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機構發布30城剛需購房"上車線":北京350萬 沈陽73萬
2020-10-30 10:06:40 來源: 證券時報
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  10月29日,貝殼研究院發布《2020城市剛需購房報告》(以下簡稱報告),報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中,一線城市北京(350萬)、深圳(345萬)和上海(295萬)剛需上車門檻最高,廈門總價266萬元緊隨其後;長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低,平均購房總價在百萬以內。

  此次報告中,貝殼研究院基于貝殼找房數據平臺近1年來剛需成交數據,選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本,比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區位等方面的選擇差異特徵;同時,結合調研和平臺交易數據,真實描摹城市剛需群體置業需求和消費趨勢。

  所謂剛需,是相對彈性需求而言,是指受房價因素影響較小,為滿足城市基本居住需求而購房置業的群體。為準確地描摹城市剛需購房狀況,綜合貝殼交易數據維度分析,貝殼研究院給出了各城市剛需購房“上車線”。

  在總價排名前十的城市中,北京(350萬)、深圳(345萬)、上海(295萬)三城領跑,組成了“300萬區間”的第一陣營;廈門(266萬)、杭州(226萬)以超過200萬水平,構成了第二梯隊;值得一提的是,2020年前9月廈門二手房均價40242元/ 平,超過眾多新一線和二線城市房價,躋身于房價一線陣營。

  而“160萬”成為第三道分水嶺,由廣州(198萬)、南京(190萬)、寧波(175萬)、東莞(160萬)、蘇州(159萬)五城組成,五城幾乎以超過160萬 “上車價”,擠入城市排行榜前十。除了TOP10城市,再加上中部核心城市武漢(140萬)、西南中心城市成都(106萬),此次統計中共有12個新一線及二線城市,剛需上車線超過100萬元。而長沙(84萬)、沈陽(73萬)等8城市剛需上車門檻稍低,平均購房套均總價在百萬以內。以沈陽為例,剛需房總價水平僅為北京的五分之一。

  那麼,剛需人群是否是城市購房的主流人群呢?報告從另外一個維度——將“剛需上車價”與城市“ 整體交易房價”,進行了對比分析發現,“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。

  在30個樣本城市中,北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市,剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中,北京剛需客戶置業套均總價比全市成交套均價低77萬元,深圳低63萬元。從房屋總價來看,剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等,居住負擔整體不高,剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平。

  值得關注的是,如果單從性價比角度考慮,“大面積——低價格”無疑是最優的。貝殼研究院此次分析中,“大面積——低價格”剛需友好置業城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

  與之相反,北上廣深、廈門和南京,屬于典型的“小面積——高價格”類型,受到供需關係等因素影響,剛需群體上車難度較大,且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京,兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下),高房價下居住面積相對其他城市較小。

  貝殼研究院指出,除了價格與面積,城市經濟發展水平,就業機會、未來成長空間等也是購房置業重要的參考指標。此次報告綜合了城市人口潛在需求、城市發展潛力等指標,構建出城市置業動力指數。研究結果顯示,四個一線城市購房動力綜合水平仍然領跑全國,其中深圳置業動力指數最高,排名居于百城購房動力榜榜首。分項指標上,重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三;而在城市發展潛力指標上,新一線城市南京、杭州表現亮眼。綜合對比來看,以長沙、成都、西安等為代表的城市,在居住友好性、就業機會、經濟發展等方面有相對優勢,對剛需群體會形成持續吸引力。

【糾錯】 責任編輯: 李童
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