有二：其一，企業多年來積累了良好的社會信譽，與當地政府建立了良好關係，政府屢次&&希望這個企業參與房地産開發建設。其二，股市融資量大，銀行也屢屢上門&&主動放貸，資金非常寬裕。
幾年下來，現實更證明了企業選擇的正確。在近期公布的中報當中，這家企業的房地産利潤已經遠遠超過了來自主業的利潤，房地産開發已經成為這家企業最重要的利潤來源。
這是浙江寧波一家生産高檔汽車配件的企業，客戶基本涵蓋所有大中汽車企業，並在美國開設了汽配連鎖店，利潤和産品競爭力都相當不錯。
2006年這家企業開始“試水”房地産，事出偶然。“一個企業家朋友反復動員我們去做房地産，一起參與開發，一開始抱着幫他們解決資金的心態，進入這個行業。一個不大的樓盤開發下來，我才發現利潤太驚人了，投入不到1億元，兩年後利潤有1億多元！企業再努力，再怎麼辛苦經營都達不到這樣的利潤率。做房地産，利潤來得太容易了。我們不把這個當主業，但這實在是一個很好的利潤增長點。”該企業負責人説。
樓市豐厚的利潤誘惑着一些本來沒有開發房地産打算的企業，讓他們進退兩難。
“我們企業成立以來，一直以創新聞名。過去幾年，産值基本能每年翻一番，直到2008年國際金融危機出現。”浙江省紹興市一家上市企業老總説，“企業分心做別的，會在資金鏈上、經營上造成影響。但現在我們又陷入了矛盾之中，製造業利潤薄、創新風險大，如果有另外一塊經營業務能夠提供豐厚利潤，我們沒有理由不去做。多條腿走路也沒有什麼不好。”他説。
創新風險大是這位老總最大的苦惱。他們為了試驗一個增壓器，曾經花了3年時間，投資6000多萬元。“一直在創新，但風險非常大。就像那6000多萬元，並非一定能出結果，萬一出不來，這筆資金就泡湯了，但若投入房地産，不但能大大降低風險，而且可以收穫豐厚利潤。”
2008年前，這家企業看到身邊的企業紛紛投資房地産收穫頗豐，擋不住誘惑，成立了項目部準備進軍房地産。但金融危機蔓延之時，由於資金緊張他們便收縮戰線專心做主業。如今，隨着企業資金狀況的好轉，這家企業又開始為要不要投資樓市而苦惱了。
吸金魔力誘使家電巨頭紛紛進軍房地産
□劉寧
近日，海爾、海信等家電巨頭紛紛進軍房地産的消息成為媒體關注的焦點，從而引起了廣泛的熱議。
現在的房地産就像一塊充滿利益的大蛋糕，任何人都想衝上前來分一杯羹。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地産界擁有一席之地!
在青島舉辦的住交會上，海爾、海信的房産公司引起了媒體的關注，從而家電巨頭紛紛進軍房地産市場成為了人們關注的焦點。
國內的家電集團早已成立房地産公司，並已運作多年!如海爾、美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地産公司!
