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有人沒房住，有房沒人住，樓市商品房空置現象引人關注。是什麼原因導致房屋閒置？處在關鍵時期的房地産調控該做怎樣的判斷和選擇？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。你家小區的房子入住率高嗎？整個小區，整個城市，乃至全國，到底有多少房子是空着沒有人住呢？最近，關於商品房的空置率這個話題成了各大媒體討論的焦點。究竟目前中國的空置房有多少？為什麼這個名詞會如此受人關注呢？那些閒着沒人住的房子是不是就像人們所説的那樣，成為了抬高房價的推手？我們應該如何來看待這一現象？今天的節目當中我們將就此來展開評論。
我們現場的兩位評論員是向松祚和張鴻。好了，在節目一開始，我們還是先來看一看我們記者在一些城市所做的調查。
商品房空置現象再度引發人們的關注，不久前有媒體引出消息稱，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，但是很快國家電網公司便出面否進行過類似調查。
消息未經證實，話題卻持續升溫，市場上的空置房究竟有多少？本頻道記者日前展開了調查，去年年底在北京的別墅項目孔雀城創下開盤3小時88套房源全部售謦的銷售傳奇，然而，目前這裡大面積的房屋處於空置狀態。針對小區目前入住率不高的問題，在孔雀城入口處的大鵬偉業房産經紀有限公司經理王灣為記者分析了原因。
王灣（大鵬偉業房産經紀有限公司經理）：第一個原因，就是當時他們買的時候，投資的這種性質就比較高。第二種就是根據實際上來住的情況下，距離上面或者配套上面短期內解決不了，主要是這個就學、醫療，如果有病，有老人在這居住，那買藥啊，報銷啊都是個問題。
在北京最早的衛星城昌平，我們來到了沙河高教園區，一位裝修公司的經理告訴記者，這片小區買房的人很多是投資的。
裝修公司經理：有多的有19套。
記者：19套，一個人在這兒買的？
經理：是陜西的。
記者：是陜西的？
經理：對，好像是開金礦的，知道吧，他一定要翻了一番，好幾番才行，不到兩萬五、三萬時候，他都不出手，耗個三、五年他不着急啊。
為了進一步了解目前房屋空置的情況，記者諮詢了住房與城鄉建設部、房産協會、國家電網以及自來水公司等部門，都沒有得到房屋空置情況的統計數字。
中國人民大學土地規劃研究中心主任嚴金明&&，目前我國並沒有官方發布過權威的空置率統計數據。
全國空置房究竟有多少？在房地産市場調控的敏感時期，這個撲朔迷離的數字，吸引了眾多眼球。
主持人：在最近這一段媒體對於樓市的報道當中，空置房或者空置房率是一個出現頻率非常高的字眼。那麼空置房到底有着什麼樣的定義？張鴻在你看來到底什麼樣的情況我們可以稱之為空置房？空置房率又怎麼算出來？
張鴻：最初的時候，就是幾年前統計局給的這個空置房的這個概念是什麼呢，就是説白了就是沒賣出去的那些房，在開發商手裏，沒賣出去，也沒出租出去這個房子，叫空置房。然後還有空置率的這個概念，空置率出來以後，我記得2005年的時候當時是26%，然後引發了爭論，後來統計局不公布這個數據了，但是空置房和控制率我們還一直以為它是這個概念，就是在開發商手裏的，但上個星期咱們也做節目了，統計局説，現在有一個新的概念叫待售面積，待售面積就是原來的空置面積，就是在開發商手裏的這些房子，所以，那空置率是什麼呢？空置面積是什麼呢？現在又挪到了這個在買房人的手裏，就是你買了以後，不用。
主持人：那麼松祚你覺得在你的觀察當中，今天中國的樓市當中，這空置房到底多還是不多？
向松祚：這個比例到底有多高，這個從經濟學上來講確實非常難以去測定，但是群眾的智慧是非常多的，現在很多民間的發明了很多辦法，至少現在有三個辦法，一個是看電表，一個是看水錶，一個是去看車位，真的有學者就去數啊，就去查你這個電表、水錶和車位。電表沒有轉，水錶沒有轉。
主持人：這個做法快趕上銀行小額貸款時候，要看這家公司是不是運作的一些具體的做法。
向松祚：偉鴻我跟你説，從經濟學的量度來講，它這種辦法是非常準確的。
主持人：是很科學的？
向松祚：很科學的，那麼這個量是多大呢？北京、上海、深圳，這個一線城市，最高的估算就是入住已經5年的，這個入住率都不到60%，那麼入住2、3年，就是那個小區，因為入住2、3年可能有的人還沒有裝修，還沒有搬進去，入住2、3年，這個有的入住率竟然只有30%，4年以上的房子這個最高的閒置率是27%，最低的也達到20%。這個國際上有一個公認的有一個所謂的叫“警戒線”，當然這個“警戒線”是不是合適？大家可以有爭議，這個“警戒線”是多少呢，是10%。
