“我們小區的公共收益有多少”“公共收益都去哪兒了”“這些錢我們怎麼沒‘摸’着”……
日前，記者在一些居民小區採訪時，遇到不少業主提出這些疑問。近年來，隨着經濟的發展，小區公共收益越來越多。這筆資金怎麼管理？如何使用？是業主較為關心的話題。
據了解，小區公共收益包括公用房租金、公共道路停車費、運營商交納的場地使用費、信號輸入或改造費；電梯間及樓梯間廣告費、公共區域廣告費等。這筆錢應該歸小區業主所有，也可以用於小區公共設施建設和維修養護等，但在有些小區卻成了物業公司的“搖錢樹”，不僅不能有效發揮作用，還可能導致業主與物業公司之間的矛盾糾紛。
公共收益不能成為“糊塗賬”
我省不少小區還沒有成立業委會，公共收益由物業公司代管，有些物業公司趁機打起了這筆資金的主意，違規使用較為普遍。近日，記者在滁州市瑯琊區頤景園、阜陽市潁東區江灣城兩個小區採訪，就有業主反映，物業公司未經他們同意，使用公共收益維修電梯、大門閘道。“物業公司用這筆錢，難道不應該問問我們業主同不同意嗎？”頤景園小區業主王女士説。
“物業公司沒有徵求我們的意見，還把小區的公共收益用超了。”無為市藍鼎中央城翰林園、清華園小區的業委會多位委員吐槽：他們小區公共收益有電梯間廣告費、充電樁與飲水機租賃場地費等，這筆資金一直由物業公司管理。今年6月，小區成立了業委會，業委會委員要求查看公共收益賬戶，物業公司給了他們兩張《無為翰清園公共收益收、支、結存情況公示表》。
記者在表上看到，小區2021年底公共收益結餘29261元，2022年公共收益收入7372元，2022年消防和人防設施改造使用公共收益支付了389451元，2022年公共收益共結餘-352817元。2023年1月至10月公共收益15867元，這筆錢全部償還了2022年的欠款。目前，公共收益共結餘-336949元。
因拒絕歸還公共收益，服務阜陽市潁州區祥源文旅城祥雲府小區的物業公司被業委會告上了法庭。據了解，2020年6月，該小區業委會與物業公司簽訂合同，雙方約定：公共收益由物業公司經營管理，獲得的收益單獨列賬，每季度末向業委會報告收益，每年底在小區內公示全年收益情況，所得收益70%納入業主專項基金，30%用於補貼物業公司服務費用。
然而，服務這個小區的物業公司並沒有在小區內公示公共收益收支情況，也未定期向業委會報告收益情況，更未將公共收益費用返還給小區業委會，業主意見大。
與祥源文旅城祥雲府小區業主為了公共收益勇於維權不同的是，在採訪中，記者發現不少小區業主不清楚什麼是公共收益，也不關心公共收益流向。“我們小區地面停車也收費，電梯裏也有廣告，公共收益多少錢，我們平時上班忙，不了解也不關心。”六安市金安區文一雲河灣小區唐女士如是説。
公共收益不是物業公司“私房錢”
頤景園小區、江灣城小區使用公共收益，為何沒有徵求全體業主同意？記者向服務兩家小區的物業公司經理提出這一問題。服務頤景園小區的物業公司方經理答覆説，電梯故障維修，申請維修基金時間長，他們就使用了公共收益。使用這筆錢，每年會公示一次。服務江灣城小區的物業公司高經理解釋説，他們將公共收益開支情況表張貼在公示欄15天，徵求業主意見，無異議後才使用。
公示能否替代徵求意見？省委依法治省辦法治督察、上海君悅（合肥）律師事務所主任羅平認為，根據有關法律法規，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處理。如果需要使用，也應當向全體業主徵求意見，必須由三分之二以上的業主參與表決，參與表決人數超過半數的業主同意方可。“在小區公示欄張貼公示，不屬於徵求業主意見。”
藍鼎中央城翰林園、清華園小區所在的物業公司為何未經業主同意，超額使用公共收益？這家物業公司鄒經理告訴記者，去年小區消防和人防設施設備維修，除了用完公共收益，剩下的資金都是物業公司墊付的，因此，公共收益賬戶資金顯示負數。今後有了公共收益，將用於償還物業公司墊付的資金。至於業主反映使用公共收益沒有徵求意見，因之前的物業公司人員都離職了，他們新員工不清楚。
祥源文旅城祥雲府小區業主為了維護合法權益，小區業委會向當地法院起訴物業公司，經法院判決，今年上半年，物業公司返還小區業委會公共收益共計113萬餘元。
拒不歸還公共收益的物業公司輸了官司是必然的。羅平分析，根據《民法典》規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。公共收益應單獨列賬，由業委會保管、全體業主使用，物業公司不能據為己有。
為了公共收益，有些業主將物業公司起訴到法院，可是，也有不少業主對公共收益漠不關心，讓物業公司有機可乘。這些業主不關心的原因，有的是不清楚哪些公共部分産生的效益是公共收益，有的認為公共收益金額不多，沒必要花時間爭取。
公共收益收支應是“明白賬”
頤景園小區、江灣城小區以公示替代徵求意見，讓業主不滿。與其不同的是，合肥市包河區保利和盛公館小區使用公共收益，嚴格按照有關程序，依法向全體業主徵求意見。據了解，該小區公共收益有地面停車費、公用房租金、商家佔用場地費等，公共收益由物業公司代收後，扣留30%作為物業服務費，70%交給業委會。“我們用公共收益購買了攝像頭、給業主交納物業費、分紅等，使用這些錢，業主都同意。”該小區業委會一位工作人員説道。
阜陽市潁州區文錦華庭小區所在的物業服務中心“不沾錢”，此做法也值得借鑒。該小區物業服務中心工作人員徐先生告訴記者，小區公共部分出租都由業委會直接和商家洽談，公共收益也放在業委會開設的專門賬戶上，資金如何使用都由業主説了算，他們不參與。
記者在該小區隨機採訪了幾位業主。他們説：“我們小區公共收益不少，以前，還分過一次紅呢。”
在銅陵市，由銅陵聯源物業有限公司服務的小區，將小區公共區域車位提供給業主免費停車，獲得業主點讚。該公司副總經理李秀娟稱，他們公司服務八九個小區，小區地上停車位歸業主所有，業主停車，他們只服務不收費。小區今年成立了業委會，以後收不收費，由業主自己決定。
如何更好地使用公共收益？合肥市政協委員、資深社區問題研究者李焰紅建議，一般來説，日常的設施設備維護、綠化管養等費用，應當從物業費中支出。不過，隨着時間的推移，小區公共設施設備老化，需要大修，或增加新的設施設備，也可以使用公共收益，但不建議用公共收益給業主發“紅包”。因為，一旦後期公共設施設備維修需要資金，籌集起來就比較困難。當然，如果公共收益豐厚，小區暫時不需要資金，也是可以發放的。最後，李焰紅呼籲：業主應多關心公共事務，行使自己的權利，履行自己的義務。此外，小區必須成立業主委員會，代表業主摸清“家底”，建立&賬，管好用好公共收益。
小區公共收益歸全體業主所有，業主享有公共收益的知情權、管理權和支配權。因此，業主應當主動作為，參與公共收益管理，護牢公共收益“錢袋子”，真正把這筆錢用到實處，將小區建設成美麗宜居的家園。（記者 王明存）
