江北區觀音橋好吃街已成新地標，食客絡繹不絕。記者 羅斌 攝\視覺重慶

　　丁家坡洋芋、劉酥肉、葡萄井涼粉……江北區觀音橋好吃街，每天上午10點到晚上11點，食客絡繹不絕從四面八方湧來。

　　經營面積不足1.2萬平方米的美食街，每天至少迎客11萬人次，今年春節期間，人流量更是高達130多萬人次。放眼全國各大好吃街，它也是排名前列的“人氣王”。

　　誰能想到，就在13年前，好吃街所在的這棟建築，還是黑咕隆咚的爛尾樓。一樓、二樓稀稀落落的五金店和建材店，白天不開燈的話，只能“打黑摸”，庫房裏更是積了厚厚一層灰……

　　從“爛尾樓”到“人氣王”，背後是一段國有資産盤活的艱辛歷程。當下，全市上下正全力推進“三攻堅一盤活”改革突破，從觀音橋好吃街的涅槃之路，我們或許可以獲得一些經驗和 啟發。

　　“燙手山芋”誰來接

　　2015年夏天，25歲的榮昌小夥周小亮，騎着三輪車繞着觀音橋商圈擺游攤。當時的他做夢也想不到，自己有朝一日能在這兒有固定攤位，還連開了7家店。

　　當時的好吃街，還不叫“好吃街”，叫“建新市場”。位於江北區東環路59號附6號的這棟大樓，雖然包括負一樓一共只有6層，但産權卻非常複雜：地下的三層車庫和負一層屬於大融城，一至三層是江北區屬國有資産，一開始歸重慶市觀音橋農貿市場管理處管理，後經過改革，業主變更為重慶盤溪市場管理有限公司（下稱盤溪公司）。四層、五層裏的單元，則分別由628個業主持有。

　　多年來，大樓招租的商鋪，賣過花椒等農産品，也賣過傢具、五金，甚至水泥河沙。與大融城和北城天街僅一墻之隔，按説，地理位置如此優越，生意本該很火爆，除了商業定位一直不明晰之外，它還有個致命的弱點——沒有自己的車庫，也沒有交通動線。

　　盤溪公司執行董事張霆回憶，觀音橋商圈發展如火如荼，這塊黃金寶地卻沒有發揮價值，收益低、閒置浪費的情況存在，與整個商圈發展不匹配，國有資産的效益沒有充分發揮出來。

　　怎麼辦？江北區邁出了大膽的一步——向民企拋出“橄欖枝”，想憑藉民企靈活的運營方式和豐富的市場經驗，將這塊資産盤活。

　　當時，並沒有多少人敢接這個“燙手山芋”，接招的是浙江人高修斌。高修斌從紹興來重慶打拼多年，一直從事電訊行業，他看到這棟樓的第一眼，就覺得這是塊“寶地”。

　　2011年1月，重慶新天街投資管理有限公司（以下簡稱新天街）成立，高修斌是法人代表、執行董事兼總經理。新天街與盤溪公司達成意向，以每平方米40-45元的價格將這裡租下來，一口氣租了3層，免租期1年，一共租16年，其中租金每年以5%的漲幅遞增。

　　為方便統一管理，高修斌又對上面兩層原有的零散商戶進行了清退。大部分業主還算配合，簽完合同就搬走了，但有108位業主，合同是簽了，卻既不肯支付水電費和租金，也不肯搬走。經過反復洽談，新天街支付每戶一筆補償金，當場發現金，拿一個、走一個。“還沒開張就花了一大筆錢。”高修斌現在回想起來，還覺得當時的自己膽子太大。

　　“民營企業往往看準了就幹，不會束手束腳。當時，新天街的一系列動作對大樓‘騰籠換鳥’起到了關鍵作用，為好吃街的持續發展打下了基礎。”觀音橋商圈黨工委委員、商圈辦二級調研員楊玉鴻感嘆道。

　　坐地收租“不香”了

　　本以為解決了複雜的産權問題，就能將“寶地”變成“聚寶盆”，但事情遠沒有那麼簡單。

　　那幾年，北城天街、大融城、陽光世紀三大商業體如日中天。“它們規模大、品牌影響力強、管理也更規範，我們正面競爭只有死路一條，得搞錯位經營！”高修斌發現，當時很多個體戶想在觀音橋商圈的崛起中分一杯羹，但大商場對這些小商戶興趣不大。

　　高修斌想，何不當“二房東”，吸納這些小商戶進來？“我以每平方米40元的價格租進來，加上裝修、折舊、管理費，好的位置租出去100—200元，差的租90—100元，坐著收錢不香嗎？”

