资金复宠房地产：“以前不做按揭的银行都来找我们了”

　　小型房企真实的融资价格仍然很高，未来随着债券融资更加市场化，房企发债成本可能会出现更加明显的分化现象。

　　“资产荒的背景下，观望一阵后，大家还是觉得房地产企业比较安全。”一位房地产领域投行人士对21世纪经济报道记者表示。

　　据21世纪经济报道记者与多位业内人士交流，“楼市小阳春”不仅仅体现在房产销售环节，从融资、拿地到销售等全过程都出现明显回暖迹象。

　　多位投行人士对21世纪经济报道记者表示，近期房企发债市场明显回暖。据记者不完全统计，今年以来，房地产企业发行人在国内公开市场发行的信用债规模为2029亿，比去年同期的1521亿高出33%。

　　进入4月份以来，房企的融资计划更为活跃。中原地产研究中心统计数据显示，在一季度房企密集发布融资计划后，4月首周以来，房企继续密集融资。从总量看，4月融资计划已接近千亿。

　　从资金的角度来看，克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示，目前房企发债的形势确实在回暖。从市场的变化来看，去年下半年开始货币政策环境有所松动，市场资金宽裕，一度形成资产荒的局面，年初大家对于投什么还有一些观望的心态，目前相对更加确定一些。相比于其他各类型的新兴资产，房地产作为成熟的、传统的资产，大家更熟悉其模式和投资回报，现在看来，也更愿意将资金投入进去。

　　在这种心态之下，各路资金涌向房地产的积极性均在提高，成本亦有所下降。记者从银行、信托等人士处获悉，目前房地产企业的贷款利率相较年初有明显下降，降幅约50bp。

　　“去年我们贷款上浮20%，今年15%就可以继续谈；信托去年的成本10%左右，现在9.5%还可以继续谈。”一位房企融资部门人士向记者表示。

　　银行资金充裕后，房地产领域也受益颇多。据21世纪经济报道记者了解，多家此前并不开展房地产按揭业务的银行，目前也陆陆续续主动找房地产企业寻求按揭业务合作。

　　不过，谢骏认为，对目前房企融资成本降低要区别看待。据其观察，在债券发行市场，部分小型房企私募债的定价并未充分反映信用风险。小型房企真实的融资价格仍然很高，未来随着债券融资更加市场化，房企发债成本可能会出现更加明显的分化现象。

　　除此之外，房企通过海外发行美元债券，以及面向合格投资人发行私募债券的行为同样积极。美国信贷市场研究公司CreditSights近期发布的一份报告称，今年第一季度，中国房企在亚洲高收益美元债券的发行中独占鳌头。报告显示，亚洲发行人在该季度共发行约200亿美元高收益债券，同比增长超一倍，而其中80%来自中国房企。

　　房企美元债发行积极，一方面与房企本身的偿债和融资需求有关，另一方面也与当前的海内外市场环境有关。从利率的角度看，美元加息周期较为稳定，市场预期中美利差有望进一步扩大，而且在中国新一轮金融对外开放之下，海外资金对进入中国市场有较高期待。

　　融资需求回升的背后是拿地市场的火热。

　　相比于去年流拍不断的消息，今年的土地市场俨然是另一番风景。上海地区一位房地产企业人士对记者表示，现在拿地太难了，很多房企手里都没地，该企业近期拍地都未成功，一方面是价格太贵了，另一方面是目前房地产企业拿地的热情都很高。

　　世联行合肥地区一位人士也对记者透露，相比于年前开发商拿地的谨慎态度，现在明显感觉大家积极了很多，一些热点地区争得比较激烈，溢价也较高。

　　根据中指院300城数据，土地市场在3 月份单月的(成交/供给)大幅回升，地价和溢价率也呈现底部抬升，3月300城市土地成交溢价率从前两月的9.5%上升至20.8%，宅地溢价率从10%上升至23.7%，整体土地市场出现回暖迹象。

　　从一些拍地个案上来看，比如3月份长三角部分地区的土地拍卖，出现举牌过程超过百轮，最终以溢价率接近50%以及相当比例的自持代价拿下。