2024重慶秋交會上，注重打造人與自然和諧互動生活空間的第四代住宅備受歡迎。圖為市民在相關項目展&了解這種住宅的特點。（本報資料圖片）記者 羅斌 攝/視覺重慶

  ■在重慶中心城區，已建設和正在建設的“四代宅”項目有20個

  ■“第四代住宅是當下改善型住房的一個代表。這種新型産品是建築技術和材料科學發展到現在，順應市場需求産生的”

  ■雖然第四代住宅成為房地産市場的“爆款”，但成本較高仍是其大範圍推廣所面臨障礙

  最近一段時間，第四代住宅在重慶賣火了——

  年初，龍湖雲河頌首推60套，當天實現清盤，銷售額突破3.3億元；9月，海成雲湖郡首開即成交約150套；10月，長嘉匯“兩江嶺”銷售額超過4億元……

  截至今年上半年，在重慶中心城區，已建設和正在建設的“四代宅”項目有20個。

  什麼是第四代住宅，為什麼賣得這麼火？對於市民而言，這種住宅是開發商為了賣房而推出的噱頭，還是確實代表了未來住宅發展的趨勢？

  注重打造人與自然和諧互動的生活空間

  第四代住宅又稱立體生態住宅，是“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的新型住宅。

  業內人士&&，我國商品房市場發展至今已有30多年的歷史，一般認為每隔十年就誕生一代新理念的住宅産品。

  改革開放以來，“第一代住宅”是指單位分配的住房，除了居住功能以外，幾乎沒有其他功能；“第二代住宅”則是有物業管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以來的主流，在第二代住宅配套設施、物業管理基礎上，植入人文呵護等元素，“全齡關懷體系小區”“兒童友好型社區”就是代表；第四代住宅，則注重打造人與自然和諧互動的生活空間。

  “我們的第四代平墅，實際得房率約141%。L形私享空中院落適合養花種樹，也可佈置成家庭養生健身區、私人會客廳，最近賣得不錯。”位於科學城的龍湖西嶼項目銷售人員介紹。

  市地産集團旗下康田公司打造的康田星河雲鏡，也以其6米挑高花園和“約133平方米、實得建築面積約170平方米”等亮點，吸引了不少市民諮詢、登記。“得房率提高，意味着同産證面積的戶型使用面積提升。”星河雲鏡售樓部人員説。

  購買了第四代住宅的市民王先生告訴記者，足不出戶就能體驗田園生活是他多年的夢想。“買第四代住宅，擁有獨立私人庭院，花有限的資金實現居住品質和生活品質的雙重改善，很划算。”

  銘騰房地産諮詢機構提供的數據顯示，目前中心城區建設的20個“四代宅”項目中，12個已面市。這些項目主要分佈在中央公園、悅來、觀音橋、彈子石、金鳳等區域，得房率一般在120%以上，最高達144%。

  總體而言，我市第四代住宅以高層産品為主，主力面積在120至170平方米。

  市場火爆主要源於政策引導和産品創新

  實際上，第四代住宅不是近兩年憑空出現的。早在2017年，全國首個第四代住宅項目七一城市森林花園就在成都落地。

  銘騰機構總經理吳小飛介紹，重慶是在發展第四代住宅方面走得比較靠前的城市，比如2018年金茂就在龍興片區開發有龍興國際生態新城。這種住宅的崛起與政策引導、産品創新和市場導向密不可分。

  2023年初，我市印發《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》（以下簡稱《細則》）。《細則》的一大亮點，是對符合條件的開敞式戶屬立體綠化庭院不計容積率。在新規刺激下，第四代住宅在重慶順勢興起。

  統計顯示，2023年重慶第四代住宅項目平均去化率（即一定時間段內的銷售率）89%，非四代住宅項目平均去化率僅17%。

  “第四代住宅是當下改善型住房的一個代表。”博眾城市發展管理研究院院長、研究員閻佔斌認為，這種新型産品是建築技術和材料科學發展到現在，順應時代和市場需求産生的。

  “第四代住宅滿足了大量住在高層的人們對房屋綠色、採光、休閒等要素的需求，由此催生了市場。”閻佔斌説。

  為規範這種新型住宅發展，《細則》明確要求，立體綠化住宅試點項目在辦理規劃手續時，建設單位必須承諾項目建設的綠化陽&、綠化屋面與主體建築統一規劃、同步實施、同步驗收，並將綠化&&的用途及後期維護等義務納入房屋銷售合同；轄區政府（管委會）負責把關試點項目，堅決查處亂搭亂建、改變用途等違法行為。

  大範圍推廣尚需解決成本控制及維護問題

  在中心城區多面開花的第四代住宅，會是未來住宅的發展趨勢嗎？

  不少專家&&，當前房地産市場供求關係發生重大變化，高品質住宅的開發建設成為建築業高質量發展的重要方向。第四代住宅提倡對健康和環保的雙重關注，符合社會發展的大趨勢，將促使更多消費者選擇這種房屋，推動市場需求持續增長。

  記者在調查中發現，雖然第四代住宅成為房地産市場的“爆款”，但成本較高仍是其大範圍推廣的障礙。

  建設第四代住宅，成本會增加800元/平方米左右。除了差異化設計、綠化覆土和排水施工帶來成本增加外，政府鼓勵試點項目採用裝配式建築等綠色建造方式以及先進節能技術、智能化系統，也會增加項目建造、運維成本。如何在保障居住品質的同時，尋找技術創新與成本控制之間的平衡點，需要房企持續探索。

  “第四代住宅作為創新産品，其最後能否被市場全面接受還有待觀察。”一位業內人士認為。

  與傳統住宅不同，第四代住宅“三分靠做、七分靠養”。它既是景觀産品也是景觀對象，不僅考驗物業後期管理和維護水平，對業主的素質要求也較高。如果疏於打理，或將露&用於雜物堆放，不僅會使陽&雜草叢生、破敗不堪，還會影響小區房産價值。比如，成都七一城市森林花園雖然設計令人驚艷，卻因綠色植物眾多，一度淪為蟲蚊的大本營。

  閻佔斌認為，與普通住宅相比，第四代住宅價格略高，但其增加了實得面積。同時，也要看到一些市民對高品質住宅的需求是剛性的，許多買第四代住宅的顧客是二次置業甚至三次置業。“未來，隨着市場規模擴大和技術成熟，第四代住宅建設成本有望降低，進一步提高其市場競爭力。”