隨着城市發展從“增量擴張”轉向“存量更新”，一系列深層次挑戰隨之浮現：複雜産權關係如何厘清？資金需求如何滿足？煥新之後如何實現“長久之興”？
面對這些難題，重慶正以制度創新和模式突破，向城市更新的“深水區”穩步探索。在1月23日召開的全市住房城鄉建設工作會議上，城市更新再次被置於突出位置，明確今年將盤活閒置空間900萬平方米以上，建設山城後巷100條。
從老廠房的“兩權分離”創新，到保障性住房的“金融活水”引入，再到歷史街區的“長效運營”實踐，一條以激活內生動力為核心的城市系統更新路徑正在重慶加速拓展。
破産權之困
“産權松綁”盤活老工業區
進入存量發展時代，如何喚醒沉睡的工業遺産與老舊廠房，是許多城市的共同課題。産權複雜、歷史包袱重、改造成本高、周期長，曾讓不少市場力量望而卻步。
重慶在實踐中摸索出一條新路子——跳出所有權歸屬的糾結，靈活推動“所有權”與“經營權”分離，讓專業運營者輕裝上陣，專注於將舊空間盤活、用好。
兩江新區“耐德·三狼公園6號”，便是一個典型。其前身是1958年建廠的重慶儀表廠老廠區，搬遷後長期閒置。2023年，來自浙江的民間資本並未直接收購資産，而是與産權方創新合作模式：簽訂長期運營協議，以支付租金方式獲得項目整體經營權。
這一模式，繞開了高昂的收購成本與繁瑣的過戶程序，破解了資金與權屬的雙重困局。運營方在保留工業遺産的基礎上，注入“花園式辦公”理念，打造出懷舊感與現代性交融的新場景。同時，兩江新區“邊改造、邊報備、邊辦證”的創新服務，也讓老廠房消防、水電等歷史遺留問題得到解決。
“該合作模式的核心是提升了運營效率。”項目總經理鄔月&&，“不用背負收購産權的沉重資金壓力，我們可以把所有精力和資源集中在改造、招商和運營本身。”項目從2023年5月簽約進場，9月啟動招商，僅半年就吸引了140多家新經濟企業入駐。
如今，“耐德·三狼公園6號”的出租率長期穩定在95%以上，日均人流量近3000人，實現了從閒置廠房到活力社區的蛻變。
類似的“産權松綁、專業運營”思路，正在重慶多點開花。在渝中區山城巷，通過授予15年特許經營權，吸引社會企業投資1.2億元負責全鏈條工作，實現老街區資源的市場化重生。
“針對以往部分項目存在的定位不準、運營不善等問題，重慶近年來更強調運營導向，推動投融資和設計前置，提升項目自身平衡能力，從而吸引更多社會資本參與。”市住房和城鄉建委相關負責人&&，通過制度創新實現“産權松綁”，顯著降低了存量盤活的制度性交易成本和資金門檻，讓專業力量敢於進場、善於經營，最終達成遺産保護、功能提升與市場回報的多方共贏。
解資金之渴
金融工具成為“關鍵杠桿”
城市更新周期長、投入大，錢從哪兒來，是困住許多項目的現實難題。近年來，重慶創新運用金融工具，將政策支持轉化為盤活存量資産的“關鍵杠桿”。
重慶建工旗下嘉寓公司的保障性租賃住房項目，是一個鮮活樣本。自2024年起，該公司通過收購存量商品房項目改造為保租房，目前已陸續投運5個項目，今年仍有新項目推出，預計總投資規模約35億元。
“我們按政策要求籌資20%，剩下80%靠融資。”嘉寓公司負責人坦言，若沒有低成本、長期限的資金支持，收購這類重資産很難算平賬——短期租金收入難以覆蓋長期的持有成本。
改變源於一項全國性政策。2023年，央行推出1000億元租賃住房貸款支持計劃，在重慶等8個城市試點，支持市場化批量收購存量商品房。得益於此，嘉寓公司於2024年初獲得關鍵的長期資金，突破了收購環節的瓶頸。
這不僅解決了“起步款”問題，更重要的是重構了項目的財務邏輯。借助政策窗口，企業以合理價格獲取資産，再通過長期穩定運營逐步實現現金流平衡，讓原本“算不過賬”的項目具備了商業可持續性。
