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該不該對租金設“漲停板”?
2018-09-07 09:13:36 來源: 新京報
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  針對我國部分一、二線城市租金過快上漲的局面,有不少聲音建議政府應設置“租金指導價”或者“最高漲幅”來穩定租金;但是,也有聲音反對稱,設置最高租金會減少房東收益,使得房東不願意將房源出租,從而減少市場供應量,惡化供不應求的局面。

  那麼,租金指導價等類似的政策是否有必要出臺?這樣的政策是否能夠起到平抑租金的效用呢?新京報邀請了學界專家學者、租賃企業代表、開發商代表共同探討這一命題。

  正方

  租金漲幅管制可行且必要

  上海交大中國城市治理研究院陳傑教授:租金管制漲幅是可行也是必要的。但是,租金漲幅管制需要做到兩點,第一,有所區別對待。新房三年內的租金可以不受租金漲幅管制,這樣鼓勵新建和增加供給;第二,漲幅管制區間要溫和,不能太嚴格,我個人覺得年漲幅最高可在2-2.5倍CPI(居民消費價格指數(consumer price index)的簡稱,是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務項目價格水平變動情況的宏觀經濟指標),如果超出這一最高值政府就應予以幹預了,市中心租房緊缺地段可以允許漲幅高一些,其他地區控制嚴一些;第三,租金管制本意主要是給租客一種安全感,産生穩定預期,對房東影響不會太大。出租以存量房為主,存量房的房東,不會因為租金漲幅差個幾個百分點,就不出租了,那樣損失更大。房東也不會因為租金漲幅管制,就不維護房屋質量了,那直接損失租金本身。租金漲幅管制最可能的弊端是,房東不願意與租客訂立長期租房合同,只願意短租。但房東每次短租風險也大,頻繁交易成本高。中間存在均衡點。一方面政府應該鼓勵私人長租,長租漲幅管制可以適當靈活一些;另一方面,加大投入公租房+鼓勵長租公寓,穩定租房市場租金水平和漲幅預期。企業化的長租公寓最近非議很大,但本身還是好事,要妥善運用。

  合理漲幅空間不會減少供應

  深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平:建議政府先對租賃房源設定一定的門檻,比如房屋安全,質量等,符合租賃條件的房源才可以對外出租,在對外出租時候每年設置一定的漲幅。這個漲幅的限制要具有合理性,如果太低那麼會打擊房東的出租意願並減少供應,太高則無法平抑租金,所以可根據每年市場價格的平均值上漲5%來設定。

  同時,租賃市場和購房市場密不可分。適時出臺房産稅,加大房源的持有成本,這樣可以刺激社會上的閒置房源進行對外出租從而增加供給量。

  反方

  應容忍租金上漲的市場行為

  新城控股副總裁歐陽捷:價格是現代市場經濟最重要的職能之一,也是供求關係、價值規律的指針,沒有價格信號,就好比大腦失去前庭覺平衡係統,市場經濟必然失靈。

  穩租金的邏輯就是用行政指令、計劃管理的方式進行租金管制,看起來似乎照顧了低收入人群租房,但最終的結果一定是投資人因為不滿意租金回報,進而放棄出租,或者放棄低租金收益住房出租,導致租賃住房供應減少,住房供需矛盾加劇,窮人無房可租。

  租金上漲是市場行為,如果我們承認市場經濟,我們就應容忍租金上漲。

  我們不應當不停地按下葫蘆浮起瓢,應當回到頂層設計,通過增加土地供給降低地價,通過增加住房供給抑制房價,通過稅收調節限制投機,通過增加投資住房出租調節租金,而非簡單地實行租金管制。

  對于擾亂市場秩序的機構行為也不只是約談,而是依法處罰、禁入市場、以儆效尤。我們還應該大規模減稅,放水養魚、藏富于民,大幅度提高勞動者收入水平。

  削減增量激化供求矛盾

  鏈家研究院院長楊現領:租金管制會削減增量供給的激勵,從而導致供求矛盾激化,而不是讓租客租房成本下降;租金管制往往導致社會不公,願意出高價的人得不到居所,房東挑選租客只租給有關係的人,其他人更難找到房子,進而滋生隱性交易成本;此外,租金管制會導致房東不願意修繕房屋,住房的條件可能會進一步惡劣。

  即使只是針對部分企業的部分産品實行租金管制,也會産生問題:一是在利潤控制下,難以保證住房建設的質量、位置和配套設施;二是同等條件下形成價格雙軌制,會滋生尋租行為。

  當前租賃備案登記執行較少,政策制定者很難客觀評估某個區域的合理租金水平,更難以按照市場變動進行調整,時間一久就會導致人為設定的標準脫離市場實際。

  從租賃企業角度來講,面臨著監管和標準不清晰、法律責任不明確等問題,需要政府從立法和監管上予以明確。此外,拿房成本、運營成本高也是制約企業發展的原因。

  我國租金上漲的根本原因在于供給不足,抑制租金上漲的有效方式應該是增加供給,並參照目前國際上更通行且被證明有降低租房負擔的發放房租補貼或租房券,讓受補貼居民到市場上選擇住房,即採取需求補貼的方式。

  ■ 他山之石

  德國

  “房租剎車”+“退租保護”

  德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規范著稱。

  2015年,德國推出“房租剎車”,各地方政府制定本地的平均房租標準並定期更新;這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的,並且要定期更新。房東有權把房租提高到當地平均標準,不過,至少要等到租戶入住15個月以後才能漲房租。此外,房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內,漲房租的幅度不能超過20%。通常,房租不應超過當地的平均標準。

  同時,德國還施行“退租保護”政策,即承租人可以不用給出理由和出租人解約,但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。

  美國

  設立房租穩定委員會

  美國在歷史上施行了兩次大規模的租金管制,一次是“一戰”與“二戰”期間與之後,被稱為“第一代租金管制”,更多是應對戰爭而作出的臨時管控,特徵是凍結租金數額和禁止提高租金。20世紀70年代,美國170個市鎮採取了新的租金管制法應對租金上漲,主要採取溫和的措施,限制租金的漲幅,被稱為“第二代租金管制”。

  目前,美國各州的立法機構有較大的自主權,可以結合本州情況靈活制定調控房租的法律。比如,加利福尼亞州允許各個城市設置本市租金漲幅的百分比上限。

  此外,美國二手房市場發達,所有房産前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格全部都會在網上公開並記錄。房東很難盲目提高購買價格或者租賃價格。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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