今年廣州祈樂苑小區實現自管10年，小區年收入超500萬元引發熱議，“小區自管”又一次引發熱議。
而距離祈樂苑僅半小時車程的海龍灣小區，也在今年的8月5日宣布“炒掉物業”，實現業主自管。海龍灣小區擁有1800多戶，可以説這是目前廣州市規模最大的自管小區，根據估計，小區自管後每年將會積累300萬元左右共有資金。
海龍灣小區的住戶們是如何聚在一起實現自管？
接下來又將如何共同管理小區？
業主自管樣本能否複製？
一起來看看
歷時三年成立業委會
監督追回共有資金近百萬元
海龍灣小區位於廣州番禺南浦，它沿江而建，由48棟9~12層的小高層住宅組成。小區內隨處可見綠蔭，儼然一個小公園。就在兩個月前的8月5日，部分業主、原物業公司、街道辦、居委會、民警等多方曾齊聚於此，在有關部門的監督和指導下，當天起物業管理人員退場，海龍灣小區業委會正式接管該小區。
周邊的房産中介向記者介紹，該小區在房産交易市場上的行情還可以，但小區樓齡已接近20年，不少建築和設施都開始進入維護保養期。而這一時期也比以往更能凸顯小區物業管理能力的高低。
“想要自管的根本原因就是原來的物業管理公司太差，以前我們換個樓道燈泡都要等很久，還經歷過垃圾成堆，弄得小區臭氣熏天。”作為最早推動該小區自管的志願者之一，業主黃炎森認為，想要“炒掉”物業公司並不是業主們忽然間的“意識覺醒”，更多是無奈之下的選擇。
但這個想法並不是一蹴而就的。廣東廣強律師事務所律師劉純坦言，整個自管流程從發起，到成立物業管理委員會（以下簡稱物委會），再到召開業主大會、投票組建業主委員會（以下簡稱業委會），再到解聘清退物業公司，每一步都不容易。
以物委會成立為例，根據《廣州市物業管理條例》，成立物委會條件之一是“佔業主總人數百分之十以上的業主申請”。劉純&&，這10%以上的業主需要準備好身份證和房産證複印件，證明自己是該小區合法登記的業主。具體到該小區，需要大約180戶業主的支持，很快，一幫有意願解聘物業公司的業主自發行動，志願式挨家挨戶掃樓宣傳。
如今的業委會成員之一王黎（化名）稱：“當時很多業主聽到要身份證和房産證複印件，一度以為我們是騙子。”但原物業公司的不作為、加上志願者們不遺餘力的掃樓宣傳加上在線上業主群的呼籲，都成了該小區物管會成立的催化劑，志願者們只用兩個月就籌集到超過20%業主的同意，2021年，海龍灣小區物委會正式成立。
物委會成立後，要走到解聘物業公司、由業委會接管小區這一步，花了整整三年。王黎稱，其間部分業主就發現原物業公司公示的2024年共有資金情況存在不合理，物業公司對停車費的計算存在偏差，最終在業主的投訴和有關部門的介入下，物業公司最終將共有資金賬戶餘額從12.08萬元修改為94.59萬元。
對於海龍灣小區實現業主接管的過程，劉純律師認為三年多或許並不算長。她指出，客觀上該流程本身就比較耗時，再加上一些外部因素，理論上業主數量越多，越難達到法定的投票比例。
“因為要組建業委會、解聘或更換物業服務企業、業主自行管理，業主投票比例要求比物委會更高，需要‘雙2/3加雙1/2’，即需要由專有部分面積佔比三分之二以上且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，專有部分面積過半數且人數過半數的業主同意。”採訪中王黎和黃炎森都坦言，這些比例要求對於該小區的自管之路而言是很大的挑戰。“像我們小區裏的會所、幼兒園、人防車庫等面積也納入到業主專有總面積內，加上有部分業主已將房屋出租，要&&上對方也不容易。”
公開收支、優化辦事流程
自管後預估每年可積累300萬元修繕小區
該小區正式自管後，也有很多問題亟待解決。如原有物業公司在共有資金使用上的不透明、報修反饋問題流程慢等都飽受業主們詬病。
為破解這些問題，海龍灣小區第一屆業委會引入了“透明社區”微信小程序&&，每一筆超過兩萬元的支出都需要在上面申請。王黎向記者介紹：“在小程序裏，我們的財務都是公開透明的，每筆支出和收入都可實時查詢；一些事項表決、申請也都可以在裏面進行；我們的業主也可以通過小程序提起維修或者各方面的申請。”這種透明高效的操作獲得了很多業主的肯定。
