樓市的“熱金時刻”
兩年前説是“白銀時代”,咋最近樓市金子味這麼重?且有點燙手……
樓市的“熱金時刻”

樓市的“熱金時刻”

兩年前,萬科總裁鬱亮在《人民日報》刊文稱,房地産行業不再是彎腰即可拾黃金,錢不再那麼好賺,樓市正式進入了“白銀時代”。
  鬱亮當時並沒説白銀時代能持續多久……

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作者: 黃博陽、高暢

南京、蘇州、合肥、廈門四個二線熱點城市,今年來房價漲幅和銷售可以媲美四大一線城市,被冠以樓市“四小龍”之稱。
  梳理國家統計局數據不難看出,從今年4月份開始,廈門、合肥、南京三城牢牢佔據新房價格漲幅前三甲,蘇州未被納入70城市房價統計,但漲幅亦是驚人。
  不僅如此,今年樓市去庫存的步伐明顯加快,以至于房價漲幅前三甲的去庫存周期縮短到半年甚至2個月以內——從數據上出現“存銷不足”的境況。
  回望兩年前,“存銷不足”簡直是如夢一樣的詞匯。
  2015年1月15日,廈門全面取消限購,成為除三亞外,最後一個取消限購措施的非一線城市。數據顯示,截至截至2014年底,廈門商品住宅庫存總量達到了1083萬平方米,同比增加了22萬平方米。當時有人按照年均銷售370萬平方米來計算,廈門需要35個月時間才能完成去庫存周期。
  然而35個月才過了一半,2016年8月31日廈門再次宣布限購。事實上,在取消限購的同年後半段,廈門房價開始新一輪快速上漲行情,到了2016年更曾登上房價漲幅榜首,與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當時370萬平方米一年的成交量標準也已動搖,雖然2015年全年廈門市全年銷售量為350萬平方米,但這一數字僅在2016上半年就刷到了280萬平方米。
  ——如果説2014全年和2015上半年的去庫存之路是用“走”的,無疑2016年是“一路小跑”,兩年前房地産市場的低迷猶如過眼雲煙。

從“庫存之重”到“存銷不足”

2014年4月起,南寧打響了限購“松綁”的第一槍,全國多個城市陸續跟進,完全或部分放開限購政策。2015年,在剛需、改善型需求和樓市去庫存的多重因素下,房地産市場慢慢走出低谷,房價抬頭趨勢漸現。
  進入2016年,全國樓市火熱,“地王”頻現,重點二線城市房價飛漲。目前,南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房價已經超過上一輪房地産周期高點。
  而更需要關注的是“買房預期”。面對快速上漲的房價,購房者普遍存在焦慮心理,而這種情緒間接助推了房價的上漲。中原地産首席分析師張大偉認為,焦慮情緒會引起購房者“恐慌”,所以房地産調控必須改變預期。
  記者對比發現,多個出臺限購措施的二線城市大多房價漲幅較高漲速較快,作為本輪首個出臺收緊政策的城市廈門,其2016年7月房價環比上漲4.6%,同比漲幅達到39.6%。
  7月9日,廈門出臺信貸收緊政策,並在9月加碼限購政策;8月12日,蘇州通過提高貸款門檻進行限購;合肥和南京運用地價房價監管和提高首付門檻“組合拳”,具體措施包括加大土地供給、嚴控區域樓王、設置房價管控標準等。
  事實上,樓市過熱的端倪從信貸數據中亦可看出。此前亮相的銀行業半年報中,中、農、工、建、交五大行總計投放各類貸款27366.73億元,其中房貸就高達14534.14億元,房貸佔全部貸款的比重已經過半。張大偉認為,本輪收緊調控的城市政策依然以約束信貸與購買資格為主,從力度看,也基本都是屬于漸進加碼。

樓市火熱催生調控出臺

南京,2014年9月22日取消限購,2016年8月1日南京上調首付比例;
  合肥,2014年8月1日取消限購,2016年7月份開始實行“限貸”;
  蘇州,2014年9月26日取消限購,2016年8月12日起亦發布通知開始“限貸”;
  廈門,2015年1月15日取消限購,2016年8月31日重啟限購,完全回歸18個月前。
  從2014年三季度紛紛取消限購,到近三個月“限貸”、“限購”再度收緊,中國房地産以往的調整周期,在被稱為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。
  早在2015年尾便有包括中金地産、中信建投等多家調研機構認為,由于政策的相對寬松和一線城市的“溢出效應”,釋放了除剛需之外更多樣的需求,2016年“類一線”城市會呈現量價齊升。今日的火爆雖然驗證了當時的判斷,但這是否可以説明房地産在時隔不到兩年又將進入新的周期呢?
  國家統計局數據顯示,從未來的庫存去化周期來看,截至6月底,70個城市新建商品住宅存銷比為11.0,説明市場需要用11個月的時間消化這些庫存。
  盡管上半年一線城市熱的發燙,二線火的不行,但在70個統計城市中仍有26個城市的庫存規模不降反升。包括沈陽、大連等區域經濟陷入困境的部分二線城市雖然庫存去化有所進展,但消化周期仍高達20個月乃至更高。對于産業吸引力較低、人口凈流出的三、四線城市來説,房地産的去庫存依舊是一個艱難的課題。

