新華網 正文
五問“集體租賃住房”:配套金融體制要跟上
2017-08-31 06:59:13 來源: 新京報
關注新華網
微博
Qzone
評論
圖集

  新京報漫畫/陳冬

  本次政策的根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸,為保持城市經濟穩定增長、推動城市發展方式轉向而提出措施。

  2017年8月28日,國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱“方案”),在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

  政策一出,立刻引起媒體和業界高度關注。有觀點稱,這一政策意味著集體土地正式入市,建在其上的房地産開發成本可降至20%-30%,也就是説二、三折超低價房即將面市。還有不少冠以“樓市王炸”之類浮誇標題的文章也隨即刷屏。可惜的是,這些文章似乎有些誤讀了。

  那麼,《方案》釋放出的真正信息究竟是什麼?以下五個問題或許可為我們管窺一二。

  一問:為什麼要開展《方案》試點?

  長久以來,我國採取的是“土儲模式”——國家對集體土地先徵用、變性、收儲,變為國有建設用地以後再進行開發。然而,洪水總有撞上堤壩的時候,隨著社會發展,集體土地的開發模式和發展方式已難以適應城鎮化的發展方向。中國城鎮化的後半段還有很長的路要走,如何避開徵地環節,在集體土地上探索繼續推進城鎮化的新模式,成為頂層設計的當務之急。

  其一,在住房的供需矛盾推動下,在集體土地上建設住房逼不得已成為現實,但因政策空白,由此導致的消防、治安、地方黑惡勢力坐大等問題成堆,既然擋不住、禁不絕,不如變堵為疏,跟上市場步伐,以正視聽。

  其二,積弊已久的城鄉矛盾不但久未破題,城鄉差距反而越來越大,尤其是城鄉接合部等地區,城鄉距離近在咫尺,對比反差卻如天壤,如不及時化解,城鎮化將被畫地為牢。

  其三,新形勢下保增長壓力大,無論對國家還是城市,經濟停止增長意味著就業、社會穩定等一係列問題的連鎖反應。

  至此,筆者以為,本次政策的根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸,為保持城市經濟穩定增長和城市整體可持續發展、推動發展方式盡快轉向提出措施。

  二問:試點房售價會降低嗎?

  熟悉土地開發的人知道,在政府主導的土儲模式下,住房售價涵蓋了徵地、拆遷、農民安置、農民轉居、物業建安、配套設施、企業利稅六大項。那麼,在集體土地上建設住房的成本是否會減少呢?從成本結構上看,減少的只是徵地和農轉居,對于13個大城市試點,兩項成本所佔住房售價比不超一半。

  倘若低租金房供應充分,新增住房確實能暫時緩解供需矛盾,房價也會有所下降。不過,下降幅度卻很難計算,因為集體土地租賃住房只租不售,何來二三折價房之説?

  不僅如此,由于集體土地可以入市,村集體和農民配合拆遷和徵收的意願就會減弱。徵地更難,商品房供應量就會減少。由于商品房有著唯一合法的買賣權,投資品屬性不可替代,國人的買房觀念又不可能一下轉變為“以租為主”,買房需求仍將長期持續。

  殷鑒未遠,深圳房價近年大漲,就是源于2009年率先進行的集體土地入市探索,隨後幾年都完不成土地整備(即土地收儲)計劃,缺口達一半以上。供需矛盾下,房價成為了出口。

  三問:投資渠道可行嗎?

  從政策上看,投資審批環節打通了;但從融資渠道上看卻未必行得通。

  為什麼?因為《方案》規定在集體建設用地上建設的是“租賃住房”,只租不售,因此房屋所有權沒有流通性,不能成為抵押物;加之“不得轉租”,使用權也沒有流通性。當所有權和使用權都被凍結時,連“商品”都算不上,因此沒有抵押貸款融資的可能。

