城鎮老舊小區改造是重大民生工程，近年來，我省持續推進老舊小區改造，改善城鎮老舊小區居住環境和功能品質。
“十四五”期間，全省力爭完成2005年底前建成、有改造需求的城鎮老舊小區改造5923個，基本完成2000年以前建成的老舊小區改造任務。今年我省城鎮老舊小區改造項目計劃改造1246個小區，涉及居民23.44萬戶，計劃改造建築面積2267.13萬平方米。
老小區新面貌
住得更舒心
路面翻新、雨污分流、弱電下地、墻面刷新……去年，滁州市瑯琊山腳下的野芳園小區，出現人人艷羨的可喜變化。
78歲的倪玉慶老人走出家門，在廣場上晨練，心情舒暢。“去年小區全面改造，不僅鋪設了瀝青路面，暢通了消防通道，還實現了雨污水分流，更新了健身設施，環境比以前好多了。”提起小區的變化，倪玉慶讚不絕口。
野芳園小區位于滁州市瑯琊區瑯琊街道，建成于上世紀90年代，因建成年代較長，小區道路損毀嚴重，建築外立面墻漆剝落、雨污混流，公共照明設施缺失，強弱電線路私拉亂扯，自來水管道老化，缺少公共停車位，服務功能缺失嚴重，嚴重影響小區形象及居民的生活品質，群眾改造意願強烈。2022年3月，當地住建部門啟動了野芳園小區提升改造工程，改造後的小區面貌煥然一新，人居環境顯著改善，受到小區居民的一致歡迎。
瑯琊區住建局負責人吳月介紹：“針對老舊小區佔地面積小的實際情況，我們採取先拆違建後拓空間的主導思路，拆除了老舊小區陽光房、樓頂搭建、庭院擴建等歷史違章建築，為後續提升綠化、增設停車位和加裝電梯等改造工作創造了良好條件。”
2020年至2022年，該區先後對光明園等17個老舊小區實施整治改造，項目總投資約1.6億，改造面積約38萬平方米，惠及居民3500余戶，改造內容包括小區外立面、道路、雨污分流、弱電、屋頂、新增機動車車位和非機動車車棚、新增健身器材、完善監控消防設施、綠化提升等。
近年來，我省把老舊小區改造作為惠民生擴內需、提升城市功能品質的重要抓手, 自2016年起，將其列入省級民生工程項目強力推動。截至2022年底，全省累計改造小區5796個，完成投資259.3億元，惠及居民165.56萬戶。
省住建廳房産處負責人表示，城鎮老舊小區改造關乎發展，關乎民生。我省在摸清老舊小區底數的基礎上，建立改造項目儲備庫。在改造前全面開展老舊小區“體檢”，了解小區建成年限、土地性質、房屋狀況、相關基礎設施、群眾改造意願等情況，係統診斷並找出“難點、堵點、群眾關切點”，靶向確定改造內容，建立改造項目生成機制。同時，強化要素保障，破解融資難題，挂圖作戰加快實施改造，讓發展成果更多惠及群眾。
創新籌資渠道
多元投入保障
老舊小區改造成本高，資金壓力較大。在工作推進中，存在社會資本參與積極性不高，居民出資意願不強，地方資金保障壓力大等問題，迫切需要拓寬籌資渠道，加大金融支援力度。
省住建廳房産處負責人表示，破解資金瓶頸，一方面，搭建社會力量參與老舊小區改造平臺，2021、2022年我省組織地市優選市場化連片改造項目，開展線上、線下招商，鼓勵建設公司、開發企業、運營公司等參與改造，簽約項目46個，投資金額超50億元。另一方面，加強與國開行、農發行金融信貸協調合作，專門設計符合老舊小區特點的相關信貸金融産品，近兩年國開行、農發行支援我省老舊小區改造貸款金額16.27億元。
傳統改造方式資金來源主要為自有資金和房地産開發貸，房地産開發貸産品利率高、周期短、需要抵押物，且安置類項目無法獲得貸款，籌集資金的壓力較大。為此，合肥市創新城市更新投融資模式，以多元投入保障城市更新。通過申報城市更新專項貸、土地出讓金返還、前期項目開發利潤滾動投入等方式，多渠道破解資金難題。同時，實施主體還可通過開發的商業、停車場等項目，産生長期穩定現金流收益。通過打出一係列組合拳，解決了片區批量項目建設的資金來源，減輕自有資金投入壓力。
一邊是熱鬧時尚的城市商業街區，一邊是破舊淩亂的連片城中村，走進合肥市包河區衛崗王衛片區，城中村與周圍的城市景觀形成強烈反差。
