宏觀篇
1.為什麼要做養老?——轉型需求
【集團觀點】
      除了住房本身,我們還應該看到,隨著年輕一代消費觀念轉變和互聯網時代的來臨,大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足。養老、物流、教育、度假、創業等新興不動産及服務領域,才剛剛起步。上述新興業態合計,相當于新打造一個房地産行業。發達國家經驗表明,經濟進入成熟階段後,廣義房地産業的樞紐地位、以及對經濟發展的貢獻,不僅不會因供應逐漸充足而削弱,反而會因各類衍生服務而得到進一步強化。
      開發企業單一的經營模式亟待轉型。城市居民在基本解決住房短缺問題之後,其對不動産的需求將日益多樣化,購置新房需求單項獨大的時代終將結束。在土地市場持續高溫、平穩的房價預期已難以承載狂飆的地價漲幅的背景下,開發企業買地、建設、銷售的單一經營模式,也越來越難以持續。而在傳統模式遭遇挑戰的同時,以軌道交通建設引領城市更新,圍繞城市配套需求提供物業服務、商業運營、長租公寓、教育度假、養老等不動産衍生服務,則日益呈現出良好的發展潛力。
      萬科從2009年開始基于城市、社區和居家養老需求,深入探索養老模式。萬科首個大型養老社區杭州隨園嘉樹項目,自2015年投入運營以來,目前已有600余位長者入住,成為2016年G20峰會的接待參觀點。今年8月,萬科與新加坡悅榕集團達成戰略合作,雙方將成立合資平臺——悅榕中國控股公司,以整合悅榕集團在中國區域的品牌酒店及資産,未來雙方將在客戶資源、酒店開發、養生與養老等領域發揮協同效應。
      我們將堅持“城市配套服務商”的戰略定位,在確保核心業務持續穩健經營的基礎上積極拓展業務版圖,建設和鞏固拓展業務專業平臺、強化專業能力。我們將繼續深化在養老、教育等有潛力業務方向的探索,打造核心能力,完善商業模式,逐步壯大實力。
【北京萬科】
      養老被視為萬科真正的轉型計劃,它不僅涉及到北京萬科的創新、資源整合、金融與存量改造,更肩負著要為整個集團開疆拓土的重任。一方面,養老産業足夠大,可以為一個千億市值的企業提供足夠的轉型空間,另一方面,在萬科的基因上,就具備向養老轉型的特質。
      “我越來越深的意識到,養老是對萬科特別有希望的戰略業務,也是因為我越來越深刻意識到萬科在做養老業務上,有無與倫比的優勢。”劉肖説。
      對于養老業務來説,它是萬科一個養老的獨立生意體係,而不僅是現有業務的價值鏈延伸。一個獨立于萬科現有業務的生意體係,換做另外一種表述,即是一種從0開始的開拓,也就是“從0到1”的過程。所有的實踐者所面臨的,都是從零開始的局面。

2.如何看待行業?——青銅時代
      中國養老尚在青銅時代“中國50後的高凈值財富人群,還沒有進入養老的階段,所以,現在的養老市場僅僅是在青銅時代。”劉肖説。他認定,20年後的中國,市場一定會誕生一家萬億市值的養老企業。
      “我們知道中國最有錢的人,大部分是60後、70後,他們在High Net Worth Individual(高凈值人群)中佔了65%左右。中國30後才是目前養老的剛需人群。”
      “現在是中國養老行業的青銅時代,進入黃金時代可能還有20年。這些60後、70後,需要一些有特色的、有尊嚴的、有享受的、有交流的養老,等到他們進入,中國養老才可能迎來黃金時代。”
      這是一個潛力巨大的行業。據全國老齡辦《中國養老産業規劃》報告顯示,到2030年我國養老服務業市場的總産值將突破10萬億元大關。
      在黃金時代來臨之前,養老産業的商業化嘗試還只能是小眾化市場,行業缺乏規范,政策缺乏引導,從業者則充滿困惑。率先進入這個行業的企業,都將經歷艱難的探索與反復。萬科也不例外。

3.挑戰何在?——欠缺服務經驗及標準
      這是一門步履維艱的生意。行業缺乏標準、服務缺乏積累、人員流動頻繁,這個行業賺錢很難。對于企業而言做養老是艱難的,政府沒有補貼,能堅持做養老這門生意的,看中的是其未來發展的前景。
      做養老的難,遠不止補貼這麼簡單。這個行業的痛點,主要有兩個:一是,受養兒防老等傳統觀念的影響,這個行業不像醫療和地産那樣,有長期的積累,我們這個社會缺少養老服務方面的經驗;二是,由于居家養老佔據主流,而政府保障性機構提供的又是基礎服務,因此,對于中高端的養老需求,沒有與之匹配的市場化標準。

4.如何破解?——摸著石頭過河
      萬科養老業務的發展遵循的是“小馬過河”式的實踐,走一步,看清下一步,再走一步,如果發現是錯的,馬上就停下來、退回來。這對堅守以客戶為中心這一核心價值觀的萬科人來説,並不是一件困難的事。雖然服務不同,物業有物業的內容,養老有養老的內容,但是其價值觀是一樣的。北京萬科在摸索建立標準的過程中,會借鑒中國臺灣和日本的經驗,把其變成可執行的方案,並不斷改進優化。
      盡管與房地産相比,養老這個行業還面臨著許多不足為外人道的艱辛,但經過地産行業30多年的發展,無論是資本實力,設計建造能力,投資運營能力,還是客戶服務能力,萬科轉型做養老的體係都更完整,協同整合能力也更強。
      劉肖把養老比作萬科的彼岸——看得見河水的波濤洶涌,但又看得到彼岸寬廣的世界。 “所以值得下閒棋賭一把”。也就是説“賭贏成為萬億市值企業的前景概率是很大的,或者説贏得這盤棋的收獲很大,所以值得下閒棋,既不著急,又非常堅定,摸著石頭過河,河非常寬,波濤洶涌。大家都看得到波濤洶涌,但是彼岸的世界無比廣大”。





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