將於明年1月1日正式執行的最新版廣州普通住宅物管費指導價正式出爐。從政策內容來看，新指導價政策最大的調整是降低了車位物管費，其他內容則基本和以往文件相似。劃分為5個等級的物業服務費中，最高不超過2.8元/平方米·月，引起熱議。

　　根據機構的抽樣統計，目前廣州物管費價格在3元以下的小區佔比達到了70%。業主們則對物管費的“質價相符”問題更加關注，2.8元也成為市民們對於當前物業服務收費高低“標準”的認知輔助。業內人士&&，業主大會成立之前的物業服務收費標準一直屬於相對模糊的地帶，廣州此番對此進行了明確，比較有開創性。普通住宅前期物業服務項目通過等級需要達到的服務標準，與定價相挂鉤，更好地契合了“質價相符”的原則。

　　調查：廣州現行物業服務費平均2.74元/平方米·月

　　日前，廣州市發展和改革委員會、廣州市住房和城鄉建設局、廣州市市場監管局發布《關於進一步規範我市住宅物業服務收費等有關問題的通知》（下稱《通知》）。根據《通知》，物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價，物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則，物業服務收費分5個等級，最高不超過2.8元/平方米。

　　在《通知》中最受關注的一條，莫過於“對總建築面積在五萬平方米以內的普通住宅，其一級前期物業服務收費可在2.8元/平方米·月基準價基礎上上浮幅度不超過20%的幅度內依法確定具體收費。”雖然《通知》同時給出了普通住宅前期物業服務費超過2.8元/平方米·月的三種情形，但仍然使得2.8元成了市民們對於當前物業服務收費高低的重要“標準”。

　　那麼，廣州市當前住宅小區的物業服務收費水平如何呢？根據廣州市物業管理行業協會與中指院此前聯合發布的《廣州市物業管理行業發展報告》，目前廣州市的物業服務均價為2.74元/平方米·月，高於中指院統計的二十城2.52元/平方米·月的平均水平，在四個一線城市之中排名第四。同時，記者還從中指院了解到，從該報告的樣本數據分佈情況來看，價格在3元以下的小區佔比達到了70%。

　　某頭部物企集團相關負責人則告訴記者，其公司廣州區域近百個在管小區的物業服務費分佈約2.38元~5元之間，主要依據不同的服務標準及當時的市場價格體系而定。在其內部體系中，超過4元已屬於高端物業。

　　另一家頭部物業則&&，其廣州公司在管小區物業管理費2.8元及以上的項目佔比超過60%（包含別墅項目）。由此可見，品牌物管小區因提供更多服務，在收費標準上相對更高。

　　業主：物業費翻倍，服務卻無明顯變化

　　“交物業費沒有意見，重點是要物有所值。”《通知》下發之後，黃埔某小區業主群內引起了熱烈討論。業主鄧女士&&，她此前的物業位於海珠區，是一個有着約20年樓齡的中型社區，物業費為1.8元/平方米·月，自收樓開始便一直是這一價格。今年上半年，鄧女士將房産置換到了目前居住的小區。該小區大約於2014年交付，物業費為3.6元/平方米·月。“物業服務費翻倍了，服務質量卻沒有改進。”鄧女士告訴記者，比之前略好一點，但覺得“質價不符”。

　　對於這一疑問，一位從事物業服務行業多年的業內人士做出了解讀。“一般來説業主感覺最明顯的是基礎物業服務，也就是通常説的‘四保一服’（保安、保潔、保綠、保修、客服中心）。”該業內人士告訴記者，有些成本投入的提升效應明顯，比如較高人員配比帶來的客服響應速度提高，但也有些相對隱蔽，例如不同小區的園林、水系的面積與維護要求不同，所需要的資金投入相差極大。除此之外，該業內人士還透露，由於人力、物料等成本的價格一直波動，但物業服務的收費價格即時調整的難度較大，因此也會給未來的價格留出一定的空間。“物業服務價格的制定一方面需要考慮綜合成本，另一方面需要考慮能順利將物業費收取上來。”上述人士&&，就基礎物業服務來説利潤空間並不高甚至微利，許多物企是通過開展其他場景的增值服務，例如美居、家政等來尋找增長點。