  盡管住房具有使用價值和現金收益,未來租金收益可以進行質押貸款融資,但這只是在法理上成立,實際上未必行得通。

  我們算筆賬:據2016年國家統計局數據,北京住房租售比平均為1:662,即52年租金可以收回房屋總價。假設在集體土地上建設住房成本降低一半,租賃價格不變,大約26年租金可收回成本,若加上利息約為40年。若以租金質押融資,意味著房屋業主——村集體在40年內無任何凈收入,期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算,40年後才能收回本息。在13個試點城市中,租售比最高的廈門,租金收回投資年限約為45年;最低的成都也要22年。這樣的貸款産品,銀行是沒有興趣研發的。

  如果靠股權融資呢?雖然該方法被《方案》明文認可,但由于住房産品缺乏交換價值,取得現金收益能力低,本身缺乏對合作者的吸引力,實際上卻可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結果,是只能依靠集體自有資金進行建設,如此一來,開發恐怕是有心無力。

  四問:誰來開發建設住房?

  目前的村集體——即使是相對發達的村集體——自身也缺乏大規模開發建設能力,多數集體要做也只能與開發商合作,採取類PPP模式(村集體相當于政府,代表全體村民公共利益)。

  不過,如果採取股權合作開發,則存在幾個制度性障礙:一是集體土地評估沒有公認方法,如北京六環一帶開發進展緩慢的主要原因,就是集體土地估值偏高,削弱了投資吸引力;二是如果村集體以土地入股,企業以現金入股,村集體一般要求控股,這就可能出現同股不同權問題;三是作價入股的年限沒有説明;四是土地作價入股近期收益無望,農民權益全在未來,這種情況下要不要設置保底分紅也很敏感:不分,農民沒有積極性,分則投資人財務風險大。

  五問:試點住房能否提供給新市民?

  由于融資問題,在集體土地上建設租賃房的數量暫時不會太多,各城市的本市戶籍居民中的各群體需求尚有巨大缺口,因此給新市民優先分配希望渺茫。

  比如,杭州市公共租賃住房的優先分配群體是城市中等偏下收入、住房困難家庭和新就業大學畢業生及創業人員。縱覽全國各城市,不管有無明確規定分配順序,通過搖號分配公共産品性質租賃住房是普遍現象,因此公共租賃住房仍處饑餓狀態。在低收入群體的剛性需求得到滿足之前,各地恐怕很難顧上新市民的相對彈性需求。

  不過,盡管我們分析了《方案》的相對不足之處,但此項改革具有劃時代意義不容抹殺。基于此,筆者願提出幾條意見以供參見:

  首先,此項改革涉及我國土地、金融體制,牽一發而動全身,必須有相應配套改革,尤其是針對性的金融産品要跟上。

  其次,針對目前的試點城市還要具體選點,先以少數具體試點為起點,選點宜小不宜大,由易到難穩健推進。

  另外,要優先選擇土地成本較低的地方進行試點,防止攤子鋪得太大,以致風險難控。

  最後,為解決房源分配,可以嘗試將租賃住房進行企業福利分房:哪家企業參與開發則可取得一定數量的定向分配住房,此舉既可吸引高端人才,又鼓勵了社會資本進入,一定程度上緩解了融資難與需求旺盛間的矛盾。

  本文無意給這項重大利好政策潑冷水,指出問題意在針對部分觀點的過度解讀進行糾偏。雖然政策還有很多問題亟待破解,機制措施尚未成熟,但這給試點城市留下了巨大創新空間,也為我國城鎮化戰略轉型留下充分想象空間,值得我們繼續期待。

  □楊濤(北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司合夥人)、單紅松(城市中國研究院執行院長)

相關鏈接:

多地租賃新政密集下發 中國房地産市場迎來租賃時代

20城市出臺租賃住房新政 減少非理性購房需求

+1
【糾錯】 責任編輯: 馮文雅
相關新聞
新聞評論
    加載更多
    韓國:中秋返鄉 一票難求
    韓國:中秋返鄉 一票難求
    探訪香格裏拉滇金絲猴國家公園
    探訪香格裏拉滇金絲猴國家公園
    【全運會·多棱鏡】和爸爸一起領獎
    【全運會·多棱鏡】和爸爸一起領獎
    武漢天河機場T3航站樓8月31日啟用
    武漢天河機場T3航站樓8月31日啟用
    010030090900000000000000011198011121573561