货币环境轻微放松 房企融资压力仍存

　　中国房地产行业的高负债模式，到2018年遭遇了挑战。当行业进入下行通道后，销售放缓、信贷紧缩，融资难成了大部分房企的苦恼。

　　2019年初，央行全面降准为房地产的资金面带来了利好，但多个业内人士指出，整体来看，金融去杠杆、表外融资仍然收紧，房企融资渠道有限，而2019年的房地产销售也不再会大幅增长，融资压力仍大。

　　不过，在不同的房企之间，融资的“马太”效应出现，超大型央企、龙头房企更加受益。

　　1月23日，中海地产发行2019年第一期公司债，利率最低仅有3.47%；次日，中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款，创新纪录。

　　上海资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报道表示，对于像中海这样的地产龙头，往往能够融到更多和更优惠的资金，而其他信用资质不足的中小企业则处境堪忧。

　　他还预计，房地产行业的集中度将继续加强，房企之间将会以更为多元的方式进行兼并重组。

　　房企融资窗口期

　　2018年末2019年初，房企融资迎来一个相对宽松的时期。

　　华泰证券报告认为，此次降准是2016年以来的首次全面降准，将为房地产行业带来供给和需求的改善。

　　2019年1月，房企扎堆发债融资引人注目，行业似乎又回到了好年景。

　　据中原地产统计，截至1月16日，房企融资数据延续去年年末趋势，总共融资已超40多起，额度已过千亿。其中大多数将被房企用于借新还旧。

　　如1月23日，中粮置业2019年公开发行公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，票面年利率分别为3.94%、4.10%；24日，上海世茂公告，拟发行20亿元公司债券，票面利率询价区间为4.3%-5.8%，期限至2021年。

　　去年公司债发行中止的富力也重新发债。1月21日，广州富力地产公告称，已完成发行2019年度第二期超短期融资券，发行总额13亿元，发行利率为5.28%。

　　对此，上海资深房地产评论员宋会雍预测，2019年房企融资会在规模上继续放大。“目前，房企融资的需求还是非常之大，会超过前两年的规模。这是因为，除了借新还旧压力之外，房企在今年发展的盘子也更大，需要更多的资金支持。”

　　不过，宋会雍指出，从资金去向来讲，（货币宽松政策对房地产）的影响并没有明显表现出来，有待进一步观察。

　　他指出，若之后2、3月份出现了企业拿地更加积极的情况，那就能够体现出资金流向房地产，但现在的形势仍旧保守，没有放开的苗头。

　　海通证券分析师姜超也认为，融资难以大幅放松，未来地产债风险仍难降低。今年地产行业迎来更为严峻的债务到期高峰期，再融资压力仍大，针对房地产行业的融资政策会有一定放松，但难以大幅放松。比如债券发行审批上还可能会提速，但是想要像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。

　　同时，非标融资的难度在增大，影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势并未改变。

　　宋会雍也表达了类似的观点，在他看来，房企公司债并不一定会受到投资者的追捧。

　　“房地产行业并没有形成一个良性发展的循环。当企业自身的造血能力强、项目价格卖得好、不需要外债来补血支持时，才会形成良好的效应。”宋会雍认为，在当前的行业形势下，房企的融资成本难以大幅下降。