　　物企：超標批復已超5年項目會面臨成本監審問題

　　根據《通知》，新版廣州普通住宅物管費指導價明年1月1日正式執行，那麼新規會對新交付小區産生影響嗎？“我們是明年1月交付，物業管理費是15.63元/平方米·月（9.63元物業費+6元恒適系統運維費），由於是在新規前政府已經批過的物業費，所以不受此次新規影響。”作為廣州目前物管費收取最高級小區的相關負責人對記者&&。

　　有物企負責人也對記者&&，目前物業管理費超過2.8元且未交付小區，不需重新向物價部門申報，原批復和已經約定的物業服務標準可以繼續沿用。但是因為新規定有明確價格部門批復的試用期限是5年，所以批復時間已超過5年的項目，會面臨成本監審的問題。

　　之所以出現這樣的情況，是因為前期物業服務收費，是由建設單位在銷售首套房屋之前就確定下來的。在住宅銷售時，就已經確定了前期物業服務等級、項目、內容、收費標準等信息，在作出物業買賣決策前，在簽訂購買意向書、買賣合同前，都可在銷售現場查詢，了解到前期物業服務內容和收費標準。

　　這意味着在樓盤項目開始銷售之前，物業管理費就已經確定下來，很多時候物管費的定價都不僅僅是出於成本的考慮，而是從營銷角度來考慮，以體現項目的價值和定位。不過，新規對這方面的約束也更加細化。從廣州市普通住宅超一級前期物業服務收費標準申報材料清單的要求可以看到，物業需提供超出一級前期物業服務標準對照、物業服務成本測算資料等九項材料。

　　觀察：質價匹配需要明晰標準

　　近年來，超一級物業服務收費申請量、超價收費水平持續較大幅度增長。物企們紛紛&&因為提供了更好的更個性化的服務，而業主們更關注的是收費水平與物業服務水平之間的質價匹配度。

　　“我現在的物業服務費是每月每平方米1.96元，對我來説，智能化服務什麼的感覺都很虛，只有物業服務費才是實在的。”常小姐居住多年的小區，物業服務費比較低廉，她也對此&&滿意。像她這樣對物業服務本身不敏感，對物業服務費卻較為敏感的業主不在少數，尤其是在年齡偏大的業主中更為普遍。“我住的是樓梯樓，電梯維護、小區園林綠化都不需要。”有業主&&，對提高物業服務的質量感受不明顯，但如果提高價格就不能接受了。

　　對此，中指研究院物業事業部總經理牛曉娟&&，事實上，業主大會成立之前的物業服務收費標準一直屬於相對模糊的地帶，廣州市此番對此進行了明確，比較有開創性。在政府指導價標準中，將物業費劃分為五個等級，不同等級的物業項目按照有/無電梯分別執行不同的服務定價，並給出了各項服務的價格明細。而且普通住宅前期物業服務項目也對應分為五個等級，從綜合管理服務、物業共用部位和共用設施維護、公共秩序服務、保潔服務、綠化服務五個層面，詳細制定了每個等級需要達到的服務標準，並將物業服務的定價與服務等級相挂鉤，更好地契合了“質價相符”的原則。

　　可以看到，超一級前期物業服務標準對照表上涉及對綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化保養項目的近60條具體標準進行比照，服務標準更加細節甚至可量化，業主們就對收費標準和服務水準有更清晰的認知和評判標準。此後，收取了高昂物業服務費用，卻沒有提供相匹配的高質量服務的物業服務企業受的影響較大。有了可以對照的服務標準，將促進整個物業服務行業的有序競爭，優勝劣汰。（文/全媒體記者李天研、申卉、劉春林）