如何破解老舊小區“四老一差”困局?
2019年09月06日 12:45:36  來源: 新華每日電訊14版 【字號 】【留言】【打印】【關閉

“沒人管”“管不好”,“死循環”如何破

  不少2000年前建設的老舊小區都是出售的公房,除了保潔等基本服務外,幾乎沒有物業管理。物業費不提高,反過來又影響物業服務的質量,形成惡性循環

  “新華視點”記者鄭鈞天、李繼偉、楊紹功

  垃圾隨意丟棄、車輛亂停亂放、流動商販隨意出入……當前,有的老舊小區根本沒有物業管,有的物業管得很差。一些居民因物業“服務差”不繳費,而物業也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

  在全國新一輪老舊小區改造中,補齊物業管理服務短板、完善長效管理機制呼聲甚高,多地推出了相關政策和措施。

引進物業提升管理,強行清退不合格企業

  據了解,不少2000年前建設的老舊小區都是出售的公房,由地方國企下屬的物業公司托管,除了保潔等基本服務外,幾乎沒有物業管理。目前,一些小區在完成基礎設施改造後引進了物業公司。

  河北邢臺市橋東區市交通局家屬院小區居民劉小英説:“以前刮風一身土,下雨一身泥。現在引入物業公司後,路面平坦幹凈,車輛停放齊整;原來雜草叢生的空地被改造利用。”

  此外,各地通過專項整治,強行讓一些服務質量差的企業退出。“我們通過獎優罰劣,調整退出20%能級低、服務差的物業企業。”上海市虹口區相關部門負責人表示。虹口區還對各物業服務企業及相關住宅小區開展問卷調查,形成164家物業服務企業滿意度得分及排名,不達標的物業服務企業無法拿到“達標獎金”。

  “現在物業公司服務態度比以前好多了。”上海市虹口區玉四居民區黨總支書記盧戈潤説,“服務水平提升後,這兩個小區業委會已經同意把物業費提高20%至30%。”

  此外,針對老舊小區“無管”“失管”現象,一些地方政府實行托底。南京市棲霞區在全區9個街道均成立物業公司,托管全區153個老舊小區和59個保障房小區,覆蓋全區住宅小區總數的70%。

死循環如何破解?

  記者調查發現,一些舊小區引入物業後,管理運營情況仍存在困境,如成立業主委員會的比例不高,物業費面臨提價難、收繳率低等問題。

  記者在南京市採訪發現,有的改造後的小區後續管理不到位,僅實現基本保潔,停車、綠化、安保等無人管理。有業內人士告訴記者,老舊小區整治後,引進市場化物業的不到10%,已經成立業委會的只有20%左右。“大家意見不統一,誰也做不了主。”

  “物業費不提高,反過來又影響物業服務的質量,形成惡性循環。”河北省衡水市方舟物業服務有限公司總經理呂研説,很多老舊小區的居民缺乏服務交費觀念,這讓部分小區物業管理工作難以持續。

  “改造社區及後期維護必定會新增費用,錢從哪兒來是個難題。”龍湖智慧服務公司有關負責人表示。

各地探索:打包合並、居民自治、政府“托底”

  為解決老舊小區物業管理難題,目前多地因地制宜,探索出一些老舊小區物業管理模式。

  ——合並實現“大物業”集中管理。針對老舊小區不成規模、物業公司不願接管的難題,河北邢臺將老舊小區“化零為整”,將無人管理、無人清潔、無人維護的多個相鄰老舊小區,“打包”交由物業公司管理,在保潔、秩序維護、維修等方面實現資源共享。

  ——搭建居民自治共治平臺。成都市將成立小區自治組織,如建立社區聯席會議等方式,作為啟動老舊小區改造的前置條件,讓居民充分協商,對小區管理模式、物業管理公司形成一致意見。

  ——政府“托底”。南京市物業辦副主任童龍聲表示,一些老舊小區的管理暫時仍需政府“托底”。南京市棲霞區住建局物業科科長李秀東介紹,公益性物業公司托底之後,老舊小區和保障房小區的物業費是每月每平方米0.4元,而其他小區普遍在每平方米1.9元左右。

