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租住房改革再出重要舉措 集體土地建租賃房將如何影響市場?
2017-08-30 15:32:51 來源: 新華社
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  新華社北京8月30日電 題:租住房改革再出重要舉措 集體土地建租賃房將如何影響市場?

  新華社記者王立彬、鄭鈞天

  繼九部門啟動12個城市租賃改革試點後,國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。業內人士分析認為,多部門圍繞租住房改革密集出臺政策,釋放出重要信號,表示出中央加大房地産改革的決心。

  為什麼選這13個城市試點?

  為什麼選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都試點?分析人士認為,本次選擇的13個試點城市基本囊括本輪房價上漲較快城市,對需求側的把握極為精準。

  “此次是要在超大、特大城市和住房城鄉建設部批準的發展住房租賃市場試點城市中,按照地方自願原則,部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。”國土資源部土地利用司負責人對記者説,作為人口凈流入的代表性城市,這些城市租賃住房需求較大,村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源,政府監管和服務能力相對較強。

  據住建部統計,目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住,佔城鎮常住人口的21%,其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

  鏈家研究院院長楊現領認為,對于住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房價較高、服務業佔比超過50%的城市,需要通過發展租賃市場以保證住房供給。

  為什麼推出集體土地建租賃住房?

  在房價、租金居高不下的大中城市,土地、房源供應長期緊張,導致這一現狀的原因有很多,現行的土地管理制度是重要因素之一。

  在土地市場引入招拍挂制度後,我國土地制度“城鄉二元”結構不斷加劇。一方面,熱點一二線城市宅地供應異常緊缺,土拍競爭愈加激烈,地價飆升,地王頻現;另一方面,農村土地不能直接轉化為城市住房用地,在耕地紅線的高壓線下,大城市國有土地總量已經觸頂,唯有集體建設用地入市,才能在緩解城市供地壓力的同時,盤活農村最大一筆資産。

  在復旦大學發展與政策研究中心主任陸銘看來,構建城鄉統一的建設用地市場將拓展我國集體土地用途,促進集體土地優化配置和節約集約利用,加快我國城鎮化進程,有利于構建實現房地産市場平穩健康發展的長效機制。

  將滿足什麼群體的租房需求?

  “集體土地上建設租賃住房,主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上,這個試點政策主要是面向供給側的,要解決三個一億人的需求。”南京市住房保障和房産管理局局長郭宏定對記者説,從2014年到2020年,江蘇省將有800萬農業轉移人口進城落戶,僅在南京江北新區就有50萬農村人口市民化,這將給住房保障帶來巨大需求。

  “近年來,廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學生入戶,加上廣州籍生源接近30萬新畢業留穗大學生,呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地産行業協會會長王韶表示。

  事實上,為增加保障性租賃住房的供應,2012年1月,國土資源部批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。北京陸續啟動海淀區唐家嶺、朝陽區平房鄉、昌平區北七家鎮等5個試點項目。

  作為集體建設用地進行租賃住房建設首批試點城市,幾年來北京、上海項目效果良好,增加了住宅用地來源和租賃住房供給,拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道。“從試點的有益經驗看,能夠支撐擴大試點工作。”國土資源部土地利用司負責人説。

  對平抑高租金影響幾何?

  受訪的業內人士認為,13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,意味著未來將有一大批低成本土地入市,這對于抑制高房價、高租金或産生一定作用。

  “租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出讓的國有建設用地上,從而降低了租賃房屋的建設和運營成本,租金水平會大大低于現有市場房源。”楊現領説。

  據易居智庫研究總監嚴躍進測算,國有土地購置成本佔房價的三分之一至三分之二,加上如由村鎮集體經濟組織參與開發的話,部分建安成本也可省略,綜合算下來,此類租賃房源與現有同類房源相比,租金水平或將降40%至70%,對平抑市場價格將産生較大影響。

  “房租下降的前提是獲取項目的成本下降,政策從供給端進行改革,擴大租賃房來源,對短期租金的上漲會有所抑制,也有利于降低開發成本,我們會密切關注,積極參與。”旭輝領寓國際副總裁高傑説。

  楊現領建議,未來政府應進一步降低開發、交易租賃房産的相關稅費,以保障各項租賃利好政策的落地,從而在住房租賃市場建立低成本的流通體係。(參與記者:孔祥鑫、楊紹功)

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【糾錯】 責任編輯: 郭潔宇
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