——長沙市雨花區雅塘片區“城中村”更新改造調研
雅塘片區石馬村安置小區中城苑，毗鄰小區便是雅塘文化公園。唐傑 攝
湖南日報全媒體記者 歐陽倩
【調研主題】
老舊小區環境臟亂差，居民生活質量低；城市規劃落後，空間破碎難以集約化發展；城中村“空心化”，發展疲軟乏力……棚戶區、城中村是城市高質量發展之痛。不少地方紛紛實施城市更新，讓舊城換新顏。
城市更新不可避免要拆遷，拆遷必然涉及群眾利益。徵拆被稱“天下第一難事”。8月10日，記者走進長沙市最大的城市更新項目——雨花區雅塘片區，了解其如何保障好拆遷群眾利益，順利推進徵拆。
【調研內容】
拆遷後會安置在哪？
把最好的地塊規劃為安置用地
在城市高速高質發展大潮中，菜農張香坤和她所在的雅塘片區石馬村曾被“屏蔽”於時代之外。
雅塘片區曾是長沙老工業基地集中區，有12家改制企業和2個城中村。隨着時代變遷，企業或外遷或蕭條，這裡成為長沙最大的城中村和棚戶區。
從2010年起，張香坤便聽説村裏要拆遷。村民議論紛紛：“住了一輩子，這裡環境雖差但處在中心城區，生活方便。拆遷後會安置在哪”“以前依靠房屋收租，房子拆掉後生活怎麼保障”……
不少城市更新項目採取“騰地—賣地”方式。這樣操作對政府來説簡單、省事，但對片區發展不利。
“簡單賣地後，各區域、各地塊、各村落‘各自為戰’，常出現管網不配套、公共設施不匹配等問題。必須一盤棋統籌，城市規劃、産業規劃、管網規劃、形象設計、功能配套‘五同步’，避免建成後修修補補。”雨花區委副書記、雅塘片區項目徵拆指揮部指揮長余宏卿説。
余宏卿介紹，啟動棚戶區改造之初，雨花區曾聘請多家知名設計單位做過規劃設計。方案&&歷經半年，幾易其稿。僅排水系統一項，就分別與五六家設計單位反復推敲，反復論證。
簡單賣地，對村民也不利。一旦賣出，房屋選址、房屋建設方案、建設質量，這些關係到村民切身利益的細節就難得到落實。
雨花區把最好的地塊規劃為安置用地。如在毗鄰商圈、地鐵口、勞動路主幹道的地塊規劃建設頤景苑（自然苑），安置自然村村民；在靠近文化公園、學校、中心醫院的地塊規劃建設中城苑，安置石馬村村民。
“這兩個黃金地塊如果掛牌入市，至少能給政府帶來32億元的收益，但雨花區捨棄這種簡單賣地模式，選擇自主開發建設安置區。”雨花亭街道辦事處副主任謝鐵羅説。
回遷房萬一不建了咋辦？
先建好安置房，打消顧慮
“以前是人等房，現在是房等人。”8月初，石馬村第四批徵拆村民在村裏的組織下去參觀安置小區中城苑，村民蔣紅霞笑着説，以前拆遷，大多是村民先把地騰出來，政府補助臨時過渡安置費，再等幾年新房建好後，村民才來看房、收房。“咱們村是先建好安置房，打消我們的顧慮。”
高樓身着米色和咖啡色相間的“外衣”，簡約又時尚，樓與樓之間點綴着苗圃花園，綠意盎然，麻石板路一側還有雅致的廊亭供居民休憩。
“村裏集中招租的商業用地在哪？”蔣紅霞問出村民最關心的問題。
石馬村在徵拆之初，原本按照當時的政策是“80+5”模式，即每個人獲得80平方米的住宅面積，外加5平方米作物業商業面積。村民反對，希望能有商業保障其生活來源。
雨花區立刻組織專班討論，最終，在政策允許範圍內，把模式變為“50+30+5”，即人均50平方米的保障住房，人均獲得30平方米的公寓和5平方米的商業物業面積。公寓和商業面積由村裏集中劃定區域，並委託專業機構招商運營。
