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聯合辦公是怎麼火起來的?
2018-08-09 09:14:24 來源: 北京青年報
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  伴隨著北京寫字樓租金的不斷上漲,聯合辦公如今在北京遍地開花,優客工場、氪空間、納什空間等紛紛試圖用新興業態搶佔寫字樓高地。這些聯合辦公不但提供適合初創公司的小型獨立辦公單元,相比傳統寫字樓,還引入了更多的人性化服務,不僅提供8小時內的辦公服務,還希望通過提供瑜伽、品酒等課程,變身為文化交流空間,打造社群紐帶,抓住白領們8小時工作以外的生活。

  北京青年報記者在探訪多個聯合辦公空間後了解到,常規辦公場所平均容納率為8平方米/人,而當會議室、洽談室、盥洗室、休息區等區域共享後,聯合辦公的獨立辦公室容納率平均可以控制在4平方米/人,從這一點來看,無疑大大節約了成本。

  聯合辦公也憑借此迅速贏得了租戶的歡心,好租網的數據顯示,在通過租金選址的客戶中,接納聯合辦公作為首選的比例,在過去的1年半中一直加速提升,最近的2018年第二季度比例達到了12.3%。另一方面,聯合辦公的租金增速也顯著高于傳統的寫字樓。在過去的兩季度聯合辦公租金增速接近10%的比例,傳統寫字樓的價格增長只有1%到2%。

  甲級寫字樓租金創新高 聯合辦公憑低門檻崛起

  北京寫字樓的高租金在世界范圍都名列前茅,尤其是金融街區域,銀行、保險等金融機構聚集,平均租金甚至不輸香港。

  從數據看,截至2018年上半年,北京全市寫字樓市場凈吸納量達41.3萬平方米,同比上漲48.6%。強勁的市場需求拉動本季度全市寫字樓有效凈租金升至394.4元/月/平方米,同比上漲0.6%。北京全市甲級寫字樓總存量繼續保持在1,043.6萬。寫字樓價格的不斷上漲,讓租賃企業的門檻越來越高,尤其是初創企業,更是捉襟見肘。于是,大量租金相對便宜的聯合辦公平臺在近幾年迅速崛起。

  與傳統辦公租賃的“重資産”投入相比,聯合辦公平臺顯然靈活得多。只需要支付工位租賃費用,聯合辦公平臺就同步提供其他額外辦公所需——對于流動性大、平均壽命只有2.5年的中小微企業來説,減少配套設施的採辦和囤積,削減行政團隊人員,無疑是極大地壓縮了運營成本。

  根據國際知名咨詢機構戴德梁行的報告數據顯示:在一線城市中,聯合辦公工位均價為3000元/人/月。而傳統辦公均價為10元/平米/月,人均辦公面積8平方米進行測算,傳統辦公固定租金為每平米4000元,物業費用平均為基礎租金的12.5%。流水費用按照每人每月200元計算,行政按照每40人配備一個行政管理人員和一個保潔人員計算,人力成本開支均價為18萬元/年。同一檔次辦公條件下,均攤到5年計算,聯合辦公平均每年每人可以為企業節約1萬元以上,總額節省約28%。其中,高端路線為主的裸心社和國際平臺WeWork價格優勢不明顯,其核心價值主要在于打造更豪華的辦公空間;優客工場則因為其辦公地點多數在核心商圈外圍,以此最大程度壓縮成本;而氪空間則是尋找地理位置、品質和價格的微妙平衡點。

  戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海表示,聯合辦公是大中華區寫字樓市場中發展最快、最值得關注的新興力量。嚴區海進一步表示:“2018年上半年中國的聯合辦公場所數量急劇增長,尤其突出的是北京,上海,成都等城市。以北京為例,今年上半年在主要商務區內有超過20萬平方米的寫字樓出租給聯合辦公運營商。這些聯合辦公的高速擴張大大降低了城市寫字樓的空置率。考慮到聯合辦公市場競爭激烈,目前聯合辦公雖然有資本大量涌入,但租金並不高,企業租戶可以拎包入住,這也有效降低了企業的辦公成本。

  打造社群紐帶 受到資本熱捧

  剛開始時,聯合辦公的誕生只是解決小微團隊辦公難的問題,但是,隨著鏈接的群體越來越多,聯合辦公空間開始構建線上線下社群,在提供聯合辦公空間的基礎上,推出更多圍繞辦公生態的服務。像公司白領們在工作之余,還可以參加各項課程,成為優秀的瑜伽大師、寶石鑒賞家、調香師、品酒師或專業藍帶大廚等,提供身心、藝文等板塊的課程,豐富樓內白領在8小時工作以外的生活。

  “來自不同公司的人,在同一辦公空間中共同工作。辦公者可與其他團隊分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈子等……”這是對“聯合辦公”的常見描述。

  因此聯合辦公在本身只是“二房東”提供地産租賃服務的同時,還被認為具有互聯網基因,是能夠以聯合辦公為載體,社群為紐帶的企業服務平臺。

  具有這樣屬性的平臺,自然贏得了資本的青睞。

  6月中旬,軟銀願景基金的負責人透露,國際級的辦公場所共享服務提供商WeWork尋求在新一輪融資中獲得350億美元估值,這一估值將超越Airbnb和SpaceX等公司。

  國內的聯合辦公也不甘示弱,進入7月後,夢想加宣布拿下望京大體量空間,刷新了自己的紀錄;優客工場近期也宣布以3億元並購上海共享辦公社區Workingdom,這也是進入2018年以來,優客工場完成的第四宗戰略並購;另一家共享辦公企業氪空間宣稱今年增長速度要達到300%,尤其是在北京、上海全力擴張。

  不僅是投資資本,就連房地産開發商也看中了聯合辦公的熱潮,以優客工場為例,其合作的企業名單就包括了萬科、新世界、招商蛇口、中房地産、陽光股份等多家地産公司。不滿足于戰略投資的地産公司,更是直接打造了旗下的聯合辦公品牌,像SOHO中國的SOHO3Q、萬科的萬科雲工坊、遠洋的OK SPACE、首開的X+SPACE以及龍湖的一展空間等。

  業內有分析認為,近年來聯合辦公正以每年30%的速度增長,據此測算,到了2030年,30%的辦公空間都將以聯合辦公的形式存在。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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