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小區加裝電梯不能採用“一票否決”
2019-12-27 08:49:45 來源: 北京青年報
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  12月25日,上海市住建委、市房管局等10部門聯合印發的《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若幹意見》正式實施,其中有不少新亮點:明確加裝電梯幢業主意願徵詢通過比例由90%放寬到三分之二,取消一票否決;政府資金補貼的最高限額由24萬元提高到28萬元;業主可申請提取使用住房公積金用于建設資金。

  此前上海的規定存在“一票否決”:上海市在2013年12月19日出臺的《關于明確本市既有多層住宅增設電梯居民徵詢相關工作的指導意見》中,將“首輪徵詢”的通過率由原來的兩個100%改為“小區全體業主三分之二以上,加裝電梯棟業主90%以上同意即可”,但同時又附加了一句“未簽訂改造協議的業主無激烈反對意見”。正是有了最後一句話,賦予了業主的“一票否決”權,只要有一個業主堅決反對,90%的業主的願望就會“泡湯”。

  老樓加裝電梯是適用城市老年化的要求,是政府進行的民心工程,可是卻因為一戶的反對,讓廣大業主受害,實在很不像話。所以,為了維護公共利益,必須掃除加裝電梯的障礙,取締“一票否決”權。中國人民大學公共管理學院陳幽泓副教授認為,基層政府部門在落實決策之前要求100%的居民同意才開工這一做法並不妥,從某種意義上來講是為了規避自我風險而讓業主們將矛盾自我化解。因此,必須從源頭上修改規定,取消關于“一票否決”的有關規定。

  現在,上海最新的規定做到了,明確加裝電梯幢業主意願徵詢通過比例由90%放寬到三分之二,同時取消一票否決,回到法律軌道上了。

  事實上,法律並沒有授予任何業主有“一票否決”的權利。根據《物業管理條例》第十一條(六)規定,改建、重建建築物及其附屬設施必須由業主共同決定;第十二條規定,業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。這就是説,老樓加裝電梯,只要有兩個“三分之二”的同意,就應該得到批準,就可以施工,根本不需要100%的業主同意,一戶反對也不能阻擋加裝電梯的進程。

  當然,如果加裝電梯確實損害到了個別低層業主的利益,例如由于加裝電梯,影響到具體業主房産的採光、通風,或者産生噪聲,相關的業主可以依法維權。這裏,法律是這樣規定的:一是,《物業管理條例》第十二條的第五款規定,“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。二是,按照《物權法》第三章的規定辦事。而對于矛盾如何解決,則應該根據第三十二條“物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決”。

  這就是説,個別業主如果認為加裝電梯損害了自己的物權,他不能阻止經過兩個三分之二的業主通過的決議,但可以就自己的物權維護提出賠償要求,這些要求如果不能達成協議,可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。最後的途徑就是法院判決,找到解決物權損害的救濟辦法。 (殷國安)

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【糾錯】 責任編輯: 張倩
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