為破解老城區舊改項目自身資金難以平衡的難題，合肥市以2.4平方公里的包河區衛崗王衛片區為試點，建立存量資源統籌協調機制，將公共服務設施配套承載力與片區開發強度進行匹配，對收益率高低不同的項目進行“肥瘦搭配”，反哺片區內安置房、學校、黨群中心等公益性項目建設。相關做法被住房和城鄉建設部列入《實施城市更新行動可復制經驗做法清單(第一批)》，向全國進行復制推廣。
傳統城市改造項目是統一收儲、集中安置，經營性地塊單獨出讓，配套設施政府投資建設，若安置地塊復建面積較大，地方政府難以做到收支平衡。合肥市通過“肥”(經營性地塊出讓等)“瘦”(安置房建設、公共服務補短板工程等)搭配，以組合方式出讓，有效實現從“土地收入平衡”到“市場化經營平衡”的轉變。
創新改造模式
實現提質升級
今年以來，全省各地積極回應民生關切，不斷創新工作方法，加快城鎮老舊小區改造進度，推進改造提質升級。合肥市召開老舊小區改造專題培訓會，打造縣區級示范項目。馬鞍山、宿州市組織設計師進小區，推進“一項目一方案”。黃山市在改造方案設計中融入“徽”文化特色元素。滁州市堅持體檢先行，摸清待改小區“難點”“堵點”；銅陵市結合城市更新，優化老舊片區改造方案，完善居民生活服務設施。池州市將主城區23個小區整合為3個大片區，採用EPC模式，實現統一設計、統一改造、統一管理。亳州、阜陽、淮南、安慶等地扎實開展前期群眾工作，提高業委會成立比例，發放民生工程卡，選聘義務監督員參與改造。六安市協調管線單位，推進小區弱電“四網合一”改造。
合肥市堅持“拆留改”並舉，綜合採用拆除重建、整治提升和保留保護等方式，有效改善區域人居環境和城市品質。以王衛片區改造為例，一方面，對年代久遠、老舊雜亂的上下衛、吳夾衖等城中村區域實施徵遷；另一方面，對部分老舊小區、沿街老舊建築、破損道路和街頭遊園實施綜合改造提升，此外還將進一步補齊公共服務設施短板，新建一批學校、衛生服務中心、綠地公園等。
結合老舊小區改造，合肥市加強基礎設施改造提升，全面推進老舊小區的水電氣、通信網絡等地下管線改造，提升老舊小區設施功能。同時，利用拆違拆臨騰空地，整合社區邊角地，新增文化休閒場地、體育健身場地、休閒廣場擴大公共活動空間。統籌民政、教育、衛健等部門，補齊小區的養老、撫幼、醫療等民生服務短板，大大提高居民生活便利度。
3年來，合肥市共改造城鎮老舊小區510個、涉及建築面積1368萬平方米、居民戶數15萬戶。實施老舊住宅加裝電梯973部。結合改造提升和規整水電氣熱信等各類老舊管線19萬米；通過整合小區的邊角地和拆違拆臨騰空地，共新增文化休閒場地4.6萬平方米、體育健身場地1.1萬平方米、體育健身器材615套（臺），增設地面停車位1.9萬個、新建地面停車場98個。新建改建托育設施8個、助餐服務中心15個、社區綜合服務中心14個、衛生服務設施28個、養老服務設施3個。
淮南市田家庵區姚家灣片區城中村總佔地面積678畝，是全省現存最大集中連片城中村之一。淮南市分片推進城中村改造，把岸線治理與舊城改造結合起來。該片區涉及徵遷房屋67萬平方米，總戶數2785戶。目前，已簽訂協議2702戶、簽訂率97%，已拆除46萬平方米、拆除率69%。
省住建廳房産處負責人介紹，創新改造模式，要推進多方協同共治。指導各地通過採取大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內謀求資金平衡等模式實施改造。對老舊片區項目進行整體打包和設計，利用拆違、廊下、屋頂、閒置房屋等空間，補齊停車、路網、“一老一小”社區生活服務短板，促進硬設施和軟環境整體提升。
同時，鞏固改造成果，還要完善長效管理機制。對改造後的小區，因地制宜採取社會化物業管理、社區托管、居民自管等方式管理。如，蕪湖市鏡湖區福達龍昌花園改造項目，改造前開展規劃師進社區，引導居民全程參與，改造後建立社區和街區服務平臺，引入專業物業公司提供長效運營服務，形成“一核多元、共同締造”的社區治理機制。（記者 范克龍）
