原標題：廣州調整優化房地産政策 增值稅“五改二” 黃埔番禺花都及白雲四鎮放開限購

　　19日，廣州市政府辦公廳印發《關於優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》（下簡稱《通知》），多區放鬆限購，個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整為2年。新政從20日0時起實施。市住建局&&，當前房地産市場面臨供求關係發生重大變化的新形勢，調整優化限購政策，有利於釋放剛性和改善性住房需求，更好支持居民通過市場化方式解決住房問題。

　　新政：優化限購政策和增值稅免稅年限

　　《通知》優化住房限購和增值稅免稅年限，將本市住房限購政策調整為：在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。

　　同時，《通知》將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整為2年。

　　導向：支持剛性和改善性需求

　　市住建局&&，《通知》體現出大力支持剛性和改善性需求的政策導向。當前房地産市場面臨供求關係發生重大變化的新形勢，市場過熱情況下&&的部分調控措施，在新形勢下一定程度上限制了合理住房消費需求。調整優化限購政策，有利於釋放剛性和改善性住房需求，更好支持居民通過市場化方式解決住房問題。

　　《通知》體現出因區分類精準施策的政策導向。調整優化限購政策主要針對廣州外圍區域，中心城區和南沙區仍執行較為嚴格的限購措施。目前，廣州外圍區域供應量大、去庫存周期相對較長，減少購房限制有利於提升外圍區域的交易活躍度，進一步穩定市場運行。調整增值稅免徵年限，有利於減少二手房交易成本，推動存量房市場加快恢復發展。

　　《通知》體現出同步健全完善住房市場和保障兩個體系的政策導向。在調整優化商品住房政策的同時，文件也明確了加大保障性住房建設和供給的主要方向，重點是完善住房保障體系，推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售保障性住房加快發展，從而加快解決工薪收入群體住房困難。

　　《通知》堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。中心城區供需矛盾突出，仍實行較為嚴格的限購措施，堅決遏制投機性需求。南沙區與中心城區執行相同的限購措施，保持了調控定力。同時，廣州仍執行商品住房限售政策，防止投機炒房。

　　權威解讀：

　　《通知》發布後，市住建局提供以下權威解讀。

　　限購放鬆政策

　　本市戶籍居民家庭：在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區域仍然限購2套住房。

　　非本市戶籍居民家庭：在上述區域限購1套住房，購房條件為從購房之日前在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明滿2年。

　　本市戶籍成年單身（含離異）人士：在上述區域仍限購1套住房。

　　增值稅“五改二”政策

　　新政將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整為2年，政策的適用認定以稅務部門具體審核意見為準。

　　本次&&的政策調整自2023年9月20日0：00起施行，購房資格審核適用政策與本通知不一致的，以本通知為準。

　　專家分析：新政堅持有所為有所不為

　　“這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。”廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉博士分析，“在新的形勢下，不管是供求關係、房地産前景和房價預期，還是買房行為，都發生了重大變化。因此，過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特徵的調控政策，都不再適用了，都要退出了。”

　　除了需求端的激勵政策外，另一方面，此次新政基調依舊堅持房住不炒，供需兩端同步發力，突出供給側改革。在需求端釋放潛在購買力的同時，以供給適應需求，以需求牽引供給，讓供求保持穩定和平衡，避免行業和市場大起大落。“比如，此次政策提出的旨在完善住房保障體系，推動公共租賃住房、保障性住房和配售保障性住房發展，從而加快解決工薪收入群體住房困難等。”

　　南沙堅持限購 去房地産依賴

　　李宇嘉分析，新政堅持有所為有所不為的導向。住房供應彈性小（增量供應少，以存量為主），就業集中、需求大的中心區四區堅持原有的限購政策，通勤便利、新廣州人置業的次外圍區調整優化了政策。“旨在打造大灣區創業創新、宜居宜業&&的南沙，儘管近年來房地産市場下行，但依然堅持限購，去房地産依賴，為産業和人才集聚創造條件。”

　　增值稅“五改二” 促進“賣一買一”

　　李宇嘉認為，二手房增值稅免徵期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，旨在更好地滿足新市民、年輕人、外來人口扎根廣州的訴求。增值稅免徵期“5年改2年”的目的，是為了降低交易環節成本，促進“賣一買一”的順暢，既滿足剛需、也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環。

　　穩定市場情緒 房市年內或企穩

　　李宇嘉説，數據顯示，廣州的購房意願、價格上漲預期一般，市場迫切需要新的政策以提振情緒，避免形成負反饋循環，緩解行業下行的局面，防止對社會投資、消費等基本面形成拖累。“因此，此次一攬子政策更意在托底，穩定市場情緒，避免過度下行，預計年內，廣州商品房市場或能逐漸轉入探底企穩的走勢。”

　　市場反應：有樓盤連夜加班

　　通知發布當晚，不少樓盤就在組織進行下一步的拓客宣傳計劃。“我們今天也要加班討論，看看如何和購房者宣傳和解釋政策的利好。”有樓盤的策劃負責人對記者&&。也有項目&&還在等待執行的細則，但覺得對市場整體影響積極，尤其是黃埔、番禺等區域的項目&&對政策格外關注。

　　專家和業內人士認為，對市場影響更加明顯的應是增值稅“五改二”政策。廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉&&，二手房增值稅免徵期“五改二”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年調整為2年，旨在促進商品房流通和循環。目前，各大城市住房需求轉向改善型需求，廣州的換房需求也比較突出，廣州外來人口規模大，剛需規模也較大，呈現出剛需和改善齊頭並進的態勢。

　　合富研究院高級分析師梁燕明&&，掛牌價格明顯偏高或不願意降價是目前房産難以成交的最主要原因，此外一些稅費比較高的房産也難以脫手。增值稅“五改二”政策落地有望降低稅費成本，促進成交。（全媒體記者劉麗琴 文/廣州日報全媒體記者李天研 通訊員穗建（除署名外））