據報道，一年兩次的青島住交會日前閉幕，疑似回暖的樓市迎來了15萬前來看房的人。在房産展會的顯著位置，人們發現了兩個家電大顎的身影——海信和海爾，都是以地産品牌前來參展。其中，海信推出的新樓盤有13個，海爾14個，而且項目遍佈全國。
海爾地産集團成立於2002年4月，是海爾旗下專業從事房地産投資開發和經營的企業;海信房地産股份有限公司成立於1995年6月，當時海信集團企業改制，為了解決一部分職工的轉崗就業的問題，海信集團成立了地産公司。
8月7日，TCL集團發布董事會公告，公司與萬通實業於2010年7月30日簽署了《進一步推進工業地産領域合作之框架協議》，雙方將結合在房地産開發及工業地産儲備方面的優勢，進一步加強在工業地産領域的合作。
可以發現，TCL集團早起有意進軍地産業，首先先後成立了惠州TCL房地産開發有限公司和深圳市TCL房地産有限公司奠定基礎，開發TCL翠園、TCL?雅園在內的商業地産項目獲利。
除TCL之外，7月5日，
家電巨頭康佳以成交價3.42億競得昆山市周莊鎮全旺路南側地塊，這塊地用途為旅游設施及商住用地，康佳&&，公司將在該地塊進行房地産及商業等配套産業開發。
如今，國內幾大家電巨頭均在地産業上有所動作，實際幾乎早已試水，並且打出一片天地。
海爾地産集團成立於2002年4月，目前海爾地産集團擁有多個房地産開發子公司，投資和開放項目也從青島逐步拓展到濟南、重慶、蘇州等國內多個城市。海信房地産成立於1995年6月，業務主要在山東省內遍及青島、濟南城市。
除了海爾，美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地産公司，康佳、春蘭、TCL等家電巨頭也在房地産市場早已開始布局，並且已經在資本市場打拼多年。長虹集團更是已經將房地産列為與電子電器、軍工並列的三大産業板塊之一。
家電企業早已紛紛投身地産業，吸金成為永久不衰的話題，然而地産究竟有何種魔力誘使家電巨頭紛紛以重金涉險。
在一份調查中，被訪的500家非地産類企業中，超過44%的企業計劃未來在房地産市場分得一杯羹。大量資金涌入地産業都是衝着地産行業的利潤去的。
查閱數據報表，大多數房地産的年度凈利潤，幾乎超越家電龍頭企業一倍以上。而家電半身的利潤微薄，無法滿足企業擴張甚至生存的需求，正是地産前幾年帶來的鉅額暴利蛋糕誘惑，靠家電起家的企業開始大批量地進軍地産行業。
家電資深觀察家劉步塵&&：“三、五年前，家電企業本身盈利狀況不是很好，平均毛利不到10%，做出投資地産、證券的選擇。中國地産較為繁榮，高利誘惑是主要原因。”
目前，從家電構成來看，彩電毛利較低，成本較高，加上上半年庫存摺舊，各種成本費用加起來上升到8%-12%，空調毛利相對較高達到15%-20%，格力、美的等空調毛利甚至達到25%-30%。冰箱的利潤率在25%左右，家電下鄉將價格抬高。洗衣機利潤率介入空調和冰箱之間。上半年，以彩電為主盈利狀況不佳，白電的盈利較好。
“利潤率較低，地産繁榮高利成為誘惑。”家電業專家、帕勒諮詢公司資深董事羅清啟接受記者採訪時&&。
雖然家電巨頭再地産界的業績會給家電業務帶來不小的助力，但從當前的形式斷電家電企業“製造業加地産”的模式還為時尚早。
相對於主業家電産品，房地産的循環周期較長，風險拉高會不會讓雙贏變成雙輸，是這些家電巨頭們必須正視的問題。
誠然，零售業短期現金流量大而利潤較薄，房地産資金周轉時間長而利潤豐厚，各類製造零售公司實際上近年來均在混搭地産業務提升業績。其中有單純看重其暴利而為閒置資金找出路，也有普鋼、紡織等傳統落後産能借此轉型，更多的還是依靠聯動效應提升業績。
中國的企業家為什麼對實業失去興趣?知名財經作家馬光遠認為：首先，宏觀環境和産業政策使得民間資本無法進入一些産業領域。目前民間資本在電力、熱力的生産和供應業中只佔13.6%，在金融業只佔9.6%，在交通運輸、倉儲和郵政業只佔7.5%，在水利、環境和公共設施管理業只佔6.6%，至於在石油、電信、鐵路等領域，所佔比例幾乎可以忽略不計，而一些地方政府以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等領域，使大量的民間資本難尋出路。即使一些做得相當不錯的實業家，如匯源果汁等，因為環境因素都急於退出實業，鮮有做百年老店的打算的。
其次，中國樓市和股市的不理性使得到處蔓延着急功近利的歪風邪氣，民間資本、國有資本和外資都爭先恐後進入房地産業，在房價暴漲的情況下，在房地産上一個月的收益都遠高於辛辛苦苦做實業一年的收益，做實業成了最沒出息的選擇。以127家中央企業為例，除了16家是國資委“欽定”的以房地産為主業的，還有78家主業並非房地産的亦殺入了此行業，也就是説，央企從事房地産的企業比例達到了73%。