老舊小區改造堵點觀察（上）：“面子”易改，“裏子”難治

　　半月談記者 魏飚 馮維健 王菲 周凱 任瑋 陳席元 鄭鈞天 柳王敏 袁慧晶

　　清理違建、鋪裝路面、佈置綠化……半月談記者走訪多地改造後的老舊小區時發現，小區居住環境有明顯提升，但物業管理及民生服務等方面仍存短板。改造後的老舊小區面臨“管不好”“管理亂”“管理難”等問題。

　　配套服務存短板

　　在中部某省會城市，居民反映其所在的小區改造更換了更明亮的路燈，可新路燈卻“輪流上崗”，不開燈時路面一片漆黑。有居民向社區反映後才知道，小區路燈開關由小區物業控制，而“輪流上崗”的原因竟然是電費超支。

　　東部某房齡超30年的老舊小區，2019年由當地政府出資維修改造，後來長時間沒有物業公司進駐，加上小區內租戶眾多，一些頑疾沒有得到根本解決。居民趙先生告訴半月談記者，小區改造後出現垃圾連續一週無人清理的情況，以致小區臭氣熏天。業主找居委會也無下文。無奈求助媒體後，問題才得到解決。

　　類似問題並不少見。老舊小區改造雖改善了硬體，但配套服務往往跟不上。

　　工人在老舊小區改造升級現場施工 解琛 攝

　　多地社區幹部反映，不少老舊小區屬於開放小區，居住人員較複雜，出現疫情時，社區工作人員嚴重不足。面對測溫、封控、登記信息、入戶調查、組織核酸檢測、配送物資等大量工作，有物業的小區能夠很快正常運轉，而沒有正規物業服務的老舊小區，封控管理都是個問題。

　　西部某市住建部門工作人員説，去年當地因疫情實行小區大面積封控時，他們曾經協調幾家規模較大的物業公司支援附近缺少物業的“零散小”老舊小區，可幾乎所有物業企業都有心無力，僅能捐贈一些防疫物資。“如果不是機關單位的黨員志願者大批下沉到社區，老舊小區的防疫工作根本拉不開栓。”

　　多因素致使“裏子”難改

　　據調查，公共維修資金缺口大、物業企業收費難、改造實施中溝通機制不健全等問題，是不少老舊小區改了“面子”、改不動“裏子”的重要原因。

　　——公共維修資金缺口大，致小區維護成難題。據了解，2000年以前，大部分老舊住宅小區未歸集房屋維修基金，後期公共部分的維護保養缺乏資金來源。在華東某市，按照規定，維修基金降至總量的30%就應該續籌，但在續籌過程中，許多業主認為，買房時已交了錢，後續不願再交。一些房屋經多次轉手後，現有業主也不願意交費。

　　中部某省住建廳城建處負責人認為，當前迫切需要修改完善《物業管理條例》，因為原有條例只對新開發樓盤設置規定，對既有住宅和改造後的老舊小區設施維護沒有涉及。

　　——物業企業盈利少、收費難，服務打折扣。老舊小區盈利性項目較少，較大規模的物業公司不願進駐。部分小區改造完成後，只能在社區的幫助下成立業主代表委員會進行自治管理；有的為了能收到錢，將物業費定得較低，主要保障日常保潔、垃圾處理等簡單事務，設施維護只能依靠社區或者政府統籌。

　　安徽省合肥市物業協會會長程純潔説，大多數老舊小區規模較小，過去長期沒有物業，或由所屬單位代管，業主沒有交納物業費的習慣，即使改造後引入市場化的物業公司，物業費也很難收取，制約了物業公司提供高品質服務的可持續性和積極性。

　　——改造實施中，缺乏有效的溝通機制，居民訴求未得到足夠重視。受訪社區幹部反映，在老舊小區改造項目中，城建局是業主單位，小區是受益對象，社區的主要作用是協調和監督，且監督力度有限，面對居民意見只能做“傳聲筒”。這導致一些施工項目在實際操作環節與居民期待存在差距。比如，有的改造項目只管拆除防盜窗，卻無視居民的防盜需求等，為後續治理埋下隱患。

　　多渠道破解“管不好”困局

　　基層幹部認為，老舊小區之困，須以共建共治共享的思路，統籌各方協同解決。

　　工人在一處老舊小區改造項目中施工 劉繼東 攝

　　一是發揮黨建引領作用，推行“紅色物業”。南京市秦淮區瑞金路街道瑞金新村社區黨委書記王琤琤、銀川市住建局物業管理科副科長卜翔穎等建議，探索建立基層黨組織領導下的物業管理服務機制，把物業服務管理作為城市基層社區基礎治理的重要組成單元，納入各級黨政組織日常工作範疇。同時，細化和明確物業行政主管部門、街道辦事處、社區等相關各方在物業管理體系中的職責分工，加強橫向&&、協調溝通，力求取得良好管理效果。