除此之外，解聘原業後，仍有很多“歷史欠賬”等待着業委會去處理，首當其衝的就有“一水一糞”問題。
在宣布自管後的第三天，該小區的高樓層供水就出現了問題。“8月7日晚上二次供水水泵房裏的控制器燒壞了，導致七樓及以上用戶無法用水。”黃炎森稱，當時到了凌晨2時仍在組織工人搶修，到第二天中午才基本恢復正常。由於上述控制器年限較久，這並不是該小區第一次遇到類似問題，但原物業公司一直未更換老舊設備。為根治這個問題，業委會成員決定採購一批新設備，更換後，高樓層供水終於不再像之前那樣時斷時續，基本穩定下來。
還有就是化糞池問題。黃炎森介紹：“整個小區的化糞池很久沒有清理，導致糞水溢出管道，哪怕有沙井壓住的地方也都溢出來了。”針對這一情況，該小區的業主志願者和業委會成員專程前往其他小區調研學習，發現了一種類似於“年檢”的模式很適合海龍灣，最終決定用該方案解決小區化糞池問題。
王黎估計，小區自管後每年將會積累300萬元左右共有資金，她介紹，這些資金主要來源於業主繳納管理費和停車費。“小區自管最大的好處是沒有‘中間商’，所有資金都可以投入到小區的修繕和建設中。”
在業委會辦公室門口張貼着一張海報，記者注意到，裏面列舉了自管後的16項計劃改造工程，涵蓋電梯、照明、地下車庫、兒童設施等多方面。王黎稱，現階段業委會將先對小區內的攝像設備進行升級改造，未來其餘項目也會逐步落實。
天時地利也要“人和”
業主們團結奉獻行動力強
在採訪過程中，“天時地利人和”時常被業主們提及。值得一提的是，該小區早在2011年就推動過籌備業主大會，但最終以失敗告終；而無論是原物業公司的配合程度還是政策本身的支持，對於推動小區實現自管都很重要。
劉純律師指出，最近新修訂的《廣州市物業管理條例》裏增加了物業公司在“約定期限”退出的規定，這對小區自管來説是個很好的信號。
“根據當時業主大會會議結果，有73.13%的業主和佔比專有面積72.89%的專有面積同意解聘原物業公司。我們小區的業主真的很團結，業委會成員也都很有奉獻精神，行動力也很強。” 黃炎森説。
作為業委會成員之一，王黎日常在完成本職工作之餘，幾乎把業務時間都花在小區業委會的事情上。“像昨天晚上我們都還在開會，開到快十點。”而在改小區的自管道路上，還有一幫退休老年業主也發揮了重要作用，財叔就是其中一員，他總是積極參與小區內的大小事務，每當小區有需要施工的項目時，他就會利用空閒時間參與工程監督，還發動身邊的其他老業主加入。
像這些小區管理工作，都是業主們自願、自發參與的，除了有奉獻精神外，核心成員的行動力也很重要。表面上看，碰上“天時地利人和”的海龍灣小區實行業主自管似乎是順理成章，但在業委會成立後，成員們也曾産生過意見分歧——到底是像祈樂苑一樣由業主自管；還是解聘原物業公司、重新聘另外一家物業公司進來。為此，業委會成員和業主志願者們先後去了市內很多小區參觀“取經”，最終幾經考量和業主投票，才決定走上“自管之路”。
自管樣本能否複製？
目前還在“摸着石頭過河”
距海龍灣小區開始自管已有兩個月，很多程序目前仍在推進中，譬如一些與前物業公司的法律糾紛及交接問題等。王黎坦言，物業公司管理模式在該小區已經成為歷史，業主自管模式目前對他們來説是一條全新的、未知的道路，如何更好地走下去，大家覺得仍要“摸着石頭過河。”
每每討論到小區自管話題，市民們關心更多的都是那些成功實現自管的小區樣本能否複製推廣到自家小區。對此黃炎森認為，“人和”的因素是根本。
在實行自管後，該小區業主們的心態也轉變了許多。“之前那家物業公司還在時，業主報修等上一個月都習以為常，如果實在沒人修就算了。但現在小程序報修如果超過三天沒有處理，業主們就會直接來到業委會辦公室反映。”黃炎森認為，這種“苛刻”的轉變表明了業主們積極參與小區治理的態度，正是主人翁意識的一種體現。張慧琪
