徵收房産稅的時機：房産稅的徵收固然面臨諸多技術難題，但技術問題並不是主要的
　　《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)已近5個月，一些地方偏離老百姓購買力的房價未見明顯回落，仍處在買賣雙方持續觀望的深度博弈期。隨着傳統的房地産銷售“金九銀十”的到來，對房價會否逆勢上揚的擔心，讓房産稅儼然成為此輪房地産調控能否壓死高房價這匹“瘋狂駱駝”的最後一根稻草。
　　從2003年10月十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出，“條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅”，到“新國十條”要求“發揮稅收政策對住房消費和房地産收益的調節作用”，“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策”，針對房産保有環節的房産稅這把磨了已近7年的劍，何時出鞘至今不見明朗的信息。
　　“進入'十二五’的改革目標應該是毫無疑問的，但何時開始實施還不見明確的説法”，中國人民大學財經金融學院教授安體富認為，“最簡單易行的方法是修改現行的1986年頒佈的《中華人民共和國房産稅暫行條例》，將徵稅對象擴大到個人住房。無論如何，應該盡快開徵，越晚越被動。”
　　“對個人住房徵收房産稅是大勢所趨”，中國社科院財貿所研究員楊志勇指出，“但需要注意其局限性。首先，不能脫離我國住房市場還是賣方市場的國情；其次，這不意味着地方財政從此高枕無憂；再有，必須考慮重復徵稅和社會反應問題。”
　　受訪專家認為，房産稅改革到底是為了眼下的調控房價，還是長遠的完善稅制，抑或兩者都兼顧，目標不同會導致&&不同的政策舉措，加上對千家萬戶的房産價值的評估是一項複雜的工程，諸多困難讓房産稅的&&慎之又慎。

　　改革房産稅大勢所趨

　　房産稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向産權所有人徵收的一種財産稅。1986年9月15日，國務院發布了《中華人民共和國房産稅暫行條例》，實行至今。
　　根據上述暫行條例，對個人非營利性住房免徵房産稅。這意味着，以2008年680.3億元的房産稅收入為例，佔當年中國稅收總額的1.2%和地方稅收收入的17.6%的收入中，個人自用的住宅沒有稅收貢獻。而如果一旦開徵，“其規模將達到7000億元”，安體富以1985年以來的住宅竣工面積約700億平方米，按每平方米3000元的價格，1.2%的稅率，扣除免徵之後保守估算。
　　另一方面，“物業稅或具有物業稅性質的房産稅的缺失，加上未對炒房者徵收土地增值稅，客觀上增加了炒房者的收益，在一定程度上助長了住房市場的投資投機需求”。在楊志勇看來，對個人住房持有環節徵稅，無論是叫房産稅，還是叫物業稅，都是大勢所趨。
　　事實上，房産稅這一各國普遍徵收的地方性稅收，在1949年中華人民共和國建立後，政務院發布的《全國稅政實施要則》(1950年)中，就列為開徵的14個稅種之一。1951年8月政務院發布《中華人民共和國城市房地産稅暫行條例》，將房産稅與地産稅合併為房地産稅。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業徵收的城市房地産稅併入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業徵收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復徵收房地産稅，將房地産稅分為房産稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。兩年後《中華人民共和國房産稅暫行條例》發布。
　　從2003年10月中央提出，“條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅”開始，房産稅改革這一大勢引起了廣泛的關注，在今年表現得尤為強烈。先成為全國兩會代表委員們熱議的話題，接着4月17日新“國十條”公布，要求“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策”。隨後，傳出上海版調控細則可能試行房産稅。5月31日，國務院批轉國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，明確提出“逐步推進房産稅改革”，幾度引發業內猜測。之後，國家發改委官員表態，房産稅改革推進暫無總體安排，但支持地方進行試點和實驗。
　　“要把徵稅範圍擴大到住宅，只要國務院修改《中華人民共和國房産稅暫行條例》就可以了，不需要通過人大立法程序，這是當前來看最簡便易行的”。安體富認為，上世紀80年代個人所得稅推出相對容易，因為當時沒有多少人能達到納稅條件。現在隨着房産越來越重要，房産稅越晚推出越被動。
　　但是，楊志勇認為，應該認識到房産稅短時期內可能導致房價下跌。從中長期來看，試圖以房産稅來降房價的目標是難以實現的。
　　在他看來，讓稅收擔負遏制房價過快上漲的任務，是一個關係到市場與政府界限確定的問題。如果承認房地産市場是一個市場，那麼市場在資源配置中應發揮基礎性作用。如果政策對市場成敗有着決定性的影響，那麼市場的調節機制就無從談起。
　　“世界上許多國家或地區都有物業稅或同類稅收，但在金融危機之前，多數地方經歷了較長時間的房價持續上漲。由此可見，有了物業稅或同類稅收，即使短時期內房價下跌，最終房價仍然可能回歸高位。試圖以房産稅來降房價的目標從根本上是難以實現的”，楊志勇説。

