“走，吃完飯帶娃兒去喜盈門耍，聽説那裏的兒童游樂商場還不錯。”近日，家住渝中區的市民梁超和妻子商量着帶4歲的兒子去玩。讓他沒想到的是，商場的人絡繹不絕，“在我印象中，這兒一直都是‘要死不活’的，沒想到現在人氣這麼旺。”

　　梁超所説的兒童游樂商場位於九龍坡區奧體路1號的喜盈門·范城。這裡地處渝中區和九龍坡區的交界地帶，與大坪、楊家坪、石橋鋪等商圈毗鄰，臨近軌道交通2號線和多條公交線路。但自2009年開業以來，這座有着5A甲級寫字樓和購物中心的商業綜合體卻“命途多舛”——運營主體“&&&&”，業態幾經變更，上一位運營主體黯然離場時，出租率僅40%左右，年虧損額達3700多萬元。

　　短短兩年時間，這裡綜合出租率超85%，全口徑營業收入從不到8億元增長至2023年29億余元。這一核心地帶的商業綜合體是如何“復活”的？

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　　地標建築擺不脫虧損“魔咒”

　　2009年，由上海實業城市開發集團有限公司（以下簡稱“上實城開”）打造的中新城上城問世。這是一個總建築面積80萬平方米的高端物業，集5A甲級寫字樓、商業購物中心、酒店式公寓樓、室內停車場和花園洋房住宅小區等於一體。54層的主樓在設計建造時引入了來自加拿大、美國、韓國的建築和設計機構，以及來自中國香港的商業運營機構。

　　除去已經售出的住宅小區、公寓樓和部分寫字樓，中新城上城自持物業面積33萬平方米，主要包括20萬平方米商業購物中心、4萬多平方米寫字樓，以及底層商業和室內停車場等。

　　“2009年開業之初租給香江家居作為傢具賣場，2011年香江家居關門歇業。”陸天是喜盈門集團的董事、副總裁，也是現運營主體重慶喜盈門·范城品牌管理有限公司的董事長。在他看來，香江家居的“夭折”，一是因為最初招商效果不理想，二是入駐後經營管理不到位。

　　此後兩年，這一商業綜合體一直悄然沉寂，直到2013年“重獲新生”。

　　當年，專門從事商業地産經營管理的盈石企業管理（上海）有限公司，聯合開發企業投入鉅資進行裝修，打造了“小時代”購物中心。但是，“小時代”購物中心卻叫好不叫座，有流量沒銷量。

　　“周邊1公里內有時代天街、3公里內有萬象城，在兩大巨頭夾擊下，‘小時代’步履維艱，後期幾乎連年虧損。”陸天説。

　　2019年，“小時代”悄然落幕。

　　接連兩次折戟，上實城開決定親自下場操盤。他們延續經營購物中心，卻終究因為不夠專業、缺乏商業綜合體運營經驗，處於虧損狀態。財務數據顯示：在沒有租金負擔的前提下，2020年該購物中心虧損3710萬元。

　　“&&&&”皆是失敗，這一區域地標建築，如何打破虧損的“魔咒”？

　　近水樓&

　　依託周邊資源“復活”寫字樓

　　轉機出現在2021年9月，總部位於上海的喜盈門集團與上實城開以合作運營的方式，獲得中新城上城33萬平方米物業的運營權，全新推出喜盈門·范城這一商業綜合體。

　　“此前的失敗，我認為主要歸咎於目標定位不清晰、缺乏專業運營團隊、後期管理維護不善等因素。”陸天&&，這裡不僅地處城市核心地帶，交通條件優越，物業基礎良好，而且周邊3公里半徑可輻射120萬人口，完全具備盤活和長期盈利的可能。

　　如何利用上述優勢，讓這一綜合體“復活”？

　　“這裡與重醫附一院、重慶奧體中心一路之隔，就診的病人和家屬、來重慶的游客都有住宿需求，我們首先分析這兩大資源，把優勢潛能挖深吃透。”陸天説，入駐初期，他們找來有實力的中介機構，給予豐厚佣金，大力招攬酒店住宿業態入駐。

　　只花了一年時間，如家、全季、維也納等5家酒店入駐喜盈門·范城寫字樓，一口氣去化掉近17層寫字樓3萬多平方米；同時，吸引了76家醫療、培訓、金融、科技、律師事務所等行業企業入駐。寫字樓的平均物業收入達到每平方米每月六七十元，在整個行業處於中上水平。

　　“用好的資源吸引人，用好的管理留住人。”陸天介紹，比如在電梯運行上，喜盈門·范城細分每部電梯的停靠樓層，高峰期派專人進行引導，高峰期平均等梯時間縮至3分鐘內；又如，對於一些承租面積在100平方米以內的小微創業型企業，運營方組織租客進行保潔共享，以比單獨聘請保潔更加低廉的價格，為入駐企業減輕負擔。

　　只花了一年多時間，這棟5A甲級寫字樓的出租率就從原來的41%提升至93.25%，2200多名從業人員在此辦公。

　　錯位競爭

　　購物中心主打兒童牌

　　寫字樓“活”了，購物中心又該如何運營？

　　“在3公里範圍內的綜合商業體中，餐飲板塊我們競爭不過時代天街，購物消費也不是萬象城的對手，所以必須走一條錯位競爭的道路。”陸天説，憑藉10多年兒童游樂主題商業購物中心的成熟運營經驗，他們決定另辟蹊徑，在喜盈門·范城推出主城首個兒童游樂主題商業購物中心。

　　由此，喜盈門·范城6層樓都布局了兒童游樂設施，在進出商場一樓的關鍵部位，引入了不少兒童游樂項目。

　　“剛開始我們還比較猶豫，沒想到來對了。”常曉琴是喜盈門·范城購物中心一樓反彈蹦床公園游樂項目的品牌負責人，“項目2022年1月開業，平均每月營收在20萬元，除去場地租金和人工成本，我們從一開始就實現了盈利。”

　　“我們從全國各地引入近20個兒童游樂項目，打造獨具特色的兒童體驗消費新場景，其中‘空中魔網’‘室內沖浪’‘裸眼8D超級時空’等項目都是網紅項目。”陸天説，吸引一名兒童到來，往往意味着一個家庭將會産生消費。

　　為了營造兒童消費氛圍，打好購物中心兒童牌，喜盈門·范城在商場內部設置了3個中庭式舞&，2023年全年舉行各類活動450場次，每場活動引流100人以上。這裡還成為九龍坡區研學基地之一，每年接待數萬名兒童青少年在此開展研學活動。

　　以兒童游樂、青少年研學為媒，喜盈門·范城又進一步延伸服務鏈，形成了藝術培訓、兒童書店、兒童服裝、兒童牙科、兒童理髮、嬰幼兒游泳等學習生活服務全業態。目前，購物中心出租率已從接手時的40%增長至85%。

　　經過兩年時間的運營，整個喜盈門·范城不僅扭虧為盈，全口徑營收也從接盤時的不足8億元增至2023年的29億余元，並有望在今年超30億元。

　　“僅僅兩年時間，這裡就成為全區3棟億元樓宇之一。”九龍坡區發展改革委副主任劉柏林&&，他們將按照全區産業樓宇培育行動部署要求，秉持開放心態，充分運用市場化手段，更好發揮政府作用，給予喜盈門·范城更多支持，“比如今年下半年，將協調修建連接重醫附一院的人行天橋、打通二者之間的地下車庫等，助其持續深挖周邊資源，錯位競爭。”