不遠處，兩座公寓拔地而起，臨街店面風格統一，貼着招商電話。看到這裡，蔣紅霞與村民相視一笑：“有專業運營團隊，我們坐享租金，心裏踏實。”
在雅塘片區自然村，另一批村民在安置小區頤景苑穿梭。“房子剛完成主體建設，我們帶着第三方機構來驗收。”村民盧福清説。
“建設全過程我們接受村民監督，提出異議後我們也會積極整改。”頤景苑建設單位之一雨花城投集團相關負責人説，頤景苑將在明年交付。
過去幾年，雅塘片區累計投入100余億元，持續推進路網完善、拆遷騰地、村民安置等。目前已拉通“兩縱三橫”路網格局，徹底改變了京廣鐵路、二環線將片區南北割裂，進出只能靠韶山路的困境。
拆遷後經濟來源在哪？
大力發展樓宇經濟和現代服務業
從安置小區景塘家園出門500米，便是雨花區五江天街網紅打卡地。夜幕降臨，街上人頭攢動，或懷舊或時尚的餐飲門店扎堆。距離五江天街不遠處，便是城市綜合體萬坤圖財富廣場。
景塘家園安置的是雅塘片區井塘村3000多戶村民。“五江天街、萬坤圖財富廣場，都是我們村集體資産。我們每人每年有9000多元分紅。”村民彭斌説。
這得益於當時制定的徵拆政策，在確保就地安置後，村民將置換土地集約化運作。
2013年，井塘村成立長沙鑫美景投資有限公司，並按照“生不增、逝不減”的原則，完成股權量化固化，村民變身股民。
“從以前的種菜到現在‘種樓’，要帶領村民改變原來面朝黃土背朝天的農業生産方式，大力發展樓宇經濟和現代服務業。”井塘村黨委書記張旭説。
2018年，井塘村獲領湖南首本農村集體經濟組織登記證。村集體經濟組織有了“身份證”後，井塘村“甩開膀子加油幹”。
目前，井塘村自持的商業建築面積約6萬平方米，近3年集體經濟收入每年增長7%以上。
“井塘村走出了徵地拆遷後村民自主運營、發展産業的路子。這給城市更新如何提升村集體經濟‘造血’功能作出了有益探索。”謝鐵羅説。
村裏産業有了，但産業能持續多久，直接考驗着村支兩委的水平。這兩年，雨花區頻頻組織村支兩委走出去學習，並嚴格選配班子成員。以雅塘片區為例，村支兩委學歷要求“螺旋式”上升，而年齡80%在40歲以下。
“一支有責任心、有水平的班子，才能帶領村民走得更遠。”雨花區委副書記、雅塘片區項目徵拆指揮部指揮長余宏卿説。
【調研感言】
用誠意換來百姓滿意
歐陽倩
城市更新是城市轉型發展的必然階段。一些城中村、老舊小區改造必然涉及拆遷。但徵地拆遷並不能“一拆了之”。走“一拆了之”老路子，對群眾意願和訴求充耳不聞，只會讓城市更新走偏走樣，丟失“人民城市人民建，建好城市為人民”的宗旨。
雅塘片區在城市更新推動之時，保障了居民的知情權、監督權；建設完成之後，又給予了居民發展的自主權、參與權。像石馬村還沒騰地，先建回遷安置房，打消顧慮；自然村，村民直接到現場來監工；井塘村，村裏集中開發，帶着大夥奔富裕……政府用誠意換來百姓的滿意。
雅塘片區的城市更新是政府對城市資源的二次調配。先甩掉“城不城、村不村”的容貌，把路修好、把房建好，再導入産業。只有産業活躍，才能留得住人，村民生活才更有保障。
記者在採訪中聽到一個細節，上世紀70年代，石馬村石馬路兩側有許多香樟樹，是當地居民心中的綠色風景。石馬村拆遷後，雨花區將這些樟樹移栽至跳馬鎮。待石馬村安置小區建成後，再將老樟樹回遷，用這樣的方式為村民留下鄉愁。
這樣的情懷和細膩，何愁得不到百姓支持和擁護？
