首頁>創新機制

走進古北水鎮,探討新建古鎮開發建設的秘密

來源: 點擊: 日期:2017-11-23

timg (2).jpg


説新建古鎮的經典案例,古北水鎮算是一個,這個北方的“江南水鄉”,一出世就備受矚目,這座佔地9平方公裏,將山水、長城、古鎮、水鄉融為一體,有“北方烏鎮”之稱的綜合旅遊項目,僅一年,就實現旅遊綜合收入2億元,佔整個密雲縣景區綜合收入的“半壁江山”。


一、項目概況


古北水鎮位于北京市密雲縣古北口鎮司馬臺村,坐落在司馬臺長城腳下,是北京的東北門戶。與河北交界,交通便捷,距首都國際機場和北京市均在1個半小時左右車程,距離密雲縣和承德市約45分鐘車程。


古北口自古以雄險著稱,有著優越的軍事地理位置,自古以其獨特的軍事文化吸引了無數文人雅士,蘇澈、劉敞、納蘭性德等文詞大家在此留下了許多名文佳句,更有康熙、乾隆皇帝多次讚頌,以“地扼襟喉趨溯漠,天留鎖鑰枕雄關”來稱頌它地勢的險峻與重要。


如今,在中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司、北京能源投資(集團)有限公司和戰略投資者共同投資建設下,古北水鎮已經成為典型的北方旅遊度假小鎮,獲得“北方小烏鎮”之稱。


二、開發模式


“烏鎮模式”——古北水鎮項目的核心優勢


“烏鎮模式”以“整體産權開發、復合多元運營、度假商務並重、資産全面增值”為核心,觀光與休閒度假並重,門票與經營復合,實現了高品質文化型綜合類出遊目的地的建設與運營。


依“烏鎮模式”而建的古北水鎮主要有以下三個方面的明顯優勢:


1、規劃和産品優勢:


古北水鎮在開發時全資買斷所有商鋪和住家的産權,由烏鎮專業化運作團隊運作,借鑒烏鎮模式,對景區統一開發、設計規劃。


在基礎設施方面——古北水鎮以近項目總投入的1/3用于生態環保建設。為了較完整地保存古樸原貌,使地面免遭破壞,度假區的街道全部採用長條青石板鋪設,並在地下設有長1.7km、高2.5m、寬2.6m的綜合管廊,將熱力管道、中水管道、直飲水管道等均埋于地下,不僅有效地保護了地面,對于建設原汁原味的歷史文化旅遊目的地也起到了重要作用。


在外部整治方面——古北水鎮是在原司馬臺三個自然古村落的基礎上聚合而成,擁有原生態的自然環境、珍貴的歷史遺存和獨特的文化資源。在古北水鎮的開發建設過程中,始終將文物保護、古建築修繕和基礎設施的重建列為首要任務。為了保護原有古建築,不破壞原始風貌,本著“修舊如故,整修如故”的原則,採用了大量的古建材料和傳統修繕手法,力求真實還原一個長城小鎮的繁華舊貌。


在內部改造方面——“外形傳統風貌,內核現代功能”。在保留原貌的同時大膽創新,對修復後的民居建築進行內、外特色裝飾和水電等配套設施改造,對歷史街區進行功能重塑與再利用,使得改造好的古建築更適合現代城市人的居住。


在社區配套方面——古北水鎮按照現代居住社區的標準,配套包括公共場所、社區休閒活動空間、人文活動設施及旅遊配套設施,涵蓋食、住、行、遊、購、娛旅遊六要素,不用出景區就幾乎能夠滿足遊客的所有需求。建立了戲樓、祠堂、書院、鏢局等等,激活古鎮生活文化,讓遊客體驗真實的古鎮生活。


2、産權和社區優勢


吸取其它古鎮開發的經驗教訓,在開發時採取了全資買斷所有原商鋪和住家的房屋産權,在此基礎上實現整個景區開發的主體一元化,從而使得對古鎮的統一規劃和統一經營管理成為了可能。


此外,古北水鎮改變了一般古鎮開發中的社區關係:對于一般古鎮而言是外來者的遊客在古北水鎮是真正的“鎮民”,原來的居民卻成為進入景區務工的外來者,原住居民通過承租景區公司的房屋進行經營。正是這種顛覆式的社區重構,給遊客帶來了對古鎮的深度感受和極佳的旅遊體驗。


3、經營和管理優勢


古鎮管理行家與旅行社業巨頭強強聯手的專業化運行團隊是古北水鎮的制勝法寶。項目由中青旅集團與烏鎮聯合打造,在水鎮始建之初,他們就將方便遊客、人性化服務等理念融入其中,避免了規劃建設與經營管理兩層皮的現象,保證了景區的品質。


對于古北水鎮來説,門票只是進入景區的門檻,景區內包括餐飲、住宿、娛樂等多業態復合經營才是營收的主力,這會使得收入的增長幅度遠大于遊客量的增速。在業態上實施復合經營的基礎上,古北水鎮在管理上實施統一管理。


三、空間規劃


而今,古北水鎮依托司馬臺遺留的歷史文化,進行深度發掘,將9平方公裏的度假區整體規劃為“六區三谷”,分別為老營區、民國街區、水街風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區與後川禪谷、伊甸谷、雲峰翠谷。


古北水鎮是集觀光遊覽、休閒度假、商務會展、創意文化等旅遊業態為一體,服務與設施一流、參與性和體驗性極高的綜合性特色休閒國際旅遊度假目的地。


度假區內擁有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建築,包含2個五星標準大酒店、6個小型精品酒店、400余間民宿、餐廳及商鋪,10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施。


四、業態規劃


以北方古水鎮為基底,打造文化展示體驗、特色住宿、商務會議、日常配套等豐富業態,提高參與性和體驗性。


文化展示體驗區: 10 個展示體驗區(小型博物館),介紹關于北方釀酒、染坊等傳統工藝,及日月島演藝區、長城書院、童玩館、毛猴館等;


特色住宿:目前已經建成1個五星級酒店(水鎮大酒店),3個精品酒店(烏鎮會、望京樓、長城書舍),400余間民宿,總共計約1500間客房;


商務會議:預計建設兩個大型會議中心;


日常生活配套:銀行、郵局、菜場、綜合超市、藥店、診所、快遞、書店、幹洗店等。


五、成功因素


1、功能定位方面


通過景區和度假區相結合的規劃,打造填補景區功能缺失的綜合性特色休閒旅遊度假目的地,自身吸引遊客的同時,也拉動景區遊客的增長,同時實現了環境資源保護和設施開發的並行。


2、經營和管理方面


開發前期獲得政府有力支持,並運用專業化運作團隊運作,保留原有建築風貌,並全部買斷進行改造,同時充分考慮北方季節性因素的影響,平衡淡旺季遊客。


3、資金保障方面


前期引入多方戰略投資者,同時聯合品牌房企進行旅遊開發經營的資金平衡,並可承載部分遊客住宿功能。


4、村民利益保障方面


將原住居民全部遷出,借助新農村開發政策,使村民獲得較高的拆遷補償收益以及舒適的安置房。聘請高素質工作人員保證服務質量,原住居民可通過培訓成為工作人員,這樣的社區重構使得一般古鎮開發中的居民與遊客的矛盾不復存在,也實現了原住居民的就業。

責任編輯: 董金玲