　　但很快，高修斌就發現，坐著收錢“一點也不香”。

　　2012年12月，星天廣場開業。這裡一開始業態很雜，鞋包、飾品、小吃、數碼應有盡有，但沒有車庫、沒有知名度，人氣一直不旺。入駐的小商戶很多都是交了三個月的租金來試水，三個月賺不到錢就關門大吉。

　　高修斌算了筆賬：第一年，進來的小商戶倒閉了75%，第二年倒閉了95%，除了銀行和少數生存能力極強的，無一倖免，公司每年虧損在2000萬元左右。

　　“走了一個，我們又招一個進來，到後面90元一平方米都租不出去。”3年下來，虧得高修斌坐不住了，“不能走這條路了，這是個無底洞！”

　　一個是業態，什麼都想做，最後什麼都做不好；另一個是模式，坐地收租，商戶大面積倒閉，公司也活不下去。

　　2016年，四處考察學習後，高修斌決定將原來單純的租賃模式，轉換成“聯營+扣點”模式，業態就只做美食和服裝。新天街負責店面裝修，並承擔房租、物業管理、水電等費用，小商戶連租金都不用交，只需拎包入駐，營業額按比例分成。

　　“不能讓企業白白投資，得讓他們能賺錢、留得住。”在此期間，江北區相關部門、盤溪公司也做了不少服務。比如，協調市級、區級和街道層面，變更人行道、加裝電梯、架設人行天橋、優化交通動線等。同時，為支持新天街的發展，還暫停自2016年4月至2019年3月期間的租金遞增。

　　“之前，我們只負責收租，相當於把經營的風險都轉嫁給小商戶，而轉型後，風險由我來承擔，小商戶只管放手去經營，最後利益共享。”高修斌在星天廣場門外掛牌“好吃街”，開始尋找合適的商戶來試水。

　　第一個“吃螃蟹”的是貴州遵義蝦子羊肉粉。該商戶之前租了個小鋪面賣飲料，2015年，店舖業績每月3萬元。他有做羊肉粉的經驗和技術，但手頭只有1萬元現金，想換品類卻有心無力。

　　高修斌找到該商戶，雙方一拍即合。新天街出錢幫他將原來的鋪面重新裝修。商戶不僅不用再支付房租、水電等費用，新天街還想辦法幫他引流。2016年，該門店月營業額達21萬元。“同一個地段，之前每個月只能收1萬元租金，現在雖然投入了一筆錢，但利潤翻了幾倍。原來不是地方不對，而是模式不對。”高修斌恍然大悟。

　　有了第一家的成功經驗，“複製粘貼”，就成了順理成章的事。

　　丁家坡洋芋的進擊之路

　　2016年，觀音橋人氣越來越旺，好吃街對那些會手藝、沒資金又願意幹的個體戶敞開大門。周小亮扔下三輪車，扎進好吃街賣洋芋。剛開始，他的門面只有1米多寬，跟一張課桌差不多。

　　別看店面小，但周小亮特別肯吃苦，也願意鑽研。他聽很多食客説，最好吃的洋芋是大足丁家坡洋芋。於是，他跑去大足取經學藝。這種洋芋是用小刀去皮，浸泡後切片，將切好的洋芋片倒入開水中煮，撈出來冷卻後，撒上秘制調料後攪拌均勻。

　　“確實好吃，而且適合大多數人的口味。”周小亮隨後將招牌換成了“丁家坡洋芋”。來觀音橋的外地人居多，但附近也有不少住家戶，周小亮便將佐料改良，兼顧本地人和游客的口味。土豆的澱粉含量跟口感密切相關，他就四處尋找好的品種。功夫不負有心人，他找到了內蒙古的一種土豆，口感爽脆，很適合做成洋芋片，便開始穩定採購。

　　漸漸，好吃街的“丁家坡洋芋”聲名鵲起，一開始，每天只能賣七八百元，不到半年，日營業額就增長到兩千多元，周末能賣到三千多元。

　　初進好吃街時，周小亮的門店也是交租的模式，每月交2000元租金。2017年，新天街全面推行聯營模式，周小亮第一批簽約。

　　店面太小，生意越來越好，産品擺不下，周小亮申請擴大面積。新天街出場地、出裝修，2017年底，他的小店擴大了一倍，業績也飛速增長。

　　6年下來，周小亮一口氣在好吃街連開7家門店，不僅賣洋芋，還賣冰粉、涼糕、酸辣粉等，員工也有了四五十人。這7家店日均營業額5萬-6萬元，周末能達到10萬元。今年春節期間，這7家店生意火爆，尤其是正月初六那天，創下了日營業額17萬元的新高。