  多位受訪的物業企業及部分街道負責人認為,老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費,短期內政府可以提供一些專項補助,但長期看,還需居民提高對物業服務價值的認識,通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業費,並督促物業公司提升服務水平,讓居民生活更方便、更舒適。

     據新華社上海9月4日電

“搶位大戰”循環上演,“停車難”如何解

  不少小區通過“微循環”的方式對道路、綠化等進行重新規劃,利用小微地塊增加停車位,努力在“螺螄殼裏做道場”

  “新華視點”記者董建國、程士華、劉良恒

  老舊小區多是2000年以前建成的,往往規劃建設時就沒有對公共停車區域進行合理規劃。“新華視點”記者調查發現,目前,至少有十多個省市的老舊小區改造方案明確把增加停車位作為重點。當前各地推出的政策,能否緩解這一歷史遺留的難題?

盤活土地是重中之重

  今年以來,河南、浙江、福建等十多個省市的老舊小區改造方案明確把增加停車位作為重點。河南省提出年內力爭完成三分之一的老舊小區改造;杭州計劃到2022年底改造約950個老舊小區,內容包括停車設施改造。

  盤活土地是各地老舊小區停車位改造的重中之重。杭州提出,將全面整理既有邊角地,為小區內道路微循環、停車位等提供空間;南京市將借助人防工程,在老小區或周邊進行地下停車場建設。

  停車位改造需要資金投入,福州、南京、長沙等地明確提出鼓勵社會力量參與老舊小區停車設施建設。

內部挖潛,外部整合資源

  多地有關部門表示,破解老舊小區停車難,“兩手都要硬”:一方面,挖掘內部資源,通過盤整空地、重新規劃的方式增加停車位;另一方面,整合周邊公共區域,採取周邊區域設立“潮汐車位”等措施增加停車位。

  不少小區通過“微循環”的方式對道路、綠化等進行重新規劃,利用小微地塊增加停車位。在合肥綠怡居小區,通過對部分綠地進行地面硬化改造,常設車位從不到500個增加到1100個。

  福州光明世家小區建于2000年,當時開發商僅預留了100多個車位,而目前小區有三百多輛私家車。社區主任鄭愛霞介紹,2018年小區改造,徵求業主同意後,“硬化”結合“綠化”,將草坪改成了種樹,“擠”出了130多個停車位。

  但是,“再怎麼努力也是螺螄殼裏做道場,車位永遠不夠用!”這是很多城市街道辦事處工作人員的感受。僅僅靠小區內部的空間,永遠無法滿足居民的需求。因此,整合公共區域、協調更多臨時車位,成為很多地方的重要選擇。

  位于石家莊市中華南大街和新石中路交口西南角的新石小區外,南北兩側慢車道標劃了20多個“潮汐車位”。據介紹,這些潮汐停車位只允許每日20時至次日7時前臨時停放,每日7時至20時禁止停車。“以前每天晚上回家都要找車位,現在煩惱大大減輕了。”新石小區居民魏冬梅説,這些停車位能免費停車11個小時,切實解決了回家停車難題。

資金誰出?方案誰定?

  目前,多地的老舊小區改造項目還是以市、區兩級財政資金為主,社會和居民參與較少。福州市房管局副局長顧巍説,福州老舊小區改造費用基本上是由市、區財政按照1:1比例投入,僅2018年改造資金即達約7億元,“老舊小區改造是長期的漸進過程,僅靠財政投入過于單一,地方財政壓力較大。”

  長沙岳麓區今年計劃投資3億多元對10個老舊小區進行提質改造。“原想通過拆遷騰出土地建設立體停車庫,但是拆遷成本相當大,如果不搞商業開發,成本根本負擔不起。”長沙市岳麓區城鄉和住房建設局副局長曾向陽説。

  中國城市規劃設計研究院教授馬林建議,老舊小區解決停車難題,要加強對周邊公共空間的整合。他建議推進共享停車,利用智慧停車技術,將住宅區、機關單位、周邊寫字樓、商場和路邊停車位等資源打通。