　　二是搭建高效實用的居民溝通議事&&，探索建立居民“點菜式”改造服務。合肥市廬陽區住建局城建科科長崔偉説，老舊小區改造應當更加重視居民訴求，尊重居民意願，激發居民參與改造家園的熱情。建議搭建“互聯網+共建共治共享”居民溝通議事&&，提高居民協商議事效率，賦予居民參與制定改造方案的權利，讓小區業主成為老舊小區管理的主體。

　　三是推動社會資金參與老舊小區改造項目，探索建立長效運營機制。安徽、山西、河北、江西等地住建部門負責人&&，地方政府要推動社會資金參與到老舊小區智能物業、智慧養老、智能家居等有一定收益回報的改造項目中，通過長期運營，獲取長期收入。

　　此外，受訪物業企業負責人建議，制定&&專門針對老舊小區的物業管理條例、備案制度等，適當放寬物業准入條件或服務標準，鼓勵、吸引更多社會力量參與老舊小區管理服務。

　　老舊小區改造堵點觀察（下）：“輸血”不足，“造血”遇阻

　　半月談記者 周凱 馮維健 魏飚 柳王敏 鄭鈞天 陳席元 王菲 任瑋 袁慧晶

　　老舊小區改造投資巨大，如果只靠財政“輸血”，必然行之不遠。如何健全“造血”機制，吸引社會資本投入運營，是老舊小區改造持續推進的重大課題。

　　僅靠財政投入，改造捉襟見肘

　　河北省某市一位幹部介紹，該市舊改資金主要靠政府財政投入，一年能爭取到的中央專項資金約1.2億元，需要改造的老舊小區項目超過140個，平均到每個小區只有80萬元，每棟樓不足10萬元。

　　中部某市一位住建局幹部&&，目前該市的改造標準是每平方米400元，市財政補助60%，剩下的由區級財政解決，基層雖想提高群眾滿意度，但財政壓力很大。由於資金投入有限，舊改項目的利潤對施工單位來説是“聊勝於無”。

　　受訪者認為，由於資金來源單一、投入缺少機制保障，不少地方只能將資金主要用於老舊小區水電氣熱、樓梯樓體等滿足居民基本生活和安全的基礎類改造。在北方採暖地區，樓體外墻保溫改造是居民好評度最高的一項舊改工程，然而該工程資金需求量大，通常要佔到老舊小區改造資金的近一半。

　　這樣一來，物業管理、綠化停車、托老托幼等完善類、提升類改造就難以兼顧了。老舊小區“造血”功能不如預期，整體居住品質並未根本改善。改造後三五年，老舊小區的基礎設施老化問題很容易反彈，到時又要財政“輸血”改造。

　　施工人員在老舊小區改造項目現場忙碌 秦廷富 攝

　　挖掘“造血點”，激活投資方

　　國務院辦公廳《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。一些基層幹部&&，不少老舊小區地處城市核心地段、文化底蘊厚重，具備商業開發價值，可挖掘閒置房屋再利用、有償服務等“造血點”。

　　重慶市渝中區上清寺街道建融家園原為老舊小區閒置危房，改造成高品質長租公寓後，很快被搶租一空；南岸區正街社區挖掘街區歷史底蘊，打造“超級80街”懷舊主題文創園，促進了文旅産業發展。

　　九龍坡區白馬凼社區是重慶首個老舊小區改造PPP項目，由北京願景集團投資3.7億元一體化改造運營。願景集團區域總經理余翔説，整個項目為期11年，企業將參與托老托幼、臨街門面、物業收益等方面的運營管理，有望在第7年實現盈利。

　　據了解，停車、臨街門面等設施和住房是舊改重要“造血點”。不過，這些設施常常産權不一，導致後期收益歸屬不清，制約了企業積極性。某市住建局幹部説，近兩年也有一些投資公司、房地産公司以及金融資本有意向通過“打包”片區的形式參與當地老舊小區改造，但一算賬，發現成本高、回收期長，都打了退堂鼓。

　　加強政策配套，吸引多方參與

　　受訪幹部和專家認為，加快推進老舊小區改造，需要針對不同類型老舊小區分類精準施策，將民生和發展相結合，構建中央、地方、社會、居民共攤出資的投入機制。

　　在一處老舊小區改造升級現場，工人正在施工 解琛 攝

　　一是用好財政資金托底作用。中國浦東幹部學院教研部副教授焦永利建議，財政資金主要側重於水、電、氣、適老化設施等基礎配套設施類項目，保障群眾基本生活。同時加強規劃引領，在改造之初就謀劃商業開發，與城市更新相結合，支持企業在快遞、停車設施、物業服務、公共廣告等方面取得合理收益，探索建立老舊小區住宅維修資金制度及有償使用新增設施制度，拓寬長效管養資金來源。

　　二是完善金融配套政策。鼓勵銀行等金融機構參與老舊小區改造，引導其加大産品和服務的創新力度，對實施老舊小區改造的企業提供信貸支持。

　　三是協同推進老舊小區改造和社區服務提升，分類開展專業物業公司、社區公益物業服務中心等不同類型的物業管理模式。明確改造後小區物業服務費交納標準和辦法，逐步培養居民“花錢買服務”意識，確保老舊小區改造後續管理規範有序。