主持人：在剛才兩位理性的分析之後，我們再請正在收看節目的網友給我們帶來一些感性的感受好了。來，我們接進下面這位網友的視頻信號，這位網友您好！
網友：您好！
主持人：跟大家介紹一下您現在所在的地區好嗎？
網友：我是在河南的南陽市。
主持人：那您所在的這個小區，是一個什麼樣規模的小區呀？
網友：算是一個中等的吧。
主持人：在你觀察當中，有沒有發現這個小區也有我們剛才談到的這種閒置房出現？
網友：那麼在我這個小區的話還是算可以的，那麼在我旁邊的還有另外兩個小區，大概的話，基本上空置的樓盤還有很多，我粗略的描述一下，大概可能有三分之二左右。
主持人：好，謝謝你參加我們節目的討論。我們接下來再來看一看其他網友發來的這些觀點。
這位署名“白月光”的網友，他的觀點，“數字的真假既然無出處可尋，那我們就應該把這個數據搞清楚，建議國家權威部門來一個住房大普查，也好方便以後國家制訂政策的時候來做一個參考，當前房價高漲，苦的還是老百姓。”
我想無論是我們網友的這種感受或者是記者的調查，可能都沒有辦法拿到第一手的最權威的，最準確的一個調查數字，不久之前其實也有一份調查結果，讓很多人大跌眼鏡。
全國空置房6540萬套，這些空置房足以供2億人居住，傳言一出，媒體廣泛轉載，6540萬套成為近期樓市最吸引眼球被引述最多的數字。
消息出來後，國家電網公司進行了辟謠，稱國家電網從來沒有統計和發布過此類數據，一些媒體也通過調查發現，社科院根本不存在一個叫城調隊的組織。
全國存在6540萬空置房的消息未被證實，但由此引發的對空置房的關注卻愈演愈烈。另據報道，北京聯合大學應用文理學院，城市科學系老師張景秋和孟斌曾經帶領課題組，對北京50多個2004年—2006年售出後入住的小區用電情況進行了調查，其結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%。但有專家認為，由於我國用電情況比較複雜，通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現實的，比如幾戶合用一表，使用插卡電表等都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房輪換居住的話，兩套住房都有連續的用水、用電記錄，更是無法冒然判斷房屋是否空置。
當下的樓市已經進入了深度博弈階段，在量跌價難降的微妙時刻，一個準確的空置率數據無疑將給下一步的樓市調控提供決策參考。然而，國家統計局2009年之後，就不再公布全國住宅空置面積數據，到目前為止，對於空置房所引發的關注，相關部門至今未發表任何觀點，空置房的具體數量有多少？空置率究竟有多高？成為一個謎一樣的數據。
主持人：真的像小片當中提到的，這是一個像謎一樣的數據，究竟我們的空置率到底有多高？我想問問張鴻，在你的觀察當中，什麼樣的一個群體可能對這樣的數字會更敏感，更關注一些？
張鴻：其實很長一段時間，無論是閒置率還是空置率，它都像這個隨便可以打扮的小姑娘，就是你可以根據你的利益去解讀，或者根據自己的不同角度的目光去解讀。剛才松祚也提到了，説2006年的時候統計局有一個26%的一個數字，出來以後然後媒體和老百姓就開始説，怎麼能有這麼高的空置率呢，然後從那以後，我們就很少看到統計局再公布這樣的數字了，當然這個數字出來以後也得到了這個房地産開發商，還有一些研究人員的質疑，比如説有開發商説，你要是分子和分母不同的話，那你才4%的，剛才我已經説了，因為它的分子和分母可以有不同的這個替換。
主持人：統計的方式不同啊？
張鴻：其實它的數字肯定是不一樣的，那也有説，你剛才説的是有學者説才不到1%，因為你如果把整個的分母變成特別大的一個全國的存量房的話，那它肯定就會非常低。這個數字就是6500萬套的數字，其實我看到的最早的來源來自於，也是一個房地産評論人士牛刀他的博客，他説引用了這樣一個數字，那當然也有人開始置疑，説6500萬套那不可能，比如説同樣是評論人的楊少鋒他就説，他算了一個帳，説如果6500萬套按照平均每套是70平米的話，那算下來可能將近40億平方米，但是你知道從2000年—2009年，中國竣工的商品房的面積一共才不到40億平方米，也就説不大可能説這麼多年蓋的房子都相當於都空置，都沒人住，但是為什麼老百姓信？這個問題不是因為老百姓傻，而是因為老百姓他從身邊的感受，他覺得這個事是可信的，雖然那個數字可能沒有那麼高。