  “城市規劃要通盤考慮停車問題,需‘開源’,也要‘節流’。”中國房地産業協會副會長胡志剛建議,可嘗試用市場化的辦法解決停車場建設與經營,誰投資誰定價,運用收費調節車輛停放與停車泊位供求關係。

     據新華社北京9月3日電 

老舊電梯超10萬部,改造維護如何推

  業內人士保守估算,全國范圍內使用15年以上的老舊電梯數量超10萬部。僅遼寧省的統計數據顯示,全省出現安全事故的電梯中,80%以上是老舊電梯

  “新華視點”記者李勁峰、柯高陽、朱筱

  各地正在推進的老舊小區改造中,電梯改造成為重點。業內人士保守估算,目前,全國范圍內使用15年以上的老舊電梯數量超過10萬部。僅遼寧一省的統計數據顯示,截至今年初,全省使用年限超過15年的老舊電梯達到6025部,預計到2021年還將新增2.1萬部。全省出現事故的電梯中,80%以上是老舊電梯。

  如此大規模的舊電梯改造,誰來主導?如何推動?錢從哪兒來?“新華視點”記者進行了調查。

三大“痛點”:改造標準、資金籌集、長效管理

  使用多久的電梯應該進行維修改造?動輒數萬、數十萬元的改造資金從何而來?改造後電梯運營維保如何保障?針對普遍存在的“痛點”,不少地區紛紛出臺政策進行破解。

  ——明確老舊電梯改造標準。福建、杭州、深圳等地電梯安全管理辦法都要求,電梯使用年限達到15年時,應進行安全風險評估,根據評估結論確定繼續使用電梯的條件或對電梯進行修理、改造、更新。重慶、南京等地要求,使用10年以上需繼續使用的,除每年定期檢驗外,還應進行安全評估。

  “電梯安全‘三分靠質量,七分靠保養’。”一位特種設備業內人士表示,按照國家相關規定,電梯每年都應接受定期檢驗,檢驗合格即可繼續使用,保養好的電梯用上百年都能正常運行。

  ——明確電梯改造資金籌集渠道。老舊電梯維修、更新動輒上萬元甚至數十萬元。多數地區明確,電梯改造資金從住宅專項維修資金中列支,或者根據相關管理規定由所有權人分攤。

  深圳市今年計劃市區兩級財政投入經費近1.1億元,對7100余部老舊電梯進行免費安全評估,對745部老舊電梯更新改造大修進行補助。重慶市渝中區按照“業主負擔1/3、區級財政負擔1/3、市級財政負擔1/3”的比例落實改造資金。

  ——設立電梯長效管理機制。良好的維護保養以及長效管理機制,才能徹底消除電梯安全隱患。浙江省提出,推行電梯“保險+服務”,探索建立物業專項維修資金用于投保電梯全生命周期綜合保險的工作機制。湖南省規定,研究制定電梯轎廂廣告收入使用辦法,補充電梯維修資金。

  江蘇省無錫市要求,納入整治工程、申請政府補貼的老舊電梯需建立電梯“養老金”。這筆“養老金”由房屋産權人按每戶540元的標準預繳並存入電梯維修專用賬戶。

難點:保養質量、強制性安全評估、電梯“養老”基金

  業內人士介紹,定期檢驗非常重要,但隨著電梯數量迅猛增長,特種設備檢驗機構人員數量難以滿足需求。此外,市場上電梯維保從業人員素質參差不齊。去年西安“電視問政”欄目曝光,正常完成一部電梯年檢至少要兩小時,西安市特檢院工作人員一個半小時就檢查了6部電梯。

  長期從事電梯監管的武漢市特種設備監督檢驗所原副所長黃祖輝建議,完善電梯維保從業機構誠信體係,設立電梯安全事故維保單位“黑名單”制度,同時增加專業檢驗服務市場供應,讓安全隱患能早發現、早排除。

  重慶市渝中區市場監督管理局特種設備監管科科長陳宏表示,破解老舊電梯改造資金難題,需要探索將社區停車位、電梯廣告等部分公共收益納入電梯維修改造基金,設立電梯“養老保險”。

據新華社北京9月2日電

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