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限制公司買住宅 北京會執行嗎?
2018-08-09 09:14:24 來源: 北京青年報
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  根據中原地産研究中心統計,7月,全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄,超過60個城市發布了超過70次各類型的房地産調控政策。這其中,深圳發布的升級調控政策,被看作是一線城市新一輪調控的開始。深圳升級版的調控政策中,暫停企業購買商品房一條被廣泛關注。在此之前,已有杭州、西安、長沙等熱點城市發布了類似政策。

  以公司名義買房,在北京樓市也不是新鮮事,《廣廈時代》調查了解到,北京樓市公司買房主要集中在高端住宅項目和商辦類項目中,如果購房人選擇以公司名義購房,在各大售樓處也早有成熟的操作流程。限制公司買房,會不會成為北京下一輪跟進的調控政策?業內人士指出,北京跟進限制公司買住宅存在一定可能,但由于本身佔市場成交比例較少,對樓市整體走勢影響有限。

  “商住”項目 仍在推薦用公司名義買房

  注冊公司買房,似乎是避開限購,快速獲得購房資格最簡單的辦法,尤其是在一些“需要”這類購房人的項目,售樓處私下裏都有合作的代辦公司,幫助購房人操作這一切。

  不久前,《廣廈時代》在順義某商辦類項目發現,該項目已經開發了近五年,目前已經是現房尾房在售。項目從規劃之初,就是按照住宅在做,從社區園林打造,到建築規劃,從外觀看,與普通的住宅項目沒有任何區別,雖然經歷了“3·26”商辦類的升級調控,但銷售對象仍是個人購房者。

  在看房時,銷售人員向《廣廈時代》介紹,目前如果想買這兒的房子,基本都要採用公司名義購買,並且一次性付款。“如果您名下有購房資格,也可以佔用購房資格買,但我們不建議這麼做。”

  銷售人員表示,如果購房人本身有公司,可以直接使用自己的公司來買這裏的房子,如果沒有,可以介紹代辦的公司,幫助購房人注冊一個新公司,並且以公司的名義購買這兒的房子。“這樣做很方便,將來賣房的時候,直接轉讓公司就可以,把公司股權轉讓,變更法人,還可以省掉不少交易費用。”

  《廣廈時代》了解到,雖然2017年3月26日商辦類項目調控升級後,個人仍可以購買存量商辦類項目,但由于佔用購房指標等原因,已經很少有購房人以個人名義購買這類産品,基本都會選擇接受售樓人員的建議,尋找代辦公司,注冊公司購買。

  甚至有些商辦類項目,自己就注冊了大量的空殼公司,先用這些公司把自己樓盤的房源買下來,然後再通過轉讓公司股權的方式,將空殼公司和房子一起轉讓給購房人。

  這類商辦類項目的違規操作在一些商辦集中的區域尤為嚴重。不久前,房山區住建委宣布,開展為期一個月的商辦類開發項目專項整治工作,通報的案例中,就有房山某項目與經紀公司簽署了《房屋認購書》,該經紀公司又成立了若幹公司作為實際購房公司,與開發商簽訂購房合同,再與購房業主簽訂《股權轉讓意向書》。

  房山區住建委表示,將重點整治開發企業、代理機構為個人規避限購代辦工商注冊登記,向買房人推薦改建裝修公司等行為,如果發現問題,將視情節嚴重對開發企業和經紀機構採取書面警告、立案處罰、暫停網上簽約及項目相關手續辦理、注銷經紀機構備案等措施。

  北京公司買房也限售 商辦、高端項目是主力

  除了商辦類項目,在北京,另一類公司購房人比較多的是高端住宅類項目。由于購房人大多名下有多套房産,因此購房人會選擇以公司名義來購買新的房子。

  中原地産首席分析師張大偉指出,北京整體用公司購房的比例不大,主要集中在高端市場和局部區域市場。像一些2000萬元以上的産品,公司購買的比例比較高。但中低端市場,特別是限競房基本沒有使用公司名義購買的。

  合碩機構首席分析師郭毅也表示,北京的住宅市場中,公司購買的比例並不大,畢竟以公司名義購買,除了在持有期間需要繳納一定的房産稅之外,轉讓等環節稅負也比較高。所以過往公司購買可能在高端豪宅項目中有一定比例。

  購買這類房子的大多是企業主,他們的公司有完善的稅收和財務架構,這些專業團隊可以幫助購房人後期和開發商一起處理資産處置等相應的問題,相對于普通人,他們更便于用公司名義買房。

