大都市圈:部分城市房價上漲壓力大的秘密

發表于  2017/08/11 06:30   約8分鐘

城市群是一個更加多元、開放,更加富有容量的地理空間。

城市群是一個更加多元、開放,更加富有容量的地理空間。

  2017年以來,中國的房地産調控力度持續加大,出臺一係列嚴厲調控政策的城市,呈現出新的特點,其中最為明顯的,就是大都市圈的中心及其周邊城市的房價上漲壓力大。這昭示著,中國的城鎮化已經轉移到以大都市圈為重要推動力的新階段,也意味著中國下一步在設計房地産調控的長效機制時,需要充分考慮這一新的特性。

  從城市發展的歷史看,在現代化的交通、通訊和信息技術條件下,城市的邊界正在變得模糊。在海運港口運輸時代,最大、通常也是最早的大型都市商業中心往往臨海而建,人口在此集中;在汽車運輸時代,則是城市化向郊區擴展的階段;在航空運輸時代,則是大都市區進一步向大型化發展的階段,人口和産業在地理空間上的重新布局進一步擴展,而中國這一輪的房地産調控最典型的特徵就在大都市圈。中國大都市圈的發展有何重點?我們又該如何順應這一趨勢呢?

 

哪些城市的房地産調控壓力大?

 

  從這一輪房價調控的趨勢,環一線城市圈效應進一步顯現,許多在此前的房地産調控中可能一直名不見經傳的、圍繞在一些一線城市周邊的中小城市,開始進入到調控壓力大的城市行列,這也顯示出中國的城鎮化進入到以城市群為載體的新階段。

  2017年以來特大城市的産業、人口外遷,以及隨之而來的購房需求外溢,使城市圈效應進入新的階段,下一步房地産政策的重點應當順應這一市場趨勢,打破行政區劃的限制,完善環一線城市圈為代表的城市群基礎設施,對各個城市合理進行功能定位。

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  7月份,在房地産調控政策作用下,15個一線和熱點二線城市房地産市場繼續保持穩定態勢。在供給端,北京、深圳等地限價政策明令:備案價格不可高于周邊同類型住房價格,房價備案後一定時間內不得上調,違者暫緩發放預售許可證,不予辦理網簽;在需求端,限購限貸及限售政策強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,有效降低了市場的投資屬性。供需雙控的政策下,新房供給和需求熱情有所緩和,導致成交量啟穩,而三四線城市則得益于去庫存政策的推動,保持量價齊升態勢。

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  需求和資金的聯動性增強,帶動城市圈房價聯動性增強,揭示出城市群發展是下一階段城市化的客觀要求。

  主要表現在兩個方面,一是房價在同一城市圈內的同漲同跌趨勢,2017年7月份上海新房成交均價同比上漲,帶動蘇州房價上漲。

  二是城市圈內部房價呈現明顯的梯度遞減分布,這顯示出不同城市在整個城市圈中的功能定位差異。環北京城市圈中,天津房價水平為北京40%左右,廊坊整體為北京的30%左右,保定、承德、唐山為20%以下。環上海城市圈中,蘇州房價為上海的65%左右,無錫、南通為30%左右,常州、湖州、嘉興為20%。而環深圳城市圈,東莞、廣州房價為深圳的30%。

  三是在房地産調控政策實施以來,同一城市群的不同城市房地産市場走勢也呈現分化的趨勢,顯示出在同一城市圈內,不同周邊城市與中心城市的聯係緊密程度存在明顯的差異。

 

如何借鑒發達經濟體的城市群形成歷程?