主持人：他自己有觀察有感受？
張鴻：對，比如説我們在新浪微博上也做了一個調查，就説你身邊有沒有空置的，那很多人都説有啊，比如説“馬甲的蚊子”他説，我以前在長沙看房發現到處都是空置房，尤其是郊區，比如像星沙這邊的空置率是比較高的。還有一個説，我這個鄰居幹什麼生意都不如炒房子掙錢，現在已經有一千多萬了，而且他囤着房説我就是不賣，因為調控肯定是不見效的，所以老百姓是憑着他身邊的這樣的，可以看到，可以聽到的這些經驗，來認識這個數字，雖然這個數字可能，有可能高了，有可能低了，但是他覺得，這個事情本質上是真實的，也就是説確實有很多人買了房子閒在那，等着投機掙錢。
主持人：如果我們現在不去仔細的辨認，這個數值到底具體是多高或者多低，我就想問松祚一個問題，如果這個空置率太高，過高的話，它對這個地産的影響，對經濟發展的影響會是什麼？
向松祚：這個在經濟上是一個非常有趣的現象，如果這個房子的空置率太高，因為個人的觀察包括周邊朋友的觀察都可以肯定這個事實，我可以強調的來講，就是説其實老百姓的眼睛是雪亮的，他們的觀察有時候比這種學者的統計的數據要精確得多。那麼，首先就意味着這個房地産市場上的投機非常的嚴重，那麼我們看一看，在過去這幾年房地産市場發展的這個態勢啊，2007年、2008年、2009年和今年的上半年都有人統計過，這個投資和投機的這個比例佔整個買房比例的比重是在不斷的上升，比如説2007年，可能這個比例不到15%，馬上會上升到20%到今年的上半年，就是在國家強力的控制房地産政策&&之前，北京市的這個買房的投機比例已經超過50%，那也就是説他買以後他不是為了自己住，就是為了放在這個地方等着……
主持人：升值。
向松祚：那個這個後果是什麼呢，這個後果就是説你最終這個房子你一定要找到一個最後的買家，因為他不再傳下去了，他就自己住了。
那麼，如果你找不到，你怎麼辦？你這個投資的資金是從哪來的，無論你是自有資金，還是銀行貸款，還是你這個拍賣行拍的錢，還是這個典當行典當的錢，無論怎麼樣，他要尋求投資回報，他要還款，那麼最後你可能會迫使你這個房地産的價格會大幅度的下滑。也就是説這個泡沫，如果是有泡沫，這個泡沫一定會破滅，破滅的速度可以非常快也可以非常慢，但是總之要破滅，這個破滅對整個經濟的影響是非常大的，對銀行體系，對很多個人的投資者都是影響非常大的。
主持人：其實大家都在關心啊，究竟如何準確地來看待這個空置房或者説是閒置房的現象，如果我們要來觀察中國房地産市場的未來發展，那麼空置率或者説閒置率到底是一個多重要的指標？稍候繼續我們的觀察。
樓市進入深度博弈，房屋空置數量撲朔迷離，眾説紛紜下，樓市調控究竟該做怎樣的抉擇？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎回到節目現場，在今天的《今日觀察》當中呢，我們和各位觀察的是空置房這一現象，來看看網友剛剛傳來的這兩幅漫畫。
第一幅漫畫當中啊，兩個人的對話，你看，“老張，我到你們小區了，然後該怎麼走啊？”，“我們家好找，唯一亮燈的那間就是。”
我們再來看看第二幅漫畫，一個是商品房，一個是經濟適用房，中間還有兩個主人公？
向松祚：這個我想就是表明我們現在中國房地産市場存在的一個非常巨大的問題，就説，經濟適用房是為了確保中低收入階層有房住，那麼商品房呢，它可以有投機的功能，因為沒有人否認商品房你買了就是住，它可以投資投機。但是如果這個市場的投機極為嚴重，而且我們房地産的資源過度的偏向這種投機市場的話，這個資源的分配一個是巨大的浪費，第二個也是表明收入分配一個巨大的失衡，同時會有很大的社會問題，大量的資源閒置在這個地方，同時更多的老百姓沒有房子住，所以這給未來提出一個課題，就是怎麼樣把房地産的資源更多的向這個經濟適用房、廉租房、保障房來傾斜。
主持人：其實還有一個課題也是大家關心的，就是到底怎麼來看待空置房？如果來解決空置房？最近這段時間媒體和一些專家也紛紛從不同的角度發表了他們自己的看法，我們一塊來看一看。
我國商品房空置率到底有多高？如何解決商品房空置現象？各路媒體連日來給予高度關注。
