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土地市場開局“冰火交融” 房企轉向非熱點城市拿地
2017-02-24 08:01:50 來源: 經濟參考報
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  隨著地方樓市調控政策持續落地,各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。不過盡管近一兩個月土地市場整體降溫,但房企拿地的熱情絲毫不減。尤其是對于一些大型房企而言,在2016年成為收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額的年份後,標桿房企補充土地的積極性高漲,搶跑意味十分明顯。

  土地市場“冰火交融”分化明顯

  春節後各地土地市場“冰火交融”,呈明顯的分化之勢。包括北京、上海等一些熱點城市土地溢價率明顯下降,而深圳、南京等地則依舊火爆。

  2月21日,上海金山區迎來三宗住宅用地出讓,最終金山新城以低溢價成交,其余兩宗地塊則以底價成交;2月17日,位于上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價率成交;2月16日,位于北京房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊挂牌出讓。其中,一地塊溢價率為10.71%,另一地塊溢價率僅9%,兩宗地塊均未達到總價上限。

  另一些熱點城市土地溢價率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地,其中8宗底價競出,1宗流拍;上周就啟動交易的鄭州,共推出28宗土地,截至目前成交的十多宗地塊中,大部分為底價成交。

  與北京、上海不同,2月5日,深圳龍華新區出讓的商業地塊經歷了兩個小時、300多輪舉牌,最終樓面價3.73萬元/平方米,溢價率50.55%。同樣的情況還出現在南京、蘇州、長沙等地。

  2月14日,南京迎來了春節後的首場土地拍賣,共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈爭奪,其中5幅地塊超過最高限價,因此進入了搖號決定買家環節。2月15日,達到最高限價的5宗地塊在搖號中角逐出了最終買家,其中,招商以總價98.1億元拿下中華門G98地塊,成為南京總價地王;2月10日長沙土地市場6宗土地全部在當日競出,平均溢價率高達77.82%,其中兩宗地塊的溢價率分別達到168.4%和171.8%。

  在嚴格的政策約束下,出現高溢價地塊的概率將遠不如去年。對此,上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,部分土地的起拍價定得較高,所以溢價率相對較低,這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節奏較快,而且沒有過去的瘋狂態勢。不過,從實際情況看,整體上拿地成本還是不低,房企後續既要考慮融資的問題,也要考慮土地開發成本的問題。

  龍頭企業拿地熱情高漲

  盡管控地價仍然是熱點城市的主旋律,但也難掩土地競拍市場的熱情。2月16日,北京土地市場迎來春節後首拍,當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用地上拍,由于位置較佳,且地塊幹凈,吸引了碧桂園等8家房企及綜合體參與競爭。

  廈門2月15日的土拍中吸引了建發、萬科、保利、招商、融創、禹洲和世茂等十余家知名房企參與競拍,3宗地塊共吸金27.33億元,其中一地塊扣除競配建面積最高樓面價為每平方米36651元,溢價率為50%。

  總體而言,開年以來標桿房企拿地仍然積極。中原地産研究中心統計數據顯示,截至2月20日,在受到春節假期的影響下,仍有30家房企的拿地金額超過了20億元,合計拿地花費則高達2331.9億元。這其中,前10家房企的拿地金額均超過100億元。

  中原地産首席分析師張大偉認為,因為春節土地供應減少,所以預期後續房企依然會增加拿地金額,在2016年收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額後,房企補充土地的積極性明顯較高,即使在政策調控影響下,各地供應出的土地依然未出現流標等明顯降溫現象。

  從近半月的土拍市場表現來看,大多數熱點城市依舊火熱,如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%,廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。業內分析認為,對于熱點城市的優質地塊,即便附加條件苛刻,不少領軍房企依舊志在必得。

  熱點城市樓市資金或將轉移

  為了避免高價地,一些熱點城市針對土地加大了限制條件。記者梳理發現,目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價政策。其中,除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定,其余城市主要對價格進行限定,鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

  2月13日,天津市宣布土地出讓新機制,報價到達上限,拼“自持面積”。這一政策已經在實際土地出讓操作過程中正式實施。與之相似的是,在北京,“限房價、競地價、限持有”的租售並行方式有可能成為土地出讓的新常態。

  在市場增長放緩和調控趨嚴的態勢下,房企轉向一些非熱點城市拿地的趨勢明顯。據中國指數研究院等機構的數據,在土地市場,威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市佔據近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

  這些城市的特點較為鮮明,有業內人士將其總結為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個關鍵詞。這也説明,房地産市場的熱點正在從此前的一二線城市,向上述城市和區域轉移。

  業內人士指出,這些信息正傳遞出一個信號:在約束性政策越來越多的情況下,土地市場的降溫將不可避免。非熱點城市的土地交易火熱,説明樓市資金正繼續流向下一個熱點。張大偉表示,雖然融資渠道受到管控,但經過去年的銷售“大年”之後,大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來越大的情況下,資本選擇進一步向非核心城市流動。

  克而瑞研究員楊科偉認為,對于接下來土地市場走勢,聯係近期國土部發布的十五年規劃綱要來看,未來新增建設用地指標下行已是大勢所趨。由此來看,土地市場的“主戰場”還是會在城市邊界快速擴張的二三線城市中展開,當下熱點城市的“土拍春暖”也會在更多城市出現。記者 董建國

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