2024年5月，佳寓·光環店落地，該項目收購94套精裝房源，僅做軟裝配備，3周內即告滿租，出租率保持在95%以上，目前已基本實現單項目盈虧平衡。這意味着，在金融杠桿的撬動下，存量資産被成功“激活”，既滿足了年輕人的安居需求，也探索出一條市場化運營路徑。
通過金融工具收購存量資産的作用，還體現在對片區活力的整體盤活。2025年10月，位於巴南的佳寓·魚胡路店正式開業，項目引入的青年租客帶動了周邊餐飲消費，盤活了社區商業，形成了“資産盤活—居住改善—商業回暖—社區提升”的良性循環。
面對長期的資金需求，重慶各區縣也在探索多元化投融資機制。在渝中區，政府通過統籌專項資金、發行城市更新專項債等方式發揮引導作用。2021年至2024年，該區累計發行相關專項債約99.87億元，撬動區域固定資産投資約200億元，持續助力老舊小區改造和“兩江四岸”品質提升。
謀長遠之策
從“開發”到“運營”的模式重構
重慶城市更新的內在邏輯也在發生深刻轉變：從追求短期面貌煥新，轉向培育長期可持續的活力。
“過去我們更注重怎麼改，現在更關心改完後怎麼活。”市住房和城鄉建委相關負責人説，要避免更新項目“曇花一現”，必須在規劃之初就統籌後期運營，通過業態引導、商戶培育和社區共建，確保更新後能持續産生社會與經濟效益。
夜幕降臨，渝中區魯祖廟傳統風貌區的燈火次第亮起，青磚黛瓦間飄出咖啡與精釀啤酒的香氣。這條曾經沉寂的老街，如今夜間客流量比改造前增長40%，節假日單日客流量突破2萬人次。
2021年11月，魯祖廟片區啟動更新，在改造規劃前期就明確不拆除一棟老建築，而是通過“修舊如舊”的微更新，復原歷史風貌的同時，巧妙注入當代生活氣息。
2024年開街後，這裡的一棟小樓便可自成消費生態：咖啡輕食、特色正餐、身心療愈等業態在垂直空間內融合，形成滿足全時段需求的“微單元”。更新不僅留住了老店與老住戶，還通過功能置換引入新業態，讓老街坊的日常步調與年輕游客的新潮體驗和諧共生。
在魯祖廟，民生路73號的民國時期三層磚木建築，特意恢復了原有的灰色磚墻與拱券結構，如今成為一家備受歡迎的咖啡館；北平機器將穿鬥木構老房改造為“四合院微醺實驗室”，其獨家特釀帶動了夜間消費激增；僅有70平方米的表叔茶餐廳，憑藉復古裝修與社區融合，月營收可達30萬元。
數據顯示，魯祖廟已引入30余家特色商戶，其中多為首店或精品店。
魯祖廟的煥新，是重慶城市更新從“大開發”轉向“精運營”的一個縮影。這種系統性的運營思維，正在全市多個更新項目中鋪開。2025年，全市實施更新項目166個，建成9個示範片區，推動更新單元從小區延伸至街區、片區。
去年5月，煥新開街的沙坪壩區壹心巷，打造的百米“青創夜市”迅速聚攏人氣，A+Space文創空間、斑馬咖啡等新業態入駐，整條街租金穩定、空置率下降，形成了“人氣—商氣—財氣”的良性循環；九龍坡區民主村則在城市更新過程中設立了社區就業驛站，通過“零就業家庭動態清零”等機制，為離校未就業大學生等群體提供一對一幫扶，讓更新成果轉化為居民手中端穩的“飯碗”。
“目前，我們還在構建系統化的城市更新數據底座，通過打通城市綜合體檢與專項體檢數據，整合GIS、BIM、CIM等多元數據體系，建立覆蓋老舊房屋、高層建築、地下管線、路橋隧軌等要素的高質量數據集，並全面接入數字重慶IRS系統。”市住房和城鄉建委相關負責人説，這一數據底座的構建，將推動城市更新相關數據的全量歸集、全面共享與全面賦能，為精細化治理和可持續發展提供持續支撐。
從“三狼公園”的輕盈轉身，到保障性住房的金融活水，再到魯祖廟的持續生長，重慶的實踐勾勒出一條清晰路徑：唯有打破制度束縛、導入市場活水、夯實運營根基，才能讓城市更新不止於“一時之新”，更成就“長久之興”。