11月9日，廣東省高級人民法院發布一批房屋買賣合同糾紛典型案例。案例涉及商品房預售、二手房交易兩種主要合同類型，涵蓋了銷售廣告、出賣人告知義務、商品房交付標準、貸款未獲批准、虛假交易、違法搭建等多個熱點問題，保障民生權益、鼓勵誠實守信、構建良性交易秩序，體現了廣東法院充分發揮審判職能作用，不斷加大房地産交易司法治理力度，為營造法治化營商環境提供服務保障的司法實踐。

  今年1月-10月，全省法院共新收一審房屋買賣合同糾紛案件26441件，同比下降20.14%；訴前調解有關糾紛58206件；審結案件24168件，其中5911件調解或撤訴，調撤率近四分之一。

  父母名為買賣實為贈與房産給孩子 事後要求支付房款被駁回

  2011年，楊某甲、劉某與兒子楊某乙、楊某丙簽訂房屋買賣合同，將二人共有的兩處房産轉讓並過戶至兒子楊某乙、楊某丙名下。2021年，楊某甲因生意失敗資金周轉困難，多次向兒子楊某乙、楊某丙索要購房款遭拒，遂起訴至法院，要求楊某乙、楊某丙按照當時合同約定的房屋轉讓價支付購房款共計240多萬元，並還本付息。

  中山市第一人民法院經審理認為，本案的房屋轉讓雖然名為買賣，但實為贈與：第一，合同僅簡單約定了房地産的基本情況及價格，與正常的房屋交易不符；第二，楊某甲之前從未向楊某乙、楊某丙主張過支付購房款；第三，劉某作為涉案房屋的原共有人當庭陳述簽訂房屋買賣合同是為了減少稅費，實際是二人共同贈與楊某乙、楊某丙。因此，本案雙方是以虛假的房地産買賣合同隱藏真實的贈與合同，贈與合同合法有效。現涉案房地産已過戶至被告名下，贈與行為已履行完畢。故楊某甲現起訴請求支付購房款理據不足，不予支持。

  購房人“斷供” 法院判開發商可解除預售合同

  2014年3月18日，某房地産公司與金某簽訂《商品房買賣合同》約定，如金某不按期償還銀行貸款，導致銀行要求該房地産公司承擔擔保責任的，該房地産公司有權解除合同，金某承擔違約責任。某房地産公司、金某與某銀行於同年同月簽訂《個人購房借款合同》，約定某房地産公司對金某的按揭貸款承擔階段性保證責任。

  2015年7月30日，某銀行向某房地産公司發出還款通知，載明因金某欠付貸款本息，某房地産公司應承擔連帶保證責任，為此某房地産公司向銀行償還了部分貸款。

  某銀行曾以借款合同糾紛起訴金某，要求解除《個人購房借款合同》，法院生效判決確認解除合同、金某承擔還款責任，某房地産公司承擔連帶清償責任，並有權向金某追償。後某房地産公司訴至法院，請求解除商品房預售合同，金某承擔相應違約責任。

  廣州市中級人民法院經審理認為，約定解除權條款屬於就出賣人為買受人承擔階段性貸款保證責任設置的反擔保性質的條款，是各方平衡權利義務、合理控制風險的安排，不屬於不合理設置雙方權利義務的格式條款，亦不違反法律強制性規定，應屬合法有效。生效判決已認定某房地産公司對貸款本息等承擔連帶清償責任，某銀行已申請強制執行。某房地産公司請求解除案涉合同具有合同和事實依據。案涉房屋總價較高，合同約定違約金為房屋總價的20%，顯屬過高，金某也對此提出抗辯，綜合考慮合同的履行情況、房屋現值、當事人的過錯程度以及預期利益等多重因素，根據公平原則酌情調整違約金按總房款的5%計算。

  出賣人隱瞞房屋違建情況 買受人撤銷購房合同獲支持

  譚某甲、譚某乙名下的房産建築面積133.4995平方米，包含三樓全層及四樓部分面積。譚某甲、譚某乙於2020年在四樓天&搭設光伏發電系統，並自行圍閉建設玻璃房。王某於2021年10月與譚某甲、譚某乙的委託代理人黃某簽訂房屋買賣合同，交易房屋面積133.4995平方米，同時約定贈送光伏發電系統及圍閉的鋁合金窗。

  涉案房屋於2021年10月28日登記到王某名下。次日，黃某通知王某四樓圍閉的玻璃窗已拆除。王某認為譚某甲、譚某乙、黃某故意隱瞞重大違法事實，構成欺詐，要求撤銷房屋買賣合同並賠償損失。

  本案中，譚某甲、譚某乙在四樓光伏系統下圍閉玻璃房並予以展示，對房屋價格和買賣合同的訂立有重大影響。譚某甲、譚某乙作為出賣方，理應清楚玻璃房是否合法搭建，並應如實主動告知王某，但實際上卻隱瞞此事，導致王某認為玻璃房為合法建設，繼而簽訂買賣合同。可以認定存在欺詐行為，合同應予撤銷。而王某事前沒有對玻璃房情況充分核實，也應自行承擔部分責任。記者章程 通訊員粵法宣