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“3·17”限購一年北京樓市回歸理性 新房銷量減半
2018-03-16 09:03:50 來源: 新京報
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  資料圖:購房人在樓盤看沙盤並咨詢售樓工作人員。中新社發 湯彥俊 攝

  “3·17”限購一年 北京樓市回歸理性

  距離北京史上最嚴一輪調控政策開端的“3·17”調控近一年。一年來,北京調控政策多達數十條,從需求端到供給側、從短期調控到長效機制……這一年,新房、二手房、土地市場到底發生了哪些前所未有的變化?

  新房 銷量減半 價格停漲

  北京樓市調控一年以來,在政策因素、供應量以及購房者信心共同作用下,新房市場熱度明顯降溫,成交量創下歷史新低。

  中原地産研究中心統計數據顯示,“3·17政策”出臺後至今(截至3月12日)北京新建商品房住宅成交23388套,成交量同比下調48.7%,刷新了歷史最低紀錄。其中,別墅類物業成交4137套,跌幅達52.7%。

  不過,跌幅最大的是商辦類物業。調控政策出臺後至今,商辦類項目實際簽約為5895套,而且基本集中在“3·17新政”和“3·26”政策之間。在商辦調控政策出臺後,市場簽約只有3000套左右,調控一年,商辦類物業成交量同比跌幅達91%。

  據易居研究院的統計數據顯示,今年1至2月,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交面積42.95萬平方米,同比下降46.8%。

  交易量創新低的同時,2017年北京新房的供應量、存量也創下歷史新低。據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示,2017年,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增供應26593套,環比2016年下降32%,是2014年以後連續第三年下滑。

  易居研究院研究員賴勤分析稱,調控政策及時有效遏制了房價快速上漲的局面,北京新房市場逐漸降溫,回歸理性。亞豪機構市場總監郭毅表示,3·17政策代表了房地産調控新時期的開始,即調控過程中,不斷拾遺補缺,從而對市場形成精準打壓,讓樓市回歸理性。

  “在調控政策下,北京新房市場出現銷量腰斬、價格停漲的局面。”郭毅表示,調控政策也讓購房者的心態有所變化,房地産的居住屬性成為購房首要目標,這導致置業需求由此前改善、投資轉變為以自住為主。

  二手房 量價齊跌 去杠桿效果顯著

  北京二手住宅在2016年量價雙雙創下歷史新高後,迎來2017年史上最嚴厲且最嚴密的樓市調控,以“3·17新政”落地為始,一係列嚴格且嚴密的調控政策,取得了立竿見影的效果,二手房市場大幅降溫。

  據麥田房産統計,“3·17政策”出臺後至今(截至3月12日),北京二手房住宅網簽119288套,同比降51.2%。從月度數據來看,2017年3月住宅網簽達到頂峰,為25952套,2018年1月和2月則下降過半,分別為10527套和7361套。

  值得注意的是,換房需求是北京二手房市場的主力。“認房又認貸”的調控政策,增加了改善型購房者的換房難度,使“連環鏈條斷開”,帶來成交量的大幅下滑。不過,鏈家研究院數據顯示,今年3月以來成交量有所回升。

  調控之後,成交價也出現連續9個月的下跌,累計跌幅15%左右。鏈家研究院數據顯示,今年3月北京二手房均價為58527元/平方米,與2016年12月的水平接近。分城區來看,通州、西城的跌幅顯著,這兩大片區在2016年均價漲幅較快,調控使前期上漲過快的片區面臨相對更大幅度的回調。

  此外,本輪調控的重點之一是通過提高首付比例等控制杠桿和風險。鏈家研究院數據顯示,調控後北京鏈家客戶的杠桿使用范圍(貸款成交佔比)下滑了5%左右,杠桿使用力度(貸款成數)減少了10%左右。

  麥田房産首席分析師張葉松認為,“3·17政策”出臺後,北京二手房市場呈明顯的量價齊降現象,預計未來價格仍可能會處于下滑趨勢,不過降幅會比之前有所收窄。

  土地 供應增 溢價率降

  北京“3·17新政”實施將滿一年,土地市場低溢價、流拍成為“常態”。

  “3·17新政”這一年來,北京土地市場一個最大的變化就是供應、成交創新高。據北京市規劃國土委公布的數據顯示,2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃,供應計劃完成率111%。而在2018年1、2月份,北京土地市場共有27宗土地供應,同比也大幅增長。

  住宅用地供應加碼,直接的結果是北京土地成交額高位上漲。據中原地産數據顯示,2017年全年北京共成交104宗土地,總成交額達到2796億元,住宅用地全年共成交71宗,成交額達到2398億元,雙雙創歷史新高。

  與供應大熱、成交大漲形成鮮明對比的是,開發商在拿地熱情上明顯下降。2017年北京住宅用地平均溢價率為26%,11月份更是跌至8%。2018年1、2月份,北京住宅用地平均溢價率低至14.5%。

  更重要的是,流拍在2018年更加頻繁,繼去年11、12月份各有一宗住宅用地流拍後,今年1、2月份,北京住宅用地流拍數量達到4宗,創歷史新高,其中包括豐臺花鄉白盆窯村地塊等。

  在中原地産首席分析師張大偉看來,在房地産調控下,土地屬性復雜,且地價房價全面限價,同時房地産融資渠道收緊,這使得房企拿地、特別是拿大地塊的難度越來越大,大地塊都有流標的風險。亞豪機構市場總監郭毅認為,2018年土地市場按照目前的節奏流拍和流標的地塊將會更多。(記者 張曉蘭 段文平)

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【糾錯】 責任編輯: 李海韻
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