 

  從探討城市産業布局、工業化和城鎮化發展規律的角度講,美國的歷史進程有其參考借鑒的價值。美國不同産業在不同城市或城市群之間動態重構的歷史進程,在很大程度上是由市場自發力量所驅動,因此發展脈絡清晰,帶有一定的“原生態”特徵,據此可更準確地認識工業化和城鎮化的一般規律。

  如果簡單歸納這個歷史規律,我們可以把它概括如下的三個內容:

  第一,從驅動力來講,大機器工業在19世紀中期啟動了美國城鎮化的引擎。城市是工業得以存在和發展的必然載體,為工業發展提供了地理空間、自由流動勞動力、資本、技術和自然資源的集聚。但工業化的完成並不意味著城鎮化的完成。與工業化發展形影相伴的是生産性服務行業的快速擴張,這些行業的擴張導致更多人力資源直接從一、二産業轉移到第三産業中,導致城鎮化率比工業化率有更快和更長久的提升。

  第二,從人口和産業的區域布局結構看,美國城市的發展自東北部新英格蘭和中大西洋地區,到中西部五大湖地區,再到西海岸地區,自東向西,具有明顯的三階段梯度開發的特徵。每一階段的開發都是一次氣勢恢宏的“人”與“産業”在特定區域的集聚,並依托當地自然資源的稟賦優勢,孕育出在全國范圍內專業化分工極強的“區域經濟增長極”。

  第三,從城市空間構成看,在“區域增長極”中,“人”與“産業”的集聚終極形式就是大都市區,並以此為輻射中心,不斷兼並擴張,最終與區域中臨近大都市區形成“大都市群”或“大都市帶”。如:19世紀上半葉紐約率先繁榮,以此輻射,北起波士頓、費城、華盛頓特區,南至裏士滿,沿大西洋沿岸跨越10個州。19世紀下半葉芝加哥脫穎而出,以此輻射,東起匹茲堡、布法羅、克利夫蘭、底特律,西達聖路易斯,中有密爾沃基、哥倫布,南繞五大湖成半月形。二戰後洛杉磯迅速崛起,以此輻射,北起西雅圖、波特蘭、舊金山、南至聖地亞哥和鳳凰城,連綿貫穿了整條西海岸。

  從國際經驗看,大型都市區或大型城市群是城市地理的一種典型形態。歷經100多年的自發演變,美國人從農村到城市、從城市到郊區、從郊區形成小型都市區、從小型都市區拓展成大型都市區。未來,城市群也將成為中國主導性的空間載體。

  在中國,過去經常的爭論是中國城市發展到底以大城市為主,還是以中小城市或小城鎮為主,在目前這個新的交通和地理條件下,特別是在這一輪房地産市場調控過程中表現出來的房價波動新趨勢看,市場已經對這個爭議給出了清晰的結論,那就是:以大都市圈為主。

 

展望城市群發展

 

  因此,無論是探討未來房地産市場調控的長效機制,還是探討城鎮化的趨勢,需要在城市群這個平臺討論問題。所謂城市群作為空間載體,可以從這幾個角度理解:

  (1)從最普通的含義上,城市群的概念在城市圈的概念之上,是最大的城市空間概念,它包括:至少一個中心城市(例如,上海是長三角城市群的唯一中心城市;香港、深圳和廣州則是珠三角城市群的3個中心城市)、多個次中心城市、中小城市、城鎮、郊區。

  (2)站在決策者的角度,城市群之所以被稱為一個載體,是因為在城市群這樣一個更加多元、開放,更加富有容量的地理空間上可以實現三重目標:

  其一,實現大中小城市和小城鎮的協調發展,實現城市和農村的融合、城市經濟和農業現代化的互動;

  其二,分流特大中心城市的人口和産業,以解決城市綜合承載能力的問題。從國際經驗看,去中心化、郊區化也符合市場規律;

  其三,也許是最重要的目標,可以在中西部形成一個新興的增長極,既可以平衡區域發展不協調的矛盾,也可以在未來成為一支帶動經濟增長的新力量。中國不同的城市群處于不同的發展階段,這也將提供不同的房地産需求結構。

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2017-07-135

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巴曙松

國務院發展研究中心金融研究所副所長 /  24 篇文章

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中國在改革開放30年時間當中,城市空間擴大了二三倍,城鎮化率也達到了52.6%。但是,空間城市化並沒有相應産生人口城市化。隨著國家新型城鎮化規劃這一頂層設計的面世,2014年將成中國推進新型城鎮化的破題之年。

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大都市圈:部分城市房價上漲壓力大的秘密

過去經常的爭論是中國城市發展到底以大城市為主,還是以中小城市或小城鎮為主,現在看來,市場已經對這個爭議給出了清晰的結論,那就是:大都市圈。

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