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“租購並舉”時代:政策取向與落地實踐
2019年05月22日 17:06 來源: 新華網

    新華網重慶5月22日電(邵以南)縱觀近年房地産市場調控思路,除傳統限購、限貸,還疊加了供給端的變化,樓市長效機制圍繞“房住不炒”理念全面展開,其核心就是租購並舉。這項制度的一個重要政策取向,就是透過市場機制、整體運營、統一管理,重點發展專業化的住房租賃市場。應勢而生的長租公寓業態,正成為本輪住房制度改革實踐的重要載體和觀察窗口。

“租並舉”是本輪住房制度改革的重要內容。新華網發(資料圖)

    “租並舉”時代已來

    “整個房地産行業,正從增量建造銷售向存量增值運營階段過渡。”張智聰身後的大屏幕同步顯出這段文字,現場觀眾紛紛舉起手機。

    5月16日,“‘租並舉’時代,共話住房多元新格局”主題活動在重慶舉行,吸引到相關部門、機構及市場主體聚集。

    這位龍湖集團冠寓發展部總經理接著説,我國房地産經過20多年高歌猛進,已經擁有非常龐大的規模,以2018年為分水嶺,“超級周期”恐怕基本告一段落。

    如果這是一家老牌房企尋求新增長路徑的判斷,那麼促成“方向性變化”的推動力又是什麼呢?

    上世紀90年代中期,我國開始推進住房制度改革,重點解決了住房供給的産權化、商品化、市場化,到2015年,我國城鎮戶均住房擁有量已超1套。

    “衡量‘住有所居’更應該著眼于結構。”中國土地估價師與不動産登記代理人協會會長胡存智説。

    城鎮化背景下,中國的流動人口規模現突破2億,其中30歲及以下青年群體佔絕對比例。在人口集聚的熱點城市,囿于商品住房價格較高,住房保障政策覆蓋范圍有限,還有相當部分的新晉城市人群既無力購買自有住房,也不是國家住房公共保障對象。

    城鎮居民住房租賃需求大幅增長,一度成為住房領域結構失衡、供需錯配的注腳,亦是新一輪住房制度改革重要的現實基礎。

    2016年6月,國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,明確“到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關係穩定的住房租賃市場體係”,由此拉開改革序幕。2017年10月18日,十九大報告將其深化為“加快建立多主體供給、多渠道保障、租並舉的住房保障制度”。

    “縱觀近年樓市調控思路,除傳統限購、限貸,還疊加了供給端的變化,著力讓住房回歸居住屬性以及發展租賃市場所推動的住房體係,樓市長效機制正在圍繞‘房住不炒’理念全面展開,其核心就是租並舉。”

    胡存智認為,房地産市場經過多年政策調控,未來住房制度改革的重點已經愈發清晰:供需平衡、結構合理是房地産市場健康發展的必要因素。從長遠來説,更好地完善住房供給端分類供應,從租房和購房兩個層面保障供應量、在市場化供應和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求,才能實現房地産市場更為良性和健康的發展。

5月16日,《“租購並舉”時代 共話住房多元新格局》主題活動在重慶舉行。圖為龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰發言。新華網 張免攝

    專業化住房租賃市場是發展重點

    從事住房租賃的企業將依法享受有關金融、稅收、土地等優惠;土地供應向租賃市場傾斜;鼓勵一批城市試點利用集體建設用地建設租賃房……2017年以來,接二連三的政策利好,絕非為傳統租賃市場量身定制。

    “一般在年底,各大城市住房租賃市場進入旺季。但在眾多租客看來,所謂‘旺季’,不過是又到了接受漲租還是收拾行囊搬家的時候。”國家發展改革委城市和小城鎮中心研究員、國家發展改革委國際合作中心總規劃師、中國城市發展研究院副院長袁崇法説,“而這僅僅是傳統市場亂象的一個側面。”

    他認為,租客在滿足剛性居住需求同時,往往被房東或中介機構的“價值需求”所裹挾。換句話説,想獲得房屋的居住屬性,就必須支付獲取其“投資價值”的成本。而邁過了“租金”這一關,租房者還要面對租賃關係穩定性、居住品質、安全等隱憂,附著在房産上的“其它權利”更無從談起。另外,從監管角度看,這種自發的“C對C”租賃形態,在治安、稅收等領域也存在不同程度的空白。

    “所以不難發現,‘租並舉’制度的一個重要政策取向,就是透過市場機制、整體運營、統一管理,重點發展專業化的住房租賃市場,進而為深化‘房住不炒’,有效盤活房地産市場存量資源,加快推進‘租購同權’創造條件。”袁崇法表示。

    利用新建、存量物業,或籌集其它房源,裝修後統一管理、整體出租並長期經營——最近2年,長租公寓業態如雨後春筍悄然興起,成為加快房地産市場供給側改革、落地“租購並舉”政策的熱門選項,房地産企業是其中的主力軍。