  另外,這些企業主以公司名義買房,未來他在流通和變現上會有更多方式。比如可以通過抵押的方式讓房産迅速變現,或者通過一些其他的,比如説股權的方式幫助房産實現變現能力。

  但隨著現在整個北京樓市已經全面趨向剛需化、改善化,以公司名義買房的比例已經大幅收窄,特別是在目前北京市場主要的供應種類限競房裏,以公司名義購買的幾率還是很小的。畢竟限競房短期內是限制流通的。

  公司買房只是高端項目業主為規避限購選擇的一種方式。知名營銷人韓樂分析稱,很多高端項目的業主,雖然自己手裏有公司,但也不會選擇用自己的公司去購買房子,可能還是會選擇其他的方法。因為購房人自己的公司可能有若幹個股東,未來在交易、分配權益上都是比較麻煩的事,為了避免這些麻煩,他們不太會採用這種交易方式。

  而且,以公司買房,轉讓起來也沒有開發商銷售人員説的那麼容易。

  企業産權的房子轉讓所需要交納的稅費,相比個人之間轉讓,多出了不止一項。增值稅、土地增值稅、房産稅、印花稅、土地使用稅、契稅,每一項算下來,都大幅增加了購房成本。

  即使採用銷售人員聲稱的轉讓股權的方式,以轉讓公司的方法轉移公司名下的房子,交易成本是可以回避一部分,但逃不開持有的房産稅和找中介公司代辦的每年企業年審、報稅、注冊地址使用等費用。

  另外,企業購買住宅限售的規定,在北京也已經執行了一年多。2017年3月17日,北京市住建委等部門聯合發布的《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中明確規定,企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上。

  北京或跟進限制公司買住宅 高端項目或受影響

  雖然以公司名義買房在整體購房結構中佔比不大,但北京下一步是否會跟進調控政策,限制公司買房呢?對此,業內人士看法不一。

  張大偉分析認為,北京很有可能會跟進公司買房這個舉措。據他了解,北京相關主管部門確實是在考慮這種政策。他表示,目前已經有五個城市出臺了限制公司買房的政策,這些出臺政策的城市公司購房比例較高的原因主要有兩個,一個是當地的限售政策比較嚴,用公司買,採用股權交易的方式轉手,可以規避短期轉讓上一些稅費的限制。另一方面,這些城市對新房價格的嚴格限制導致的一二手倒挂現象,注冊公司參與搖號可以增加購買到這類房源的概率,所以大量購房人選擇注冊公司買。

  北京一直是全國限購最嚴的城市,此前已經有了企業購買住宅三年限售的政策,很有可能會跟進,直接暫停或限制以公司名義購買。

  郭毅則認為,從市場源頭來看,北京目前沒有出臺這樣政策的必要。北京目前本身用公司名義購房的比例就不算太高,房價的漲幅也得到了有效的控制,基本處在一個停漲的狀態,已經基本完成了堅決遏制房價上漲這樣一個全新的調控目標,並不需要補充類的政策。

  韓樂也分析認為,目前出臺限制公司買房政策的城市,公司買房比例都很高,最多都超過了20%,這個比例是不正常的,政府必須出臺相應政策規范。而北京樓市遠沒到這個比例,相對而言比較健康。限制和不限制基本一樣,就沒有必要專門出臺政策來進行規范。所以短期內不會出臺這個政策。另外,公司買房佔比有多少,這個數字住建委是掌握的,也就是説政策的依據主要在住建委手中,相關部門應該會根據實際情況進行判斷。

  如果北京真的開始限制公司買房了,哪些項目會受到影響呢?

  業內人士普遍認為,主要還是會影響高端住宅市場,普通住宅,尤其是現在大批量入市的限競房,基本不會受到影響。

  而對于目前公司買房最集中的商辦領域,業內人士指出,出臺政策也應該是針對住宅,對于商辦項目,主要還是打擊違規操作。

  張大偉表示,限制公司購買,肯定是會聚焦在住宅之上,因為對于商辦項目,公司是它唯一的購房主體,購買辦公場所無可厚非,目前出臺政策的城市也沒有限制購買商辦項目的。

  郭毅指出,目前市場上“商住”概念已經基本消失,未來都是商辦産品,本身就是面向企業去銷售的,“3·26”新政中也明確了未來的新建商辦項目只能由企業購買這樣一個調控的要求。而且,它的使用者本身也都是企業。如果限制企業購買,就相當于不允許任何人去購買商辦項目,這個不太可能。(文/門庭婷)

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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