調控周期正在縮短?

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松曾公開表示,中國的居民杠桿率近年來增長非常快,從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年這個數字估計會超過43%,達到44%。每一輪房價的上漲,都伴隨著居民杠桿率持續提升。
  新華社早前發表的評論文章中曾明確指出,加杠桿只會導致樓市“虛火”上升,放大樓市“虹吸效應”,資金過度向一二線城市集中,既使得熱點城市房價高位跳漲,也增加了三四線城市去庫存的難度。
  張大偉也指出,政策實際執行的力度低于之前市場預期。雖然直接影響不大,但從心理影響看,這代表了一輪收緊調控的開始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價格上漲過高過快的城市,未來去杠桿或將成為主流政策取向。
  在中央政治局工作會議定調“嚴控資産泡沫”的政策背景下,一係列針對房地産領域的“去杠桿”政策正在密集出現。在多個熱點城市調控“組合拳”中,紛紛出臺了限貸政策。
  未來這些城市調控政策的走向也引起市場各方的關注。張大偉認為,過去全面寬松的房地産調控趨勢已經出現了變化,隨著市場分化,政策也開始明顯的分化,“托底蓋帽”開始出現。未來還有多個城市可能會升級調控政策,不僅僅是分城施策,更多的將會升級到“一城一策”。
  全國房地産商會聯盟主席顧雲昌接受記者採訪時認為,由于分化情況的出現,個別房價漲幅過快過高的城市可能還會出臺收緊政策,但是大部分城市還是處于“去庫存”的狀態。
  顧雲昌表示,目前房地産發展的主要責任已經落到地方政府,由各地政府根據當地情況出臺相關政策。他認為,房地産調控要注重供需兩端同時發力,其中供給側包括控制土地供應量和供應節奏。

調控趨向“一城一策”

對于老百姓而言,剛剛以為進入了“買家市場”,誰知才時隔多久便又要為了“買不買房”而焦慮不已。“為房領證、為房離婚,皆真愛也”的哭笑表情在真實世界上演。歸根結底,還是老百姓對因為錯過購房時點而導致未來貧富差距的深深不安。
  在整體樓市冷熱不均、部分困局地區積重難返的情況下,各級部門、政府及時出手,希望通過行政和市場之手,讓住房市場實現穩定健康發展。
  近期,住建部發布了貫徹《法治政府建設實施綱要(2015-2020年)》實施方案,強調根據房地産市場分化實際,堅持分類調控,因城施策,完善房地産宏觀調控。
  從信貸數據和投資流向來看,資金的熱情或許還會傳染到更多具備崛起能力城市的房地産市場中去。大家買房不買房、哪個時點買房、買不到房、買不起房的“老糾結”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴散。
  銀河證券首席總裁顧問左小蕾近期便指出,中國經濟現在較大的風險就是不夠“實”,這會導致産業空心化,帶來資本市場的泡沫。
  因此,施什麼策、怎樣施策,考驗著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫存的同時,帶動産業的發展,避免經濟“脫實向虛”,避免樓市再度回歸到狂熱時代,是許多城市面臨的棘手現狀,而每個地區的答案也有所不同。
  “熱金時刻”正值,但“白銀時代”其實並未真正走遠。樓市“四小龍”的出現,只是在去庫存的大背景下的一節“樂曲”。
  樓市周期性調整仍將繼續,百姓的焦慮仍在,不曾更改。

不再為“房”焦慮的夢想
  • 回望兩年前,“存銷不足”簡直是如夢一樣的詞匯。
  • 中、農、工、建、交五大行上半年房貸佔全部貸款的比重已經過半。
  • 以往的調整周期,在被稱為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。
  • 房地産調控要注重供需兩端同時發力,包括控制土地供應量和節奏。
  • 樓市周期性調整仍將繼續,百姓的焦慮仍在,不曾更改。
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