　　“4個3”就能炸掉“大王”

　　在周小亮看來，自己一個農村娃來到城頭，能把生意做成現在這樣，全因為“背靠大樹好乘涼”。

　　“我也有不少朋友在擺攤，很多地方，商戶和商場是對立的關係，商場看你生意好，就想漲你租金。但這裡不一樣，你好我好大家好。”周小亮説，新天街會策劃層出不窮的活動，比如“三八”國際婦女節，整條街“滿200送38元券”，有時候還會組織大規模免費品嘗活動。

　　對小商戶來説，最重要的就是引流和幫扶。“我們每年都會從利潤中撥出4000萬元用來做營銷。公司還出錢組織商戶外出學習考察，每個月組織一次學習大會，幫商戶定制個性化方案等。”高修斌談起這些年的經營心得，滔滔不絕。

　　引流的同時，新天街盡量在大米、食用油、豬肉等食材上從源頭統一把控品質。比如大米，至少得是5元一斤的，為此，高修斌專門跑了8000多公里，到黑龍江找到一款“五常大米”統一採購。土豬肉和普通豬肉之間的差價在1—5元之間，有的小商戶捨不得用土豬肉，高修斌便為他們每斤補貼1.5-2.5元不等，降低其經營成本，幫其減輕壓力。

　　商場裏，到處都挂着“做小吃沒得巧，六分靠真材實料，三分工序火候到，只有一分竅”的標語。23名樓管每天在樓層巡查，對入駐商戶進行精細化的規範管理，包括迎客話術、清潔衞生乃至抄手、涼麵等食物的製作規範等，都有嚴格要求。一份商戶操作規範手冊，足足整理了76萬字。而對員工偷偷抽煙、操作不規範、食材不衞生、欺詐顧客等情況，罰起款來也絕不手軟。

　　如此嚴苛的標準，商戶沒有意見嗎？“一開始也有人抱怨管得太嚴，後來發現還是嚴點好，堅持下來就成了習慣。”周小亮笑着説。

　　對商戶的管理，新天街根據地段、定位分別設立業績考核標準，一年考核三次，如果三次均不達標，就結束合同。“做得好就做，做不好就走人。”高修斌説，近年來，好吃街裏商戶的淘汰率約為35%，都是考核不合格走掉的。

　　總結經驗時，高修斌有所感悟：“3是撲克中最小的牌，但‘4個3’加在一起，就能炸掉‘大王’。當個體的力量弱小時，就需要團結起來。”

　　做好資産盤活“文章”

　　走進現在的好吃街，一樓賣時裝，二樓、三樓賣美食，四樓、五樓則是美甲理髮等行業。明亮的光線、有設計感的店舖裝修，讓整個業態更上檔次，擺脫了人們對地下商場的固有印象。最大的轉變則是：原先是公司到處招租還招不到，現在是小商戶擠破頭想進來。

　　嘗到甜頭後，新天街又將附近天和裏接手過來，打造成好吃街B區。

　　2021年，好吃街B區開業。如今，A區、B區共有236家餐飲單位，聚集了全國各地1000余種小吃及重慶本地火鍋、串串、燒烤、江湖菜等系列，平均客單價在15—25元之間，以價廉物美著稱，吸引着四面八方的游客前來打卡。

　　業績節節攀升，有數據為證——2024年，好吃街春節客流比2023年同比上漲20%，比2022年上漲82%，比2019年漲了121%。

　　從“爛尾樓”到“人氣王”，新天街的逆襲，堪稱民營資本深度參與國有資産盤活的經典案例。

　　江北區有關負責人介紹，近年來，該區積極推動閒置國有資産盤活，堅持靈活利用、分類盤活、重點推進，取得明顯成效。其中，積極探索引入如新天街這樣的社會力量，通過合作經營、特許經營、資源共享等方式整合優質資源，打造文創園、好吃街、“韓國首爾街”等多種業態，着力破解難題，做好資産盤活“文章”。

　　記者從市國資委獲悉，黨的十八大以來，重慶市屬國有企業與民營企業等社會資本股權合作金額超過700億元，混合所有制企業數量已佔到市屬國企總量的一半，資産總額佔國有企業資産總量近三分之二，利潤貢獻比達九成，形成了國有經濟與民營經濟共同發展的良好局面。