偿债压力凸显 房企加快融资

　　光明地产1月3日晚间公告，拟发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划，进一步优化融资成本，改善融资条件。2019年以来，新城控股、华侨城、金科等多家房企纷纷发布融资计划，额度均超过10亿元。从融资用途看，主要用于偿还到期债务。多家机构预计，2019年全年房企还债规模超过4000亿元，2020年超过5200亿元，偿债压力较大。

　　发布融资方案

　　光明地产此次将采用商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS）模式，即以间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权（简称“目标物业”）作为资产支持，以目标物业产生的现金流作为支撑，并以相应信托受益权作为基础资产发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划。本次申请发行CMBS的期限不超过21年，每三年末附优先收购权、票面利率调整权、投资者回售权。

　　公告显示，光明地产为回售提供流动性支持，承担评级下调及仓储收入不足回购义务；斯班赛和西郊物流将其仓库等及对应土地使用权进行抵押并提供仓储收入质押。

　　公司表示，通过发行CMBS此类中长期的证券产品，可以适当调整公司的长、中、短期借款，优化公司债务结构；盘活光明地产仓储物流等非地产板块存量资产；进一步优化融资成本，改善融资条件。

　　近期，多家上市房企发布融资计划。新城控股1月2日公告，计划发行2019年度第一期中期票据。本期中期票据基础发行规模为5亿元，发行上限不超过10亿元，期限为3年，其中包括第二年末调整利率和回售选择权。该中期票据计划申购区间利率为6%-7%。

　　多数公司拟融资额度超过10亿元。其中，华侨城拟发行20亿元规模中期票据，期限为3+N年。本次债务融资工具申购区间为4.4%至5.3%。

　　从上述发布2019年融资计划的公司看，多数利率较低。建发房地产集团有限公司1月2日公告，拟发行规模为10亿元中期票据，期限为3年。本次债务融资工具申购区间为4.3%-5.3%。

　　偿还到期借款

　　从融资用途看，偿还到期债务是主要原因。以金科地产集团为例，公司1月2日发布公告称，拟发行2019年第一期短期融资票据，该短期融资票据计划偿还约12笔于2019年初到期的中期票据及借款项目，合计待偿还金额约12亿元。

　　公告显示，该票据核准发行规模为22亿元，本期基础发行规模为6亿元，发行上限为12亿元，发行期限为365天。截至本募集说明书签署日，金科地产集团待偿还直接债务融资工具余额为147.80亿元，包括短期融资券10.00亿元，中期票据11.00亿元，一般公司债38.62亿元，私募公司债46.88亿元，资产支持证券25.80亿元，资产支持票据15.50亿元。

　　诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，2015年至2016年是房地产行业的借贷高峰期，从2018年底开始房企进入偿债高峰期。目前房企加速融资主要为了还债。预计2019年、2020年房企还债压力整体较大。其中，2019年房企还债规模预计超过4000亿元，2020年超过5200亿元。

　　中原地产研究院首席分析师张大伟表示，迫于大额还债压力，不少房企开始涉水海外融资。海外融资成本明显上涨，叠加汇率波动，压力非常大。但房企在巨额资金压力下，需求量依然很大。