    2017年3月12日,龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”在成都首發,選址其在當地的商業項目:金楠天街和時代天街;僅僅4天後,冠寓龍湖源著店落子重慶。隨著“冠寓”開業,長租公寓也正式成為龍湖繼地産開發、商業運營、智慧服務之後,全新的主航道業務,如此定位業內尚不多見。

    截至2018年底,龍湖“冠寓”品牌長租公寓已在全國多個城市布局,開業房量超5.3萬間。

    具體到重慶市場,與龍湖冠寓同臺的還有萬科泊寓、保利N+、招商一間、華潤有巢等長租公寓品牌,截至今年3月,當地長租公寓房源總供應量為10018間。

    “重點城市産業結構合理、發展潛力巨大、年輕流動人口規模大、對各類人才吸引力較強,租住消費升級特徵也非常明顯,為行業發展提供了廣闊空間。”張智聰説,區別于産權市場的商品住宅,業內對長租公寓普遍認同的定義是“新興居住服務消費品”,這意味著産品結構、客群生態、服務、運營能力等要素是角逐市場的關鍵。

龍湖“冠寓”品牌長租公寓目前已在全國30多個城市布局。新華網發(受訪單位供圖)

    長租公寓“成長”之困

    不僅僅是房企,中介公司、酒店管理企業、創投公司等也是“乘風者”,長租公寓多主體供給的市場格局正在形成。

    同策房地産研究院的統計數據顯示,2018年,隨著大量資金涌入,長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。並且,融資方式豐富多元,無論是傳統的股權融資、銀行貸款、企業發債,還是創新型融資方式,均彰顯出資本市場對長租公寓行業的認可,市場進入快速成長期。

    但同策方面的研報也指出,去年市場主體布局的租賃公寓業務大部分呈現虧損狀態。有分析認為,作為一種新興業態,長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”,雖行業前景可期,但目前為止,鮮有企業能給出清晰的盈利模式。

    總體來看,長租公寓在發展方式上,就有輕資産、中資産、重資産三種。

    輕資産模式主要依托企業自持空置存量房源進行純品牌輸出、運營、管理,通常作為早期布局方式,項目成型很快,從選址到開業,周期通常不超過半年。比如冠寓,最初就背靠龍湖其它優勢業務板塊(住宅、商業等)短時間內完成布局,開拓市場,從而擴大品牌影響力。

    “中資産模式一般採取股權合作、委托管理等方式,而重資産模式則包括收(並)購優質物業、拿取租賃建設用地等。”張智聰稱,重資産模式無疑會佔用更大量的資金沉淀,但在長期利潤回報上更具優勢。

    無論何種方式,“資金鏈”始終困擾著市場參與者。

    一係列亂象隨之顯現,主要表現在盲目擴張、惡意漲租、騙租、騙貸、濫用租金,壓縮成本和裝修空置期等侵害租客權益的事件亦時有發生。今年3月份,某互聯網租房平臺發布數據顯示,2018年長租公寓眾多投訴問題中,消費者投訴最多的是退租、房屋設施和租約三大問題,分別佔2018年全年投訴類型的47%、15%和11%。

    “表象背後深層次的問題是‘資金錯配’。” 中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出,長租公寓行業需要大規模投入、投資回報周期漫長,而國內長租公寓依賴的大都是與行業屬性極其不匹配的資金,這些短錢、快錢、熱錢及高成本融資逼迫長租公寓企業只能透過非常手段來實現周轉。

    張智聰也感嘆:“這個行業不是非常快就能夠賺錢的。又有多少企業能得到足夠低的融資成本來滿足實際投入?”

    “好的運營才有好的盈利”

    業內人士呼吁,除了金融機構要圍繞長租公寓,在供給端和消費端推動産品、業務和服務創新,還必須盡快建立和完善適應專業住房租賃市場發展的監管制度,在全責邊界、準入門檻、行業標準、信用體係等方面下功夫。

    目前,市場上對長租公寓的普遍認知還停留在“大即是強”的階段,由此陷入“規模反而掣肘盈利”的窘境。在行業發展的初期,長租公寓企業可以依靠母公司投資或股權投資,迅速擴張規模佔領市場。一旦行業風口減弱,或資本有所收縮,如何回歸運營能力本身,繞開發展中的諸多“雷區”,才是長租公寓企業最根本的生存法則。

    “房源、資金、運營是助力長租公寓發展的‘三駕馬車’。而運營是需要企業去不斷探索的。” 董希淼説,“有好的運營才有好的盈利。”

    另一方面,隨著住房保障制度由“保基本”向“促發展”轉變,保障房管理主體也呈現由政府向法人過渡的趨勢。有業者認為,在以人才公寓、産業園區住房保障、公租房等為代表的住房租賃市場,地方政府將熱衷于引入市場機制,整個租賃市場對有著高效運營能力的企業的需求將會非常大,同時還可為其帶來在城市更新、産城融合、教育等領域的市場機遇。(完)

編輯: 韓夢霖
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