　　徵收面臨五大難題

　　客觀來看，改革房産稅，現實條件還面臨一系列的問題亟待解決。
　　其一，徵收對象的問題。徵收房産稅的目的之一是抑制投機性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開徵。但另一方面，物業稅本身是從價徵收的，以數量作為免稅或享受優惠的依據又是不合適的。此外，多套住房的價值不一定就比一套的價值高。楊志勇指出，如果採取此種優惠政策，則勢必導致新的稅收不公平。
　　退一步來看，即使以家庭為單位從第二套住房開徵，有關專家指出，這需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態的居民個人房産購買和保有情況數據庫。同時，各地民政部門、公安系統也需建立全面、實時和動態的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數據庫。這不僅需要資金的投入，還需要打破體制的障礙。
　　其二，房産價值評估問題。房産稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問題。以北京為例，地段的差異甚至地段內有無重點學校的差異，都造成房産價值的巨大差距。如何動態地評估納稅額將是一項浩大的工程。反過來説，如果只是大體分區確立房産基礎價格，容易因為不公平而招致反對。
　　其三，在目前住房市場呈賣方市場的情況下，物業稅或房産稅到底能夠發揮什麼作用？楊志勇認為，從理論上看，直接稅不容易轉嫁，但不容易轉嫁不等於不能轉嫁。只要市場是賣方的，賣方就能夠想方設法將稅負轉嫁給買方。若此，稅收調節目標不僅難以實現，反而會加重買方的負擔，與政策設計的目標相悖。
　　其四，重復徵稅問題。從國際上來看，房産稅更多對應的是地方公共服務。從我國目前的情況來看，在房地産開發交易環節，個人住宅實際上已經承擔了大量與基礎設施和公共服務配套相關的稅費，範圍涉及道路、供水、供電、供氣、環境綠化，等等；還有存量房産的稅收待遇問題。在實際操作過程中，房産稅的開徵需要結合十六屆三中全會的“相應取消有關收費”的精神進行，楊志勇認為。
　　其五，對個人住宅徵收房産稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房産稅或物業稅的支付能力，也是一個問題。
　　對於上述難題，安體富認為，肯定有難度，但各部門應該大力配合，逐步解決。例如房管部門關於房屋方面的信息就可以提供給稅務部門，否則永遠沒有完全準備好的那一天。從這個意義上來看，安體富認為，技術上的難度只是表面原因，深層次原因則是利益。

　　房産稅並不能包治“百病”

　　對個人住宅徵收物業稅或房産稅是大勢所趨。它關係到地方政府的財力來源問題，是中國土地財政模式轉換的必然要求，將重構政府間財政關係，特別是讓財政體制“重心下移”。但是，楊志勇強調，“即使如此，地方政府仍然無法告別土地財政。”
　　“環顧世界主要國家中，哪個國家的地方政府能夠擺脫土地財政？與房地産相關的稅收是許多國家地方政府的重要收入來源。房地産價格越高，地方政府才能獲得更多的財産稅收入。中國所應該轉變的是土地財政模式，應致力於構建新型的具有可持續性的土地財政模式”，楊志勇認為。
　　在他看來，對個人住宅開徵物業稅或房産稅，並不意味着地方財政從此高枕無憂。
　　在許多國家，物業稅或房産稅是地方財政的重要收入來源。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個問題。由於缺少主體稅種，地方政府嚴重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”。這種以“賣地”為特徵的“土地財政”不具有可持續性。在房地産持有環節開徵物業稅，細水長流，地方財政不會因此竭澤而漁。但是，楊志勇提醒，不能由此就認為，物業稅開徵之後，地方財政就不會出現困難，財力緊張的狀況就不會再出現。
　　關於房産稅的定位，有將之與地方主體稅種的健全&&起來的看法，但楊志勇指出，還需結合現實評估開徵房産稅所可能帶來的財政風險。
　　在他看來，這一對中長期有利的舉措，在短期內可能帶來負面影響。各地政府已經建立了各種各樣的融資平台。在數萬億元規模以上的融資平台中，有一些是不能帶來經濟效益的項目，如學校工程等融資項目自身不會帶來充足償還借款的現金流，地方來自土地出讓金的收入在一定程度上可以應對這個風險。但是，地方能否得到充足的土地出讓金收入也是有前提的。如果市場預期房價下跌，或者事實上已經在持續下跌，那麼地方將很難獲得相應的土地出讓金收入以及相關稅費收入。由此，短期內要積極防範地方融資平台所帶來的潛在財政風險，也要求對房産稅的開徵慎之又慎。這也要求，房産稅的開徵，需要創造條件，突破短期的瓶頸，以防地方財政風險的進一步暴露。