《證券時報》發表，空置率不是哥德巴赫猜想，文章説，商品房空置關係國家政策的走向，政府部門本應科學調查，為決策提供依據，但是公開的數據都沒有，那談何科學決策呢？很多小區一到夜裏就黑乎乎一片的景象，就足以説明在高房價下，社會資源正在被大量的浪費，就足以説明政府必須對樓市進行有效的調控。
空置率已經到了危險的邊緣，中國社會科學院金融發展室主任易憲容，前不久發表如此觀點，他認為，在投資性購買住房就是賺錢這種觀念引導下，國人一定會千軍萬馬的進入投資性房住房購買，房地産價格快速飆升及房地産泡沫吹大也是必然，中國金融及經濟面臨潛在的風險也增大。
《新京報》評論認為，商品房空置是個偽命題，真命題要從兩個角度來看房地産。一個角度是調控有房者，其政策思路無非就是徵收物業稅，加大有房者持房成本。另一個角度是保障無房者，一是政府加大投入力度，二是改革住房體制。在土地制度上，加快推進農村宅基地的産權化進程，允許社會居民購買農村宅基地自建住房，以此加大住房供給。
《新世紀周刊》援引經濟學家謝國忠的觀點，大量房屋閒置應當鞭策政策制定者採取行動，很明顯，這是危機來臨的訊號，時不我待，如果放寬目前的政策，而不建立連貫的政策框架，最終的房災必將阻滯經濟發展，美國經濟的現狀就是活生生的例子。
主持人：剛才我們三位在看這些媒體評論的時候有一個細節，引起了我們三個人共同的關注，就是有一家媒體提到説，這個空置房本身是一個偽命題啊，這個聽起來似乎，它在我們現在房地産健康發展需要解決的，需要面對的一系列問題當中，它根本就不是關鍵，它根本就不值一提，但是我們反過來想要問一問，那到底什麼是關鍵的問題？什麼是真命題？
張鴻：真命題就是投機啊，就是大家覺得那麼多閒着的房子，他們都是為了投機而來，為了它增值而來的，所以他們不願意去把它出租出去，因為那點租金他們也無所謂，然後你這樣判斷的話，如果他租金都無所謂的話，你給他增加一點那個稅率並不高的房産稅，可能也不至於把它擠出來，擠到市場上來，所以大家就會很擔心，是不是房價還要上漲，正是因為大家心裏沒底，所以才需要相關部門出來表態。最根上的問題是，我們這一次從4月份開始&&的這一次新的調控瞄準的那些投機，我們是不是會繼續的堅持，然後讓他們這個再沒有投機的空間。
向松祚：我記得重慶市委書記薄熙來，他在這個重慶市的幹部講話裏面他明確的講過，他説“住房問題就是當今中國最大的民生問題”，今後我們的房地産有限的資源，如何更多的向保障房、向經濟適用房去傾斜，而且確保保障房和經濟適用房不要受到商品房這個投機因素的污染，確實讓這些商品房，讓這些保障房每一個房子都能夠確實解決一戶居民的這個住房難題，這是我們房地産市場面臨的最關鍵的一個難題。
主持人：接下來我們也來看看今天的特約評論員對我們這一話題，有着什麼樣的觀點。
馮科（北京大學經濟所房産金融中心主任）：關鍵是看投資性購買房的比例，如果這個比例佔得比較高，相應對應的空置率也會比較高。解決商品房空置問題，不會太難，大家購了房子然後再出租出去，那麼房子就不是空置的了。為什麼大家不願意出租？從投資的角度，更讓人追求的是買賣房價的價差，因為跟房價的總體水平相比的話，租金還是便宜點，應鼓勵更多的人租住住房。第二個，要遏制這種房價短時間內的暴漲，那麼短時間內的暴漲就會引導投資資金更傾向於做一個資本的利得，如果説房價比較穩定，比較均衡的增長，可能大家真正要計算，它的出租率、出租租金與房價比，更願意傾向於去怎麼樣出租，而管理好自己的資産。
主持人：兩位評論員對於我們調控的下一步的措施，你們有什麼期待？有什麼建議嗎？
張鴻：遏制商品房的這個投機其實有兩個辦法，一個是辦法是短期的，就是我們現在的這些限制二套、三套的這些信貸政策，這是可以減少他們的投機的，因為他的錢他沒法從銀行貸出更多的錢來。其實更重要的是釜底抽薪，就是長期的讓這些買房者不認為房價永遠會漲下去，就改變他的上漲預期，否則的話，只要大家認為房子遲早還會漲，那有錢就都想投到房地産市場上來。
主持人：我覺得要扭轉這樣的一個上漲的預期，其實真的是任重道遠。
張鴻：對。
主持人：松祚，你覺得呢？
向松祚：我現在不是期待，我現在是很擔心，就就這種其實通過貨幣這種政策，信貸政策這種短期的調控，它這個政策很容易反彈，因為我們知道這個包括一些利益集團他們都有反彈，那麼這個政策一旦再被反彈以後回到以前的狀態，房地産的價格飆升又會重新出現，所以我覺得我們現在政府最迫切期待的是要思考長